Le #notaire achète 25’000 EUR le tableau d’une cliente et le revend un an après 1’750’000 EUR

Une notaire qui avait reçu mandat d’une personne âgée de gérer ses affaires lui avait acheté, avant son décès, un tableau intitulé « Vent et Poussière », signé Zao Wou Ki. Estimé par un expert entre 30’000 et 40’000 euro, ce tableau lui fut néanmoins vendu à un prix de 25’000 euro en considération, comme cela avait été écrit au verso du document d’expertise, « des nombreux services rendus ». Un an plus tard, la notaire revend ce tableau aux enchères publiques pour la somme de 1’750’000 euro alors même qu’il était estimé dans le catalogue de ventes à un prix compris entre 300’000 et 400’000 euro.

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La légataire de la venderesse prédécédée a assigné en justice la notaire. Elle demande la nullité de la vente aux enchères et, subsidiairement, au cas où la restitution serait impossible, sa condamnation à 1’750’000 euro de dommages et intérêts.

L’action en nullité de la vente aux enchères est rejetée car la légataire, n’étant que tiers à cette vente ne pouvait y prétendre. Il restait alors l’action en dommages et intérêts fondée sur la faute de la  notaire caractérisée par un délit d’escroquerie par abus de qualité vraie.

Mais fallait-il prendre en compte, pour évaluer le préjudice subi, la valeur d’adjudication du bien ou la perte de chance de pouvoir acquérir une telle plus-value ? Les juges de première instance avaient évalué les dommages et intérêts au montant du prix de l’adjudication diminué du prix d’acquisition initial – soit environ 1’370’000 euro.

Les juges d’appel de leur côté ont eu recours à la perte de chance et ont évalué ainsi les dommages et intérêts à 350’000 euro, en prenant en compte la fourchette d’évaluation de l’oeuvre par les experts au jour de la vente aux enchères. Ils énoncent que « le prix obtenu lors de la vente était inattendu, même des experts consultés, et résulte de plusieurs aléas, notamment la mise en vente dans une salle parisienne et la présence d’amateurs particulièrement éclairés sur le peintre ; que rien ne permet d’affirmer que si le tableau n’avait pas été acquis frauduleusement par […] [la défenderesse] et était donc parvenu dans le patrimoine […] [la demanderesse], celle-ci aurait pu en obtenir un prix équivalent ; que cette partie civile a donc été privée de la chance de pouvoir acquérir un gain, non pas de ce gain incertain lui-même« .

Pour la cour d’appel le préjudice réel est celui subi au jour de l’aliénation du bien par le de cujus ; le prix obtenu dans une vente aux enchères successive n’est que le préjudice théorique.

La Cour de cassation saisie s’en tient à sa position de principe : « l‘évaluation du préjudice doit être faite par le juge au moment où il rend sa décision » et il fallait donc retenir la valeur du tableau au jour de sa décision. Elle ajoute que la cour d’appel « ne pouvait pas analyser le préjudice comme une perte de chance.

La Cour de cassation rappelle que le préjudice résultant d’une infraction doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

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L’arrêt a été rendu au visa des art. 1240 du Code civil et 593 du Code de procédure pénale.

D’une part, le préjudice résultant d’une infraction doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties.

D’autre part, l’évaluation du préjudice doit être faite par le juge, au moment où il rend sa décision, en tenant compte de tous les éléments connus à cette date

Pour abaisser de 1’374’054,98 euro, somme retenue par le tribunal déduction faite des frais de vente, à 350’000 euro l’évaluation du préjudice de la partie civile, l’arrêt énonce notamment que le prix de revente obtenu lors de l’adjudication de 1’750’000 euro était inattendu et résultait d’aléas tenant à sa mise en vente dans une salle parisienne et à la présence d’amateurs éclairés, que rien ne permet de considérer que s’il n’avait pas été frauduleusement acquis par la notaire et qu’il s’était trouvé dans le patrimoine de la légataire, celle-ci en aurait tiré un prix équivalent et que doit être réparée la seule perte de chance d’acquisition d’un gain, incertain en son quantum.

Mais en statuant ainsi, alors qu’elle ne pouvait analyser le préjudice comme une perte de chance et devait retenir la valeur du tableau au jour de sa décision, la cour d’appel a méconnu les textes sus-visés et le principe ci-dessus rappelé.


