L’agent immobilier est responsable des informations erronées de l’annonce « Appartement à louer »

Le locataire a loué un logement par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Ce locataire est bien fondé à rechercher la responsabilité de ce dernier sur le fondement de l’ancien art. 1382 du Code civil devenu l’art. 1240 du même code.

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En introduisant dans son annonce dont il était d’ailleurs l’exclusif rédacteur, deux informations erronées aussi fondamentales que la superficie et le type du logement, l’agent immobilier a manqué son obligation de loyauté en sa qualité de professionnelle. L’usage de l’abréviation « env » pour signifier « environ » ne saurait permettre à l’agent immobilier de légitimer une différence de 14 m2, soit l’équivalent d’une pièce. L’agent immobilier ne peut s’exonérer de sa responsabilité délictuelle en invoquant une faute du locataire victime.

Le fait que le locataire ait visité le bien en question et que, par suite, il ait régularisé un contrat de bail dans lequel figuraient les justes caractéristiques du logement ne saurait avoir pour effet d’exonérer l’agent immobilier de sa responsabilité délictuelle dès lors qu’il n’est pas justifié, ni même allégué, que ce comportement ait été constitutif d’une quelconque faute de la part du locataire.

En conséquence, l’agent immobilier est condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire, qui n’a pu installer l’ensemble de son mobilier dans le logement loué. Il est alloué à ce dernier 1’300 EUR à titre de dommages et intérêts.


  • Cour d’appel de Metz, 3e ch., 8 nov. 2018, RG n° 15/03813 et n° 18/00638
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Le locataire à proximité des Champs Elysées a reçu un congé avec offre de vente à un prix excessif

Le congé pour vendre délivré au locataire doit être annulé, car le prix fixé est excessif. En effet, si l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption.

Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.

Dans cette affaire portée devant la Cour d’appel de Paris, le prix mentionné dans le congé est de 1’153’600 EUR pour l’appartement. Or, la locataire produit deux estimations faites par des agents immobiliers, évaluant l’appartement dans une fourchette comprise entre 750’000 et 870’000 EUR. L’appartement est un duplex de 85 mètres carré, situé à proximité des Champs Elysées, mais il n’est pas situé dans le « triangle d’or ». L’appartement est dans un état général vétuste, nécessitant d’importants travaux de rénovation, de même que les parties communes. La société bailleresse ne verse aux débats que trois annonces de ventes immobilières qui ne sont aucunement comparables puisqu’elles concernent des appartements plus grands, en excellent état et de nature prestigieuse, tous situés dans le « triangle d’or ».

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Il résulte des éléments qui précèdent que le prix proposé à la locataire excède de plus de quarante pour cent la valeur vénale réelle la plus haute alors que la société bailleresse ne justifie d’aucune visite de l’appartement depuis 2014, la présence du locataire ne l’interdisant pas, ni de sa mise en vente effective. Il s’agit donc d’une offre manifestement destinée à dissuader la locataire d’exercer le droit de préemption légal.


  • Cour d’appel de Paris, 4e ch., 30 octobre 2018, n° 16/18236

Validité de la donation entre époux sous condition que mon conjoint donataire n’ait pas engagé une procédure de divorce au jour de mon décès ?

Voici une question qui vient de m’être posée deux fois, par une femme, puis par un homme, bien sûr tous deux mariés (mais pas ensemble …).

Les clauses de fidélité, subordonnant l’octroi ou le maintien d’une libéralité au maintien de l’union conjugale entre le disposant et le gratifié, ont toujours été discutées.

Par un jugement bien connu, le Tribunal civil de Loches (T. civ. Loches, 24 juin 1915 : S. 1915, 2, p. 97 a déclaré nulle la condition de ne pas se remarier, car elle était inspirée par le désir d’imposer l’indissolubilité du lien matrimonial.

