Les derniers articles de droit notarial et immobilier du site de l’ONB

La Commune des Saintes-Maries-de-la-Mer récupère la cabane de gardian édifiée sur son terrain 

Les notaires allemands et français ont un nouveau partenariat

La sommation du vendeur de régulariser la vente par acte authentique manifeste la volonté du vendeur de poursuivre la vente au-delà des délais contractuels

Deux chevaux et deux poneys, des mouches et des taons, dans le lotissement d’habitation

La construction impropre à sa destination sera détruite et l’assureur indemnisera

Le constructeur doit agir en paiement dans les deux ans de sa facture

 

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Si un géomètre avait été consulté, la démolition de la nouvelle maison n’aurait pas été ordonnée et l’architecte n’aurait pas été condamné

Le plan de masse était imprécis quant à l’implantation, la distance étant dessinée mais non côtée en limite sud, l’entrepreneur aurait dû aviser le maître de l’ouvrage de la nécessité de recourir à un géomètre en raison de cette imprécision ; il lui appartenait aussi de vérifier la conformité de la construction à la réglementation de l’urbanisme et d’aviser le maître de l’ouvrage de l’impossibilité de respecter le permis de construire au regard de cette réglementation ; étant donné que l’erreur d’implantation résulte d’une vice d’exécution et de conception de la villa, il y a lieu d’ordonner la mise en conformité forcée de la construction avec les prévisions du permis de construire et les règles d’urbanisme.

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La SCI Les Mimosas a confié au cabinet d’architecture Z l’établissement du dossier de demande de permis de construire concernant une villa avec piscine ; le permis de construire a été délivré le 21 novembre 2003 ; la SCI a confié à M. X l’établissement des plans d’exécution et à la société X la réalisation des travaux de construction.

Se plaignant d’une erreur d’implantation, une expertise a été ordonnée ; la société X a assigné la SCI en paiement du solde de son marché ;  la SCI a reconventionnellement demandé la condamnation du cabinet Z, de la société X et de M. X au paiement des travaux de mise en conformité de la construction et de dommages-intérêts

La société X et M. X ont fait grief à l’arrêt d’appel de les condamner in solidum au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de la maison et des frais annexes.

Leur pouvoi est rejeté.

Ayant constaté que la construction avait été implantée à 15 mètres de la limite sud du terrain alors que le plan annexé au permis de construire mentionnait une distance de 20 mètres et qu’elle dépassait de 1,15 mètre la hauteur à l’égout du toit prévue par le règlement d’urbanisme, tandis que les plans annexés au permis de construire entraînaient un dépassement de 73 centimètres, relevé que M. X, architecte, n’avait pas réalisé les plans d’exécution de la villa qu’il avait pourtant mission d’établir et retenu que, dès lors que le plan de masse était imprécis quant à l’implantation, la distance étant dessinée mais non côtée en limite sud, la société X aurait dû aviser le maître de l’ouvrage de la nécessité de recourir à un géomètre en raison de cette imprécision, que, si le devis avait prévu la possibilité d’adapter les profondeurs de fouilles et soubassements au regard d’une étude de béton armé, ainsi que de réaliser un relevé en cours d’exécution concernant l’assainissement, il ne pouvait en être déduit qu’elle avait la possibilité d’implanter librement la construction, qu’elle n’établissait pas que la configuration d’ensemble était impossible à suivre et notamment que la piscine ne pouvait pas être implantée comme indiqué sur le plan, et qu’il lui appartenait de vérifier la conformité de la construction à la réglementation de l’urbanisme et d’aviser le maître de l’ouvrage de l’impossibilité de respecter le permis de construire au regard de cette réglementation, la cour d’appel a pu en déduire qu’il y avait lieu d’ordonner, sur le fondement de l’art. 1184 (ancien) du Code civil, la mise en conformité forcée de la construction avec les prévisions du permis de construire et les règles d’urbanisme, l’existence d’un préjudice comme sa gravité étant indifférentes.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 décembre 2018, pourvoi N° 16-12.131, rejet, inédit

