Le scandale de la clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés. Encore un exemple !

Suivant acte authentique en date du 22 août 2007 reçu par Le V, notaire associé d’une SCP à Loudéac, Jacques et Viviane, son épouse ont acquis de Fabrice et Sylvie une longère en pierres couverte en ardoises sise au […], comprenant deux appartements de type 4 entièrement rénovés.

Après avoir découvert des désordres ou vices cachés courant 2008, les acheteurs, par acte en date du 30 juillet 2009, ont fait assigner en référé expertise, les vendeurs et certains constructeurs qui avaient réalisé des travaux de rénovation sur l’immeuble courant 2005.

L’expertise, à la SCP notaire, au Conseil Général des Côtes d’Armor et aux assureurs des constructeurs a été réalisée.

UnknownLes acquéreurs ont assigné au fond, notamment les vendeurs et le noytaire, aux fins d’obtenir, au visa des art. 1792 et suivants, 1641 et suivants du code civil, l’indemnisation de leurs préjudices.

Ils ont été déboutés en première instance.

Appel a été relevé.

La garantie des vices cachés n’a pas lieu lorsqu’une clause d’exonération de cette garantie a été stipulée à l’acte, sauf à rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs.

L’action en garantie des vices cachés se heurte à la clause exonératoire prévue à l’acte authentique de vente, en l’absence de démonstration de la mauvaise foi des vendeurs. Si en effet, les désordres affectant le plancher des combles et de la salle de bain de l’étage, les huisseries du rez-de-chaussée et les infiltrations par la toiture du cellier préexistaient à la vente du fait de leur origine, sans toutefois être apparents, les acquéreurs ne peuvent valablement soutenir que les vendeurs, profanes de la construction, avaient pu les détecter à l’issue des travaux qu’ils avaient confiés à des professionnels. La seule circonstance qu’ils ont commandé eux-mêmes les travaux, sans recourir à un maître d’oeuvre, non obligatoire en l’occurrence, ne suffit pas à conférer aux vendeurs la qualité de professionnels, qui les priverait du bénéfice de la clause exonératoire.

Par ailleurs, si les acquéreurs considèrent que l’impropriété de l’eau du puits à la consommation humaine et animale, en raison de l’implantation trop proche du dispositif d’assainissement de la maison constitue un vice caché dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance, il n’en demeure pas moins, il n’est pas démontré qu’ils avaient fait de l’utilisation de l’eau du puits pour eux et leurs animaux, un élément déterminant ou à tout le moins, important de l’acquisition de l’immeuble, de sorte que faute de gravité suffisante, ce vice ne peut fonder leur action à l’encontre de leurs vendeurs, sur les dispositions de l’art. 1641 du Code civil.

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Une telle clause d’exonération de la garantie LEGALE des vices cachés est utilisée de façon systématique par tous les notaires qui la puisent dans des formulaires merdiques fournis par des sociétés commerciales. Cette clause préjudicie gravement aux droits des acheteurs, aussi la Cour de cassation a jugé que le notaire, s’il adopte une telle clause, doit avertir les acquéreurs des conséquences, ce qui n’est jamais fait.


  • – Cour d’appel de Rennes, Chambre 4, 22 novembre 2018, RG n° 15/05695

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