  • Cour de cassation, Chambre crim., 12 sepembre 2018, pourvoi n° 17-82.122, cassation avec renvoi 
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Invitation à une Journée « Portes ouvertes ». Pas de droit de rétractation de l’acheteur du camping car

A la suite de la réception à son domicile, le 27 février 2015, d’une invitation à se rendre à des journées ‘portes ouvertes’ organisées par la société Camping Cars de Touraine, monsieur Alain S accompagné de sa compagne, madame Liliane S, a signé, le 18 mars 2015, un bon de commande portant sur un véhicule camping-car neuf de marque Dethleefs, modèle T 7151-4, et sur divers accessoires livrables au plus tard le 10 mai 2015, ceci moyennant le prix de 65.805 euro avec reprise d’un matériel d’occasion évalué à 30.805 euro, versant chacun la somme de 6.580 euro à titre d’acomptes par chèques bancaires qui ont fait l’objet d’un encaissement le 23 mars 2015.

Unknown

Exposant qu’ils ont décidé de renoncer à la vente conclue du fait de l’insistance d’un vendeur, en en informant leur venderesse dans ses locaux le 21 mars suivant puis par pli recommandé avec demande d’avis de réception le 23 mars 2015 et qu’en vain ils ont amiablement demandé à leur venderesse de pouvoir exercer cette faculté avec restitution des sommes versées, ils l’ont assignée à ces fins par acte du 28 août 2015.

La vente du camping-car conclue le 18 mars 2015 est exclue du champ d’application de l’art. L. 121-16, 2° du Code de la consommation, selon lequel sont considérés comme contrats hors établissement tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes.

En l’espèce, les consommateurs ont reçu à leur domicile une invitation personnelle à venir aux journées portes ouvertes organisée par le professionnel, vendeur de campings-cars. Cependant, ce n’est que trois semaines après avoir reçu cette sollicitation que les consommateurs se sont rendus dans les locaux du professionnel. Ils n’ont alors pas conclu et sont revenus trois jours plus tard pour conclure la vente. Le texte précité exige que la souscription ait lieu « immédiatement » et la finalité de ce texte est de protéger le consommateur, surpris ou influencé, qui s’est engagé sans avoir eu le temps de réfléchir entre la sollicitation dont il a été la cible et la conclusion du contrat. Ce n’est manifestement pas le cas dans cette affaire dès lors que, quand bien même ils auraient eu affaire à un vendeur persuasif, ils ont disposé d’un nécessaire temps de réflexion, décidant de répondre à la sollicitation personnelle plusieurs semaines après sa réception et, surtout, décidant de leur propre chef de retourner sur le lieu de vente trois jours après leur première visite pour, cette fois, s’engager.


  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 4 février 2019, RG N° 17/00732

Comment la Suisse traite la question de la dissimulation du visage dans un lieu public

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Peut-on dissimuler son visage dans l’espace public ? La Suisse répond à cette question à sa manière.

Au moment où c’est à nouveau au tour du Conseil fédéral d’intervenir dans une procédure déclenchée par le succès d’une initiative populaire. Cette initiative, « Oui à l’interdiction de se dissimuler le visage » a été déposée le 15 septembre 2017 avec 105 553 signatures déclarées valables. Cette initiative entend interdire la dissimulation du visage partout en Suisse, dans tous les lieux accessibles au public. Les exceptions ne pourraient être prévues par la loi « que pour des raisons liées à la sécurité, à la santé, au climat ou aux coutumes locales ».

Refusant cette solution, le Conseil fédéral avait le 20 décembre 2017 décidé un « contre-projet indirect », finalement mis en consultation le 27 juin 2018, puis approuvé pour l’essentiel par la majorité des cantons et des partis politiques. Le refus de l’initiative portait sur l’impossibilité d’imposer une même solution à tous les cantons. Les décisions déjà prises sont contradictoires (les cantons du Tessin et de St-Gall ont créé une interdiction générale de se dissimuler le visage, ceux de Zurich et de Soleure l’ont refusée). Les cantons sont par tradition responsables de la gestion du domaine public en Suisse.

Le Conseil fédéral prend acte de la validation de sa solution, qui consiste dans des « mesures ciblées ». La nouvelle loi fédérale instaure une obligation de montrer son visage à des fins d’identification, notamment dans le domaine des migrations, des douanes, des assurances sociales et du transport de personnes. Le refus est sanctionné par une amende.


  • Confédération suisse, Conseil fédéral, 15 mars 2019 : www.admin.ch 

Les enfants du défunt, nus-propriétaires, sont en droit d’exiger qu’un inventaire des bronzes et dessins légués en usufruit à leur mère soit dressé

Y R est décédé le […] , en laissant pour lui succéder son épouse séparée de biens, Mme W, et leurs trois filles, en l’état d’un testament authentique du 28 mai 2002, d’un testament olographe du 24 mai 2005 et de plusieurs codicilles rédigés les 18 février et 19 juillet 2010, 31 janvier et 9 mars 2011 ; des difficultés se sont élevées pour le partage de sa succession.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 600 et 1094-3 du Code civil

Selon le premier de ces textes, l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles sujets à l’usufruit ; selon le second, les enfants ou descendants pourront, nonobstant toute stipulation contraire du disposant, exiger, quant aux biens soumis à l’usufruit du conjoint survivant, qu’il soit dressé inventaire des meubles.