Le relevé d’honoraires du notaire ne distingue pas ceux liés à l’acquisition du bien et ceux liés à la constitution de la garantie (calcul TEG)

La SCI « Au petit pain doré » a interjeté appel d’un jugement du Tribunal de grande instance de Lille du du 29 janvier 2016 qui l’a déboutée de sa demande formée contre la société Banque populaire du Nord en nullité de la stipulation contractuelle relative aux intérêts conventionnels du prêt qu’elle a souscrit auprès de cet établissement bancaire selon un acte sous seing privé du 28 juillet 2009 ; qui a débouté la société Banque populaire du Nord de sa demande formée reconventionnellement contre la société civile immobilière « Au petit pain doré » pour procédure abusive ; et qui a condamné cette dernière à payer à la société Banque populaire du Nord une somme de 2 500 euros en vertu de 700 CPC.

Il ressort des éléments du dossier que selon un acte sous signature privée du 28 juillet 2009 réitéré par acte notarié le 30 septembre suivant, la Banque populaire du Nord a consenti à la SCI « Au petit pain doré » un prêt professionnel d’un montant de 172 000 euros, remboursable par cent-vingt mensualités, moyennant un taux nominal de 4,35 % l’an et un taux effectif global de 4,671449 % l’an.

Ce prêt, destiné à financer l’acquisition d’un immeuble sis au numéro […], était garanti par une inscription sur l’immeuble ainsi financé d’un privilège de prêteur de deniers de premier rang à hauteur de 153’000 euros.

Que se prévalant d’un taux effectif global erroné, la société civile immobilière Au petit pain doré a assigné la Banque populaire du Nord en annulation de la clause de stipulation des intérêts conventionnels de ce prêt et, celui-ci ayant été remboursé par anticipation en novembre 2014, en remboursement des intérêts indûment perçus devant le tribunal de grande instance de Lille qui a rendu le jugement déféré.

Si seuls doivent être inclus dans la détermination du taux effectif global (TEG) les frais générés pour les besoins du prêt à l’exclusion en conséquence des frais notariés de l’acquisition immobilière financée par le prêt, ceux-ci ne sauraient se réduire aux seuls droits d’enregistrement liés à l’acquisition du bien, collectés par le notaire pour le compte du Trésor Public mais comprennent également les émoluments du notaire au titre de ladite mutation ainsi que les frais et débours divers réalisés par le notaire pour le compte de son client, et notamment la rémunération des divers intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété, comme le conservateur des hypothèques, les frais de publication de vente, les documents d’urbanisme, extrait du cadastre ou encore géomètre expert, nécessairement compris dans les frais d’acquisition à verser au notaire.

Le relevé d’honoraires du notaire ne distingue pas ceux liés à l’acquisition du bien et ceux liés à la constitution de la garantie. Il ne distingue pas davantage les débours et émoluments liés à la seule constitution de la garantie et ceux liés à l’acquisition du bien financé, dont l’emprunteur ne démontre pas avoir été dispensé. Ce relevé ne ventile pas avec certitude les frais relevant de l’opération d’acquisition du bien financé de celles relevant de la seule constitution de la garantie exigée. L’emprunteur ne démontre ainsi pas avoir dû acquitter des frais de constitution de la garantie autres que ceux évalués dans l’acte de prêt. Il échoue donc à établir l’existence d’une erreur affectant le TEG.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 8, section 1, 29 juin 2017, RG N° 16/00954

Distinguer compromis de vente, promesse de vente et promesse d’achat

Dans le compromis de vente, en fait promesse synallagmatique de vente et d’achat, les parties (vendeur et acquéreur) donnent leur consentement pour conclure la vente, de sorte que celle-ci est, en principe, formée définitivement, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, lesquelles peuvent être nombreuses et pas toujours justifiées

Si les conditions sont réalisées, aucune des parties ne peut se dégager de l’opération, à moins que n’ait été prévue une clause de dédit ou des arrhes, qui permettent de se délier, moyennant un sacrifice financier convenu.

