Distinguer compromis de vente, promesse de vente et promesse d’achat

Dans le compromis de vente, en fait promesse synallagmatique de vente et d’achat, les parties (vendeur et acquéreur) donnent leur consentement pour conclure la vente, de sorte que celle-ci est, en principe, formée définitivement, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, lesquelles peuvent être nombreuses et pas toujours justifiées

Si les conditions sont réalisées, aucune des parties ne peut se dégager de l’opération, à moins que n’ait été prévue une clause de dédit ou des arrhes, qui permettent de se délier, moyennant un sacrifice financier convenu.

Le compromis peut être faite sous signature privée ou reçu par un notaire.

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’oblige à vendre, le candidat à l’acquisition, bénéficiaire de la promesse, se réservant d’acheter ou non mais il verse au promettant une indemnité d’immobilisation qui viendra en acompte sur le prix si la vente se réalise et qui sera perdue par lui s’il décide de ne pas acheter, dans le délai qui lui a été imparti pour lever l’option.

Lors de l’entrée en vigueur de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 protectrice de l’emprunteur immobilier, la doctrine a souligné une préférence marquée pour la promesse unilatérale, par rapport au compromis de vente.

Cependant le compromis reste toujours pratiqué en majorité

La promesse de vente SSP doit être enregistrées dans les dix jours de l’acceptation par l’acquéreur de la promesse en tant que promesse (art. 1840 A du CGI).

Dans la promesse d’achat, seul l’acquéreur s’oblige ; elle est le plus souvent liée à un autre contrat, le bail par exemple. Compte tenu du fait que le vendeur ne contracte aucune obligation, elle est difficilement utilisable par un acquéreur qui veut solliciter un prêt et, par suite, ne peut être que d’un emploi assez rare.

L’acheteur, sauf conditions particulières, ne peut pas se rétracter dès lors que le vendeur a accepté la promesse d’achat.

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