Toutefois la liberté de divorcer n’est pas supérieure à la liberté de se marier ou de se remarier après veuvage. En effet rien n’empêche le gratifié de demander le divorce, s’il le souhaite ; que cela le conduise à renoncer à la libéralité qui lui a été adressée fait en quelque sorte partie des risques qu’il doit savoir prendre librement.

C’est dans ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation à propos d’une clause subordonnant une donation de biens à venir adressée par un mari à son épouse à la condition que cette dernière n’exerce aucune action aux fins de divorcer.

  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, pourvoi N° 02-14.135 (rejet), publié au Bull.

Voici la synthèse de cet arrêt qui répond à la question posée :

Aucune disposition légale interdit à l’époux qui consent une donation à son conjoint pendant le mariage d’assortir celle-ci d’une condition dont l’inexécution entraînera la révocation, une telle stipulation ne faisant nullement obstacle à la libre révocabilité de celle-ci, laquelle peut intervenir, de façon discrétionnaire, à tout moment. En conséquence, doit recevoir application la clause stipulant que la donation entre époux sera sans effet en cas de divorce ou de séparation de corps ou si une instance en divorce ou en séparation de corps était en cours dès lors qu’il est établi qu’une instance de divorce était en cours au jour du décès du mari par suite de la requête en divorce de l’épouse et du prononcé d’une ordonnance de non-conciliation.

La clause par laquelle un époux subordonne la donation faite à son conjoint durant le mariage au cas où celui-ci lui survivrait, à la persistance du lien matrimonial ou à l’absence de toute action entreprise pour y mettre fin, n’est pas en soi illicite et est justifiée, sauf intention de nuire, par la nature même de cette libéralité. Après avoir souverainement constaté que la clause litigieuse n’était pas inspirée par le désir du mari d’empêcher sa femme de divorcer, la cour d’appel a jugé à bon droit que cette clause de non divorce était licite.

La Haute juridiction précise que c’est par une appréciation souveraine de la volonté de l’époux donateur et par une interprétation rendue nécessaire du fait de l’ambiguïté de la clause, que la cour d’appel a estimé qu’en employant le terme « instance » sans autre précision ni renvoi aux dispositions légales, le mari s’était référé au sens commun de ce terme et avait entendu mettre fin aux avantages matrimoniaux consentis à sa femme dès l’engagement d’une procédure de divorce ou de séparation de corps, c’est-à-dire dès la saisine, par voie de requête, du juge aux affaires familiales.

Pas de place pour le liquidateur judiciaire dans la procédure de divorce, comprise la prestation compensatoire

Sur l’absence d’exercice par le mandataire liquidateur de la tierce opposition contre le jugement de divorce des époux A prononcé le 12 mai 2014 par le Tribunal de grande instance de Thionville, aux termes du jugement précité, Bernard a été condamné à verser une prestation compensatoire à Samia, son ex-épouse, sous forme d’un abandon en pleine propriété, pour un montant de 76’000,00 EUR du bien immobilier lui appartenant en propre et situé à Nilvange.

Bernard, marié à Samia, avait été mis en liquidation judiciaire par un jugement du 10 juillet 2009, M. N étant désigné liquidateur.

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Le divorce des époux a été prononcé pour faute le 12 mai 2014, Bernard étant condamné à verser une prestation compensatoire à son ex-épouse sous la forme de l’abandon en pleine propriété d’un bien immobilier lui appartenant en propre ; le liquidateur a demandé au juge-commissaire l’autorisation de procéder à la vente sur adjudication de cet immeuble ; Samia s’y est opposée ; par une ordonnance du 14 septembre 2015, le juge-commissaire a fait droit à la demande du liquidateur en retenant que, Bernard étant dessaisi, le jugement de divorce était, dans ses aspects patrimoniaux, inopposable à la procédure collective, de sorte que l’immeuble pouvait être vendu au titre des opérations de liquidation judiciaire.