Le compromis peut être faite sous signature privée ou reçu par un notaire.

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’oblige à vendre, le candidat à l’acquisition, bénéficiaire de la promesse, se réservant d’acheter ou non mais il verse au promettant une indemnité d’immobilisation qui viendra en acompte sur le prix si la vente se réalise et qui sera perdue par lui s’il décide de ne pas acheter, dans le délai qui lui a été imparti pour lever l’option.

Lors de l’entrée en vigueur de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 protectrice de l’emprunteur immobilier, la doctrine a souligné une préférence marquée pour la promesse unilatérale, par rapport au compromis de vente.

Cependant le compromis reste toujours pratiqué en majorité

La promesse de vente SSP doit être enregistrées dans les dix jours de l’acceptation par l’acquéreur de la promesse en tant que promesse (art. 1840 A du CGI).

Dans la promesse d’achat, seul l’acquéreur s’oblige ; elle est le plus souvent liée à un autre contrat, le bail par exemple. Compte tenu du fait que le vendeur ne contracte aucune obligation, elle est difficilement utilisable par un acquéreur qui veut solliciter un prêt et, par suite, ne peut être que d’un emploi assez rare.

L’acheteur, sauf conditions particulières, ne peut pas se rétracter dès lors que le vendeur a accepté la promesse d’achat.

L’avocat fâché, la greffière engueulée et … le bâtonnier puis le juge

L’intimé, avocat, est poursuivi à l’initiative du bâtonnier du chef de violation des principes essentiels de la profession d’avocat, particulièrement des principes de délicatesse, de modération et de courtoisie prévus par l’art. 3 du décret du 12 juillet 2005 et de l’art. 1.3 du règlement intérieur national (RIN). `

1/ Il est reproché à l’avocat d’avoir accusé une greffière du Conseil des prud’hommes, sur un ton hautain, agressif et violent, en présence du président de la juridiction et des membres du greffe, « de chercher à lui nuire personnellement dans chacun de ses dossiers« , lorsque cette dernière lui a répondu qu’il aurait une copie de la note d’audience qu’il sollicitait le lendemain dans sa case au palais. $$

Les témoignages recueillis lors de l’enquête de déontologie confirment le ton virulent de l’avocat qui a alarmé le personnel alentour, ainsi que l’imputation de vouloir lui nuire personnellement dans ses dossiers.

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Si l’on peut comprendre le mécontentement de l’avocat de ne pas avoir obtenu sur le champ la copie sollicitée en vain par fax depuis 13 jours, et si un avocat dispose d’un droit de critique à l’égard du fonctionnement du service public de la justice et, le cas échéant, d’un droit de remontrance à l’encontre d’un agent du greffe faisant preuve d’un manque de diligence, il reste que la grande agressivité du ton employé et l’accusation offensante et réitérée faite à un fonctionnaire de justice, devant ses collègues et le président de la juridiction, de nourrir à son égard une animosité personnelle, affirmation non prouvée, excèdent largement le seul mouvement d’humeur excusable retenu par le Conseil régional de discipline. Le manquement reproché est donc caractérisé.

2/ Par ailleurs, il est reproché à l’avocat intimé d’avoir, par l’intermédiaire d’un article de presse relatif à une affaire judiciaire impliquant un contrôleur de l’URSSAF et un élu local, commis le même manquement à l’encontre du procureur de la République près du TGI d’Avignon en affirmant au journaliste qui l’interviewait que « c’est une honte que le procureur se salisse les mains avec ça » et que « sa volonté était minable sur le plan juridique« .

