Un coup de peinture sur les fissures du mur n’a pas remédié au risque d’effondrement de la toiture

Par acte du 7 mai 2010, la SCI Andréa Léna, cogérée par M. V et Mme S, a acquis auprès de l’EURL Saint Fiacre, gérée par M. L, une maison à usage d’habitation située […], pour le prix de 390’000 euro.

Cette acquisition a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL CD immobilier, agence mandatée par l’EURL Saint Fiacre et assurée auprès de la société AREAS assurances, par contrat à effet du 14 avril 1998.

Se prévalant de déformations de la toiture du dit bien immobilier, la SCI Andréa Léna a fait assigner en référé la SARL CD immobilier et l’EURL Saint Fiacre devant le Tribunal de grande instance de Dijon, suivant exploits en date des 1er et 2 septembre 2010.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2010, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Guy M. qui a déposé son rapport le 28 mars 2012.

En 2013 et 2014, la SCI Andréa Léna a fait assigner la SARL CD immobilier, son assureur la société AREAS assurances, M. L et l’EURL Saint Fiacre, afin qu’ils soient solidairement condamnés à réparer le préjudice découlant des vices et désordres allégués.

La société venderesse de la maison d’habitation qui présentait des déformations de sa structure (charpente affaissée, fissures des façades) entraînant un risque d’effondrement de la toiture, est responsable des vices cachés dès lors que sa mauvaise foi est caractérisée.

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Ces déformations, qui n’étaient pas forcément apparentes pour un profane dépourvu de qualification en matière de construction, étaient nécessairement antérieures à la vente, car la maison avait subi, avant l’acquisition litigieuse, des transformations en particulier au niveau des combles. En outre, ces vices n’ont pu se créer en quelques mois et ont été dissimulés par l’application de peinture sur les murs et sur les tuiles donnant un aspect de bon entretien. Le vendeur avait donc connaissance des vices affectant le bien immobilier au regard des dissimulations récentes des désordres. Il y a donc lieu de le condamner au paiement des travaux de reprise de la toiture, et des travaux de consolidation temporaire du bien immobilier.

La responsabilité de l’agent immobilier, dont les compétences techniques sont supérieures à celles de l’acheteur profane, est engagée dans la mesure où il a manqué à son devoir de conseil alors que l’acheteur avait précisément pris soin de s’entourer de ses conseils à titre de garantie. Il aurait dû procéder à certaines vérifications sur l’état de l’immeuble litigieux sans avoir besoin de se livrer à des investigations approfondies, car les déformations de la toiture étaient visibles. Il devait interroger le vendeur sur l’aspect de la toiture et en informer l’acheteur.

Si l’acheteur a perdu une chance d’acheter une maison à un prix inférieur, il ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

L’acheteur étant une personne morale, elle ne saurait solliciter réparation d’un préjudice de jouissance, seuls les associés ou d’éventuels locataires subissant directement et personnellement les préjudices allégués le peuvent.


 

  • Cour d’appel de Dijon, Chambre civile 1, 8 janvier 2019, RG N° 17/00016, infirmation partielle

 

 

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