Le liquidateur N a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel d’infirmer cette ordonnance alors, selon le moyen soutenu par lui, qu’ayant constaté que Bernard, en liquidation judiciaire, était dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens quand a été rendu le jugement le condamnant à verser une prestation compensatoire à Samia sous forme d’un abandon en pleine propriété de l’immeuble litigieux lui appartenant en propre, la cour d’appel aurait dû juger que le transfert de propriété intervenu à ce titre était inopposable à M. N, ès qualités ; qu’en décidant le contraire, aux motifs inopérants que le transfert de propriété avait été enregistré au Livre foncier et que le liquidateur pouvait former tierce opposition au jugement de divorce, la cour d’appel a violé l’art. L. 641-9, I, du Code de commerce.

Le pourvoi du liquidateur est rejeté.

Le dessaisissement ne concernant que l’administration et la disposition des biens du débiteur, ce dernier a qualité pour intenter seul une action en divorce ou y défendre, action attachée à sa personne, qui inclut la fixation de la prestation compensatoire mise à sa charge, sans préjudice de l’exercice par le liquidateur, qui entend rendre inopposable à la procédure collective l’abandon en pleine propriété d’un bien propre appartenant au débiteur décidé par le juge du divorce à titre de prestation compensatoire, d’une tierce opposition contre cette disposition du jugement de divorce.

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Ainsi le liquidateur n’a pas à connaître, de l’intervention du juge aux affaires familiales (JAF) dont le rôle est de préserver les intérêts des enfants et d’éviter qu’un époux soit lésé, sans parler des  difficultés pratiques que présenterait l’intervention du liquidateur dans la procédure de divorce.

Mais le liquidateur peut exercer une tierce opposition au jugement de divorce mais seulement sur ses aspects patrimoniaux


  • Cour de cassation, Chambre com., 16 janvier 2019, pourvoi n° F 17-16.334, rejet

Violation de la liberté d’expression de l’avocat par sa condamnation à des dommages-intérêts excessifs

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Par un arrêt du 12 février 2019, la CEDH condamne le Portugal pour atteinte à la liberté d’expression d’un avocat en raison du montant excessif (50’000 EUR) des dommages-intérêts qu’il a été condamné à payer après sa condamnation en responsabilité civile pour atteinte à l’honneur personnel et professionnel et à la réputation d’un juge.

Un avocat a dénoncé le manque d’impartialité d’un juge au Conseil supérieur de la magistrature (CSM). Après classement sans suite par ledit CSM, le juge a engagé une action en responsabilité civile contre l’avocat qui a donc été condamné à 50’000 EUR à titre de dommages-intérêts. En outre, le Conseil de l’ordre des avocats a prononcé un blâme à son encontre car il n’avait pas averti le juge qu’il allait déposer une plainte contre lui devant le CSM.

Devant la Cour européenne, l’avocat a invoqué la violation de son droit à la liberté d’expression (Conv. EDH, art. 10).

La Cour dit et juge que si les motifs de condamnation par les juridictions internes apparaissent pertinents et suffisants, eu égard à l’impossibilité pour l’avocat de prouver par des éléments précis ses déclarations, le montant des dommages-intérêts était disproportionné au but légitime poursuivi. Ajoutant que les accusations n’ont pas été faites publiquement mais au moyen d’une plainte par lettre. Si les déclarations litigieuses ont fait l’objet de discussions dans le milieu judiciaire, la Cour estime que le requérant ne saurait être tenu pour responsable des fuites d’une procédure censée rester confidentielle.

La CEDH conclut ainsi que l’ingérence dans sa liberté d’expression n’était pas « nécessaire dans une société démocratique ».


  • Cour européenne des droits de l’homme (CEDH), 12 février 2019, n° 70465, Pais Pires de Lima c/ Portugal

La locataire aurait dû jouir paisiblement (nuisances sonores)

Le fait que la locataire, sous curatelle, souffre de graves problèmes psychologiques n’est pas exonératoire et l’art. 426 du Code civil, qui protège le logement du majeur protégé, n’est pas opposable au  propriétaire bailleur.