Cependant, s’agissant de propos retranscrits à partir de notes prises par le journaliste, non soumis à l’intimé avant publication qui les conteste, il en résulte une équivoque sur les propos réellement tenus tels que publiés entre guillemets. En outre, à supposer que ces propos traduisent d’assez près la teneur de ceux utilisés par l’intimé, d’une part, le qualificatif de « minable sur le plan juridique« , certes blessant, ne se rapporte pas à la personne du procureur mais à sa « volonté » et, d’autre part, la phrase « c’est une honte que le procureur se salisse les mains avec ça« , pour provocante qu’elle soit, formulée en des termes généraux et imprécis, traduit d’avantage l’expression outragée, fût-elle feinte, d’un sentiment d’avocat que l’imputation d’un fait précis. Ainsi, exprimés, certes sans prudence ni mesure et sur un ton volontiers péremptoire et sarcastique, sur un sujet d’intérêt général relatif au traitement d’une affaire financière ayant eu un fort retentissement médiatique régional, dans le cadre de la défense publique de son client, les propos reprochés à l’intimé seront regardés comme exprimant davantage un jugement de valeur sur une décision de poursuite prise par le chef du parquet local qu’une animosité personnelle envers le procureur.

Eu égard aux standards des limites admissibles de la liberté d’expression dans un tel contexte, ils échappent à toute qualification passible de sanction disciplinaire.


  • Cour d’appel de Nîmes, Chambre civile 1, 20 septembre 2018, RG n° 17/04425

« Je méprise la violence… Mais que représente la violence de tous ces gens et de ces voitures luxueuses brûlées comparées à la violence structurelle des élites françaises et mondiales ? »

Que l’auteure et l’éditeur me pardonnent mille fois, mais je ne peux m’empêcher de reproduire ce court article signé Anastasia Colosimo, in La Semaine Juridique Edition Générale n° 3, 21 janvier 2019, 35, intitulé « Il n’y aura pas de jugement dernier » :

«Je méprise la violence… Mais que représente la violence de tous ces gens et de ces voitures luxueuses brûlées comparées à la violence structurelle des élites françaises et mondiales ? » La phrase est de Pamela Anderson, tweetée de son compte personnel tout début décembre alors que les Gilets jaunes battaient la ville et la campagne. Sans doute aurions-nous aimé, ce jour-là, émettre quelques réserves, convaincus que nous étions, et convaincus que nous sommes encore aujourd’hui, qu’il fut un temps où les élites avaient pour seule vocation de se préoccuper du peuple. Mais le temps manquait et le support ne permettait pas vraiment ce genre de débat. Alors nous likâmes et retweetâmes dans un mouvement où se mêlaient amusement et provocation, mais aussi soulagement face à ce qui semblait être du bon sens, vous savez, cette chose finalement assez mal partagée. Et puis nous passâmes à autre chose, puisque nous sommes désormais bons plus qu’à cela.

Il a fallu attendre plusieurs semaines, avant que nous buttions une nouvelle fois sur cette question de violence. Plus de 5 000 arrestations, 1 000 condamnations, 350 incarcérations, des arrestations préventives en veux-tu en voilà, des amendes pour port du gilet jaune, à qui s’y aventurerait, lors de la visite du chef de l’État à Grand Bourgtheroulde, mardi dernier. À la violence symbolique – et même malheureusement parfois bien réelle – des élites françaises et disons-le mondiales, il fallait maintenant ajouter la violence de la répression judiciaire, machine toute afférée à exécuter les ordres venus d’en haut et, incidemment, bafouer les principes les plus fondamentaux d’un État de droit, au premier rang desquels la séparation des pouvoirs.

