La clause du règlement de copropriété d’aggravation des charges n’est pas illicite mais elle est inapplicable

Aux termes de l’art. 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’art. 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

imagesLa SCI Virna, copropriétaire, a fait valoir que la résolution n° 5 de l’assemblmée générale des copropriétaires est contraire aux stipulations contractuelles portées par l’art. 19 du règlement de copropriété et aux dispositions d’ordre public portées par l’art. 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle a soutenu que l’art. 15 du règlement de copropriété, loin d’équivaloir à une clause d’aggravation de charges se borne à rappeler les principes de responsabilité civile institués par les art. 1382 et suivants (anciens) du Code civil, qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires de se substituer au juge pour trancher sa prétendue responsabilité, qu’elle avait conclu à titre superfétatoire en première instance au caractère non écrit de la clause litigieuse.

Pour la cour d’appel, en droit, est licite la clause mettant à la charge des copropriétaires responsables l’aggravation des charges provenant de leur fait. Toutefois, la disposition du règlement de copropriété qui prévoit que tout copropriétaire restera responsable, à l’égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute, ou sa négligence et celle d’un de ses préposés, ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable, et qui est considérée comme une clause d’aggravation des charges, ne peut recevoir application que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile, elle peut être utilisée pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire mais elle n’autorise pas à imputer directement à son compte des sommes arbitrées unilatéralement par le syndicat.

Dès lors, cette disposition du règlement de copropriété ne pouvait permettre à l’assemblée générale d’adopter la résolution instaurant une ventilation de la charge d’assurance (à hauteur de 68,50 % pour le propriétaire du local commercial et le solde (31,50 %) pour la copropriété), contraire aux dispositions de l’art. 19 du règlement de copropriété indiquant la répartition des charges entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété et de l’art. 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 5 décembre 2018, RG N° 16/19720

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