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Pour rejeter la demande d’inventaire de la collection de dessins et de bronzes dont Y R a légué l’usufruit à Mme W, l’arrêt d’appel retient qu’un inventaire des oeuvres d’art a été entrepris par un notaire à l’ouverture de la succession et que le notaire liquidateur pourra procéder également à un inventaire de la collection.

En statuant ainsi, alors que les filles du défunt, nues-propriétaires, étaient en droit d’exiger qu’un inventaire des oeuvres formant la collection objet de l’usufruit de leur mère soit dressé en leur présence ou elles dûment appelées, la cour d’appel a violé les textes susvisés.


  • Cour de cassation, chambre civile 1, 6 mars 2019 , N° de pourvoi: 18-11640 18-11936,  cassation partielle sans renvoi, publié au Bull.

Plus-value. Délai entre la cession de la résidence principale et la vente d’une dépendance immédiate

Le contribuable avait cédé sa résidence principale le 12 octobre 2012 puis une parcelle contiguë de 534 m2 le 15 mars 2013 pour laquelle il sollicitait l’exonération de plus-value immobilière à hauteur de 370 m2. Il soutenait que la condition de cession concomitante de l’habitation principale et de cette dépendance était remplie, en se prévalant d’une promesse de vente du terrain en date du 30 juin 2012, établie concomitamment au compromis de vente de la résidence principale du 19 juillet 2012.

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Toutefois, il résulte de l’instruction que la cession de la parcelle litigieuse par acte du 15 mars 2013 n’était pas concomitante à la vente de la résidence principale intervenue 6 mois plus tôt et ne procédait pas d’un projet unique de vente de l’ensemble immobilier.

Or, la cession de la seule dépendance immédiate et nécessaire d’une résidence principale indépendamment de la cession concomitante de la résidence principale elle-même ne peut ouvrir droit au bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière.

De plus, en raison de la division de la parcelle du terrain d’assiette de la résidence principale opérée le 27 septembre 2012, la parcelle résiduelle litigieuse de 534 m2, séparée du fonds dominant supportant l’habitation principale, ne servait plus de servitude de passage, et ne pouvait, à la date de sa cession, être regardée comme une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale.

Selon l’art. 150 U, II.1° et 3° du CGI, les dépendances immédiates et nécessaires formant un tout indissociable avec la résidence principale exonérée d’impôt sur la plus-value de cession, et qui ont été cédées en mêmes temps, sont également exonérées d’impôt quand bien même les cessions ont été réalisées auprès d’acquéreurs distincts. La condition de concomitance n’est pas remplie quand la cession de la dépendance immédiate intervient six mois après la vente de la résidence principale.


  • Cour administrative d’appel de Lyon 19 mars 2019, req. n° 18LY00542

Le #notaire n’a pas exigé la facture de réfection de la toiture par le vendeur ; il a eu tort

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Par une promesse de vente notariée établie le 19 avril 2013 par M. I (le notaire), MM. F et B T, respectivement usufruitier et nu-propriétaire d’une maison, se sont engagés à la vendre à M. et Mme C (les acquéreurs) ; cette promesse mentionnait l’engagement des vendeurs de produire la facture des travaux de réfection de la toiture de la maison ; suivant acte authentique reçu par le notaire le 8 juillet 2013, M. F T (le vendeur) a vendu la maison aux acquéreurs, M. B T lui ayant précédemment fait donation de la nue-propriété ; l’acte de vente comportait une déclaration du vendeur sur l’existence de travaux depuis moins de dix ans, en l’espèce ceux de réfection de la toiture ; ayant subi des infiltrations importantes d’eau de pluie le 10 juillet 2013, les acquéreurs ont provoqué une réunion en l’étude du notaire, de laquelle il est résulté que les travaux mentionnés à l’acte de vente n’avaient pas été réalisés ; les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, le notaire et la société civile professionnelle de ce notaire en responsabilité et indemnisation ; le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs.

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Pour écarter la responsabilité du notaire, l’arrêt d’appel retient que ce dernier n’était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture.

En statuant ainsi, alors que le notaire devait attirer l’attention des acheteurs sur l’absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués, la cour d’appel a violé l’art. 1382, devenu 1240 du Code civil.