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Les manquements réitérés de la locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail dès lors qu’ils ont pour effet de créer, au préjudice des voisins un climat de violence et d’agressivité et des nuisances sonores insupportables.

Pour tenter néanmoins d’obtenir l’infirmation du jugement, la locataire en l’espèce opposait en appel que son comportement était dû à de graves problèmes psychologiques et que le logement du majeur sous curatelle est protégé en application de l’art. 426 du Code civil.

Les juges n’ont pas suivi la locataire :

Souffrir de graves problèmes psychologiques n’est pas une circonstance exonératoire empêchant en l’occurrence l’office HLM, propriétaire bailleresse, de demander la résiliation d’autant que tous les locataires tenant leurs droits du même auteur, le bailleur est tenu en application de l’art. 1725 du Code civil de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu’ils se causent entre eux.

L’art. 426 du Code civil prévoit que « le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu’il est possible ». Mais ceci, apparemment, ne concerne pas les rapports contractuels existant entre le bailleur et un majeur protégé et il ne peut donc faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire un malade mental, dès lors qu’il se trouve être l’auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur.


  • Cour d’appel de Paris, 3e ch., 8 novembre 2018, RG n° 16/05533

Un coup de peinture sur les fissures du mur n’a pas remédié au risque d’effondrement de la toiture

Par acte du 7 mai 2010, la SCI Andréa Léna, cogérée par M. V et Mme S, a acquis auprès de l’EURL Saint Fiacre, gérée par M. L, une maison à usage d’habitation située […], pour le prix de 390’000 euro.

Cette acquisition a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL CD immobilier, agence mandatée par l’EURL Saint Fiacre et assurée auprès de la société AREAS assurances, par contrat à effet du 14 avril 1998.

Se prévalant de déformations de la toiture du dit bien immobilier, la SCI Andréa Léna a fait assigner en référé la SARL CD immobilier et l’EURL Saint Fiacre devant le Tribunal de grande instance de Dijon, suivant exploits en date des 1er et 2 septembre 2010.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2010, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Guy M. qui a déposé son rapport le 28 mars 2012.

En 2013 et 2014, la SCI Andréa Léna a fait assigner la SARL CD immobilier, son assureur la société AREAS assurances, M. L et l’EURL Saint Fiacre, afin qu’ils soient solidairement condamnés à réparer le préjudice découlant des vices et désordres allégués.

La société venderesse de la maison d’habitation qui présentait des déformations de sa structure (charpente affaissée, fissures des façades) entraînant un risque d’effondrement de la toiture, est responsable des vices cachés dès lors que sa mauvaise foi est caractérisée.

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Ces déformations, qui n’étaient pas forcément apparentes pour un profane dépourvu de qualification en matière de construction, étaient nécessairement antérieures à la vente, car la maison avait subi, avant l’acquisition litigieuse, des transformations en particulier au niveau des combles. En outre, ces vices n’ont pu se créer en quelques mois et ont été dissimulés par l’application de peinture sur les murs et sur les tuiles donnant un aspect de bon entretien. Le vendeur avait donc connaissance des vices affectant le bien immobilier au regard des dissimulations récentes des désordres. Il y a donc lieu de le condamner au paiement des travaux de reprise de la toiture, et des travaux de consolidation temporaire du bien immobilier.

La responsabilité de l’agent immobilier, dont les compétences techniques sont supérieures à celles de l’acheteur profane, est engagée dans la mesure où il a manqué à son devoir de conseil alors que l’acheteur avait précisément pris soin de s’entourer de ses conseils à titre de garantie. Il aurait dû procéder à certaines vérifications sur l’état de l’immeuble litigieux sans avoir besoin de se livrer à des investigations approfondies, car les déformations de la toiture étaient visibles. Il devait interroger le vendeur sur l’aspect de la toiture et en informer l’acheteur.

