Aucune responsabilité du notaire dans le cas d’une vente en l’état de vétusté

La société Résonance Diderot-Hugo a acquis deux immeubles dans un secteur sauvegardé du Puy-en-Velay ; après division et placement des biens sous le régime de la copropriété, elle a entrepris de les revendre par lots, en l’état de vétusté ; pour la réalisation de travaux de restauration s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation (loi Malraux), elle a constitué, avec les copropriétaires, une AFUL pour chaque immeuble ; les actes de vente et les statuts des associations ont été établis par Y, notaire, qui a également procédé au versement aux AFUL ou à la société CTMO, chargée de la réalisation des travaux, des fonds empruntés à cette fin par les copropriétaires ; les travaux n’ayant pas été réalisés par la société CTMO, mise en liquidation judiciaire, et une action en comblement de passif ayant été engagée contre ses dirigeants, l’AFUL du 14 […], l’AFUl du 36 […] et divers copropriétaires ont engagé une action en responsabilité contre le notaire, M. Y, et le directeur des AFUL, M. X.

D’une part, ayant relevé que les permis de construire et autorisations spéciales de travaux avaient été obtenus courant 2005 et retenu qu’aucune des pièces produites aux débats ne démontrait que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l’opération et les règles de fonctionnement de l’AFUL, ils auraient renoncé à contracter, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve d’un lien de causalité entre le défaut de conseil et le préjudice invoqué n’était pas rapportée.

D’autre part, ayant relevé qu’au moment de l’intervention du notaire, la société était propriétaire de deux lots non encore vendus et que l’acquéreur d’un local commercial, était dispensé de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation de l’opération, la cour d’appel, qui a fait l’exacte application de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et de l’art. L. 322-1 du Code de l’urbanisme en retenant leur qualité de propriétaire intéressé par l’exécution des travaux, laquelle n’implique pas leur paiement, et qui n’était pas saisie d’un manquement du notaire à une obligation de prudence et de vigilance en tant que séquestre, a pu en déduire que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n’étaient entachés d’aucune irrégularité et que le notaire n’avait pas commis de faute en versant les fonds affectés aux travaux en exécution des résolutions des assemblées générales et des ordres du directeur de ces associations.

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La morale de cette affaire, si on peut parler de morale, c’est que l’intervention du notaire dans une opération et en particulier dans une opération de défiscalisation ne donne aucune garantie à son client investisseur. En d’autres termes, le notaire ne sert qu’à enregistrer une acquisition, le plus souvent véreuse, initiée par un promoteur dont le seul  objectif est le gain facile.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 janvier 2019, pourvoi N° 17-26.490, publié

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