Pour y voir plus clair, il ne nous restait plus qu’à ouvrir Max Weber, et relire patiemment « La politique comme profession ». Le style est excellent, le fond pas mal non plus. Comme quoi toute la sociologie n’est pas à jeter à la poubelle. Selon Weber donc, rien ne peut départager l’État de tout autre communauté humaine, à part peut-être qu’il est le seul groupement à bénéficier, sur son territoire, du monopole de la violence légitime. Nous avions acquis quelques diplômes et nous avions souvent employé l’expression d’un air docte et satisfait sans jamais, nous semblait-il maintenant, nous interroger vraiment sur ce qui pouvait conférer cette légitimité. Weber avait anticipé notre interrogation, sa réponse nous parut immédiatement limpide : soit l’autorité traditionnelle, fondée sur des coutumes sanctifiées par leur validité immémoriale, soit l’autorité charismatique, fondée sur la grâce personnelle d’un individu, soit, encore, l’autorité légale, fondée sur la croyance d’un régime bâti rationnellement. Nous fûmes alors saisi d’une inquiétude profonde. À regarder de plus près, aucune de ces formes d’autorité ne semblait aujourd’hui tenir, ni notre chef, malencontreusement inaudible, ni nos coutumes, bien trop enclines à la révolte, ni notre régime si déraisonnablement rationnel. Nous puisâmes dans notre mémoire. Avant la nuit du 4 août, entre 1700 et 1780, la France avait connu quelques 8000 rébellions et jacqueries. Alors comme une légère odeur de soufre s’empara de notre petite lucarne.

Fin de citation

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L’auteure est doctorante en théorie politique et enseignante en théologie politique à Sciences Po Paris.

Elle a écrit en particulier « Les bûchers de la liberté » (Stock, 2016). Extrait de la 4e de la couverture :

Car, par-delà l’émotion, la question essentielle est de savoir si, aujourd’hui, la France n’a pas déjà tourné le dos, secrètement, à la liberté d’expression.

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« Gilets Jaunes » : Pamela Anderson s’exprime sur les violences

–o–

« La politique est-elle une vocation ? » de Max Weber

 

 

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Le maire ne pouvait d’office ordonner la mise à mort de la vache « Eternelle »

Les maires et subsidairement les préfets disposent du pouvoir de remédier au danger présenté par les animaux « malfaisants ou féroces » qui divaguent en des lieux publics. La procédure est susceptible d’aboutir à l’euthanasie de l’animal errant, après procédure contradictoire, sauf s’il y a danger grave et immédiat. Dans ce cas, en effet, le maire place tout de suite l’animal dans un lieu approprié et en ordonne l’euthanasie après avis d’un vétérinaire (Code rural, art. L. 211-11).

En revanche, en cas de danger dit simple, le propriétaire ou le détenteur de l’animal est invité à y remédier et le placement n’intervient qu’en cas de carence de ce dernier. Suit alors la procédure qui voit le propriétaire ou le détenteur invité à présenter toutes observations utiles et pouvant s’achever également, mais seulement après cet échange, à l’exécution de l’animal.

La Cour administrative d’appel de Nantes (4 janvi er2019, n° 18NT00069, Commune de Sainte-Reine-de-Bretagne) dissocie le danger grave et immédiat de l’euthanasie instantanée de l’animal. En toute hypothèse, donc même en présence d’un danger d’une telle intensité, la mise à mort n’est immédiatement ordonnée que si elle constitue la seule mesure propre à pallier le danger. Si tel n’est pas le cas, le maire doit suivre une procédure contradictoire avec le propriétaire ou le détenteur et n’ordonne l’euthanasie que si ce dernier ne présente pas toutes les garanties quant à l’application des mesures prescrites par le maire pour que l’animal ne soit plus un danger.

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Au cas présent, le maire avait ordonné l’euthanasie de la vache dénommée « Éternelle » dont il était certes établi qu’elle représentait un danger grave et immédiat, mais rien ne permettait d’affirmer que la mise à mort était la seule solution pour faire cesser le péril, et qu’elle n’allait pas au-delà des mesures nécessaires pour prévenir l’occurrence du risque. Il y avait eu donc faute engageant la responsabilité de la commune.

Toutefois la cour estime que le propriétaire plaignant, en raison de ses négligences, était en partie responsable de la situation.