Si l’acheteur a perdu une chance d’acheter une maison à un prix inférieur, il ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

L’acheteur étant une personne morale, elle ne saurait solliciter réparation d’un préjudice de jouissance, seuls les associés ou d’éventuels locataires subissant directement et personnellement les préjudices allégués le peuvent.


 

  • Cour d’appel de Dijon, Chambre civile 1, 8 janvier 2019, RG N° 17/00016, infirmation partielle

 

 

Renoncer à une assurance-vie : un droit ou un abus de droit ?

Si la faculté prorogée de renonciation prévue par l’article L. 132-5-1 du Code des assurances en l’absence de respect par l’assureur, du formalisme informatif qu’il édicte, revêt un caractère discrétionnaire pour le preneur d’assurance, son exercice peut dégénérer en un abus de droit, comme le retient la Cour de cassation dans son arrêt en référence.

La Haute juridiction a statué sur le pourvoi d’un assuré qui, après avoir exercé en 2012 son droit de renonciation à une assurance sur la vie souscrite 9 ans plus tôt, s’est vu opposer un refus de l’assureur. `

L’assuré a assigné l’assureur en remboursement des primes versées et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel aux motifs que pour juger que le demandeur était en droit de renoncer au contrat d’assurance et condamner l’assureur, en conséquence, à lui restituer la somme réclamée, outre les intérêts au taux légal, ladite cour  retient que le fait qu’il ait été directeur d’une société de production de produits laitiers et qu’il dispose d’un patrimoine immobilier d’environ 150’000 €, essentiellement constitué de sa résidence principale, ne permet pas de le qualifier d’assuré averti, ses connaissances spécifiques dans le domaine financier n’étant nullement démontrées. Pour la cour d’appe il ne pouvait être déduit du seul fait que le demandeur a exercé son droit de renonciation 9 années après la souscription du contrat que ce dernier est de mauvaise foi et a commis un abus de droit dans l’exercice de celui-ci ; elle ajoutait que celui-ci, insuffisamment informé, n’a pas été en mesure d’apprécier la portée de son engagement, de sorte qu’il ne peut être considéré comme ayant d’une part, agi de mauvaise foi, d’autre part, commis un abus de droit.

En se déterminant ainsi, sans rechercher à la date d’exercice de la faculté de renonciation, au regard de la situation concrète du demandeur, de sa qualité d’assuré averti ou profane et des informations dont il disposait réellement, quelle était la finalité de l’exercice de son droit de renonciation et s’il n’en résultait pas l’existence d’un abus de droit, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’art. L. 132-5-1 du Code des assurances dans sa rédaction alors applicable (il résulte de ce texte que ;si la faculté prorogée de renonciation prévue par ce texte en l’absence de respect, par l’assureur, du formalisme informatif qu’il édicte, revêt un caractère discrétionnaire pour le preneur d’assurance, son exercice peut dégénérer en abus).


La commission de l’agent immobilier est due même si la réitération de la vente intervient après une procédure

Huguette S, aujourd’hui décédée, a donné à la société B immobilier, exerçant une activité d’agent immobilier, un mandat de vente de son immeuble.

De leur coté, M. et Mme D ont donné à la société B. immobilier un mandat de recherche d’un bien immobilier

Selon acte du 7 janvier 2011, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre Mme Huguette S et M. et Mme D.

Mme Huguette S ne s’étant pas présentée pour signer l’acte authentique de vente, le tTGI de Créteil a constaté que la promesse valait vente et l’a condamnée à payer à M. et Mme D des dommages-intérêts.

A la suite du décès de Mme Huguette S, la vente a été conclue entre ses héritiers et M. et Mme D.

La société B. immobilier a ensuite assigné M. et Mme D. en paiement de la somme de 19’000 euro au titre la commission contractuellement convenue.

L’agent immobilier qui avait en l’espèce reçu du vendeur un mandat de rechercher un acquéreur et de l’acheteur un mandat de recherche d’un bien immobilier a mis en relation les parties qui ont conclu l’acte de vente. Son intervention a donc été déterminante dans la réalisation de la vente et il importe peu que la signature de l’acte ne soit intervenue qu’à l’issue d’une procédure judiciaire à laquelle les acquéreurs ont dû recourir à la suite de la carence du vendeur dès lors qu’aucun obstacle juridique n’empêchait la conclusion de cet acte.

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En outre, après avoir mis en relation les parties, l’agent immobilier les a accompagnées jusqu’à la signature de la promesse synallagmatique de vente. Il ne peut en conséquence être soutenu que le montant de la commission due par l’acheteur et fixé contractuellement entre les parties à 19’000 euro soit excessif au regard des services rendus par l’agent immobilier dans le cadre de la vente d’un bien au prix de 371’000 euro. L’acheteur a donc justement été condamné au paiement de la commission.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 11 janvier 2019, RG N° 17/10390

Irrégularité de l’acte conclu par une société en formation : faute du notaire

Après avoir engagé diverses procédures de saisie immobilière en vue d’obtenir le paiement de certaines créances, les sociétés Barclay’s Bank et Crédit du Nord, ont, suivant acte reçu le 14 janvier 1999 par le notaire X, cédé ces créances à la société civile immobilière Dionysos, « en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, représentée par » quatre personnes physiques, dont les statuts avaient été établis par le notaire, le même jour.

Un arrêt du 2 mai 2007 de la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que l’acte de cession de créances n’ayant pas été souscrit au nom d’une société en formation, mais par la SCI elle-même, en cours d’immatriculation et ainsi dépourvue de toute capacité juridique, était affecté d’une irrégularité de fond et privé de tout effet.

Par arrêt du 10 juin 2009, la cour d’appel de renvoi a prononcé la nullité de l’acte de cession de créances.

La SCI a assigné le notaire et son assureur, la société MMA Iard , aux droits de laquelle se trouvent les sociétés MM Iard assurances et MMA Iard (l’assureur), en responsabilité et indemnisation.

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Le notaire a fait grief à l’arrêt d’appel de dire qu’il a commis une faute lors de la rédaction de l’acte de cession de créances, alors, selon lui et en particulier que les éventuels manquements d’un notaire à ses obligations professionnelles ne peuvent s’apprécier qu’au regard des informations dont il pouvait disposer à la date de son intervention ; qu’en affirmant que M. X, le notaire, aurait dû lors de l’établissement de l’acte de cession en 1999 prévoir la possibilité que soit retenue la solution qui a été adoptée en 2007, dès lors qu’elle avait été appliquée par deux arrêts de la Cour de cassation en date des 28 octobre 1992 et 22 mars 1995, sans rechercher si ces décisions avaient fait l’objet d’une publication ou d’une mesure d’information quelconque qui aurait seule permis au notaire d’en prendre connaissance et de leur attribuer une telle portée, dès lors qu’à la date de son intervention le site Légifrance n’existait pas, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du code civil, devenu l’art. 1240 du code civil.

Mais ayant relevé que la Cour de cassation avait rendu plusieurs arrêts, notamment en date des 28 octobre 1992 et 22 mars 1995, retenant l’irrégularité d’un acte conclu par une société en formation, comme telle dépourvue de toute capacité juridique, la cour d’appel, qui n’avait pas à faire la recherche visée par la première branche, qui ne lui était pas demandée, en a déduit, à bon droit, sans dénaturation, que la prudence aurait voulu que l’officier ministériel (officier public) rédige l’acte de cession de créances dans les termes de l’art. 1843 du Code civil afférents aux engagements souscrits au nom d’une société en formation.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 23 janvier 2019, pourvois 17-21.255, 17-31.419, rejet, inédit