La commune est condamnée à réparer les trois quarts des dommages constitués par une perte financière – le prix d’achat de la vache – et un préjudice moral.

Différences entre les superficies loi Carrez mentionnées dans l’avant-contrat et l’acte notarié de vente : quel acte retenir ?

L’art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (issu de la loin Carrez) vise dans ses alinéas 6 à 8 le cas où la superficie indiquée dans l’acte est erronée.

La question s’est posée dans un cas où l’acte authentique (notarié)  faisait état d’une superficie de 74 m2 – à la suite d’une erreur du notaire qui s’était référé à la superficie figurant dans l’état descriptif de division – alors que l’acte sous seing privé mentionnait une superficie de 62 m2. Il était apparu que la superficie à retenir, conformément aux critères légaux était en réalité de 60,09 m2. L’acquéreur avait alors sollicité la réduction du prix, en comparant cette surface à celle figurant dans l’acte authentique. Son action avait été rejetée au motif que pour apprécier la recevabilité de la demande, il fallait se référer à la superficie mentionnée dans l’acte sous signatue privée (62 m2), qui manifestait l’accord des parties sur la chose et sur le prix et avait rendu la vente parfaite au sens de l’article 1589 du Code civil.

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La Cour de cassation a approuvé (3e Ch. civ., 13 mars 2007, n° 06-12.199).

Mais si, en l’absence de toute erreur, l’acte authentique fait état d’une superficie largement supérieure à celle mesurée dans l’avant-contrat, la superficie à retenir est celle portée dans l’acte authentique, qui constitue le dernier état de l’accord des parties.

Pas évidente la réponse à la question de la révocation « de plein droit » des avantages matrimoniaux

Un parlementaire appelle l’attention de la garde des Sceaux sur la révocation de plein droit des avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu’à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux, sauf volonté contraire de l’époux qui les a consentis constatée dans la convention signée par les époux et contresignée par les avocats ou par le juge au moment du prononcé du divorce, et rendant alors irrévocable l’avantage maintenu.

Il avait été précisé dans une précédente réponse ministérielle (Rép. min. n° 18632 ; J.O. A.N. 26 mai 2009, p. 5148) que, si la volonté de l’époux devait être constatée au moment du divorce, elle pouvait néanmoins être exprimée préalablement, et plus précisément manifestée dans le contrat de mariage, le juge constatant simplement cet accord au moment du divorce pour rendre l’avantage irrévocable. Il lui demande si la prochaine réforme de la justice pourrait être l’occasion de faire figurer la solution dans le Code civil.

Cette question fait référence à une précédente réponse faite par le ministère de la justice en mai 2009. Cette position permet effectivement d’organiser une meilleure prévisibilité pour les époux au moment du choix de leur régime matrimonial et présente des avantages significatifs. La matière des régimes matrimoniaux est complexe. Le Gouvernement reste très attentif aux demandes qui sont faites pour simplifier ou clarifier le droit des régimes matrimoniaux. Des travaux d’experts sont actuellement en cours sur ces questions. Le projet de loi de programmation et de réforme pour la justice ne porte pas, dans son volet civil, sur le fond du droit en matière familiale. Ce n’est donc pas le vecteur approprié.

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La garde des Sceaux par ailleurs prise la notion d’avantage matrimonial : « La doctrine estime aujourd’hui assez largement qu’il faut entendre de manière large la notion d’avantage matrimonial au sens de l’article 1527 du Code civil pour inclure tous les avantages issus du contrat de mariage tels ceux prévus dans un régime de participation aux acquêts par exemple. En effet, la matière des régimes matrimoniaux est complexe. Néanmoins, le projet de loi de programmation et de réforme pour la justice ne porte pas, dans son volet civil, sur le fond sur droit ».


  • Rép. min. n° 12382 ; J.O. A.N. 1er janvier 2019, p. 12457 et rép. min. n° 12379 ; J.O. A.N. 1er janvier 2019, p. 12456