  • Cour de cassation, chambre civile 1 , 13 mars 2019, N° de pourvoi: 18-12234 18-50019, cassation partielle, inédit

Sinistre entre le compromis de vente et l’acte notarié de réitération. Qui encaisse l’indemnité d’assurance ?

Par acte du 12 juin 2012, la société civile immobilière Activités courriers industriels et la société La Poste ont vendu un bâtiment industriel à M. Q, à qui s’est substituée la société Axiatis, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 31 juillet 2013 ; en juillet 2013, le bâtiment a subi des dégradations ; que, refusant de réitérer la vente, les vendeurs ont assigné l’acquéreur en caducité de la promesse de vente ; que celui-ci les a assignés en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale et d’une somme destinée à la remise en état des lieux ; que l’assureur de l’immeuble, la société Allianz IARD, a été appelée à l’instance.

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Pour écarter la subrogation de la société Axiatis dans les droits des venderesses à l’égard de leur assureur, l’arrêt d’appel retient que c’est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l’assurance.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété, la cour d’appel a violé l’art. L. 121-10 du Code des assurances.


  • Cour de cassation, chambre civile 3, 7 mars 2019, N° de pourvoi: 18-10.973, cassation partielle, publié au Bull.

Manquement complet du #notaire à son devoir d’information lors de la vente d’un studio meublé (TVA)

Par acte authentique du 7 juillet 2011 reçu par Alain G, notaire associé de la SCP …, Mme Bénédicte a vendu à Mme Monique un studio dépendant d’un ensemble immobilier dénommé ‘[…], moyennant le prix 124’500 euro s’appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 3’048,98 euro et aux droits immobiliers à concurrence de 121 451,02 euro.

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L’acte de vente précise que le local avait été acquis par Mme Bénédicte le 5 novembre 2007, moyennant un prix principal de 142’400 euro comprenant le mobilier et la TVA et qu’il était pris à bail commercial par la société Pierre et vacances Maeva tourisme exploitation. L’acte mentionne également que le notaire a averti le vendeur des dispositions relatives à la régularisation de la TVA, ‘aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée lorsque la revente du bien intervient avant l’expiration du délai de régularisation prévu à l’art. 207 de l’annexe II du CHI mais que, toutefois, il y a dispense de régularisation lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble affecté à une activité de location immobilière avec reprise par l’acquéreur des baux soumis à la TVA’. A la suite de cet avertissement, l’acquéreur s’est engagé dans l’acte à « reprendre les baux en cours et poursuivre l’activité passible de la taxe jusqu’à l’expiration du délai de régularisation, sous peine de régularisation de la TVA d’origine le cas échéant ».

Par proposition de rectification du 10 février 2012 et réponse aux observations du contribuable du 15 février 2012, l’administration fiscale a indiqué à Mme L. que Mme L. avait opté pour le régime de la franchise en base en matière de TVA, par déclaration déposée le 21 novembre 2011 et que celle-ci n’avait opté pour l’assujettissement à la TVA que le 29 mars 2011, en cours de procédure de rectification. Il s’en est déduit, pour l’administration, qu’au jour de la vente, l’activité de loueur en meublé de Mme Bénédicte était soumise au régime de la franchise en base en matière de TVA. Par conséquent, l’administration a considéré que la transmission du bien immobilier avait eu lieu entre un assujetti redevable de la TVA et un assujetti non redevable, de sorte que la dispense de taxation ne s’appliquait pas, entraînant les rappels de TVA. A ce titre, l’administration a mis en recouvrement auprès de l’acquéreur les quinze vingtièmes de la TVA grevant l’ immeuble, soit une somme de 14’012 euro correspondant à la TVA à reverser au titre de l’année 2011.

Les 13 et 19 novembre 2012, l’acquéreur a assigné sa venderesse et la SCP notaire pour demander à titre principal des dommages-intérêts et, subsidiairement, la condamnation in solidum des défendeurs.

Pour la cour d’appel, l’acquéreur n’est aucunement responsable de la rectification de TVA subie par la venderesse dès lors qu’il ne possède aucune compétence particulière en matière de TVA immobilière et qu’il ne peut être déduit des dispositions contractuelles imprécises rédigées par le notaire instrumentaire qu’il s’est engagé non seulement à demeurer assujetti à la TVA mais aussi à être redevable de cette taxe. Par ailleurs, le professionnel du droit ne lui a fourni aucune information particulière relative à la franchise en base de taxation des loyers à la TVA et au droit d’option de l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. La venderesse est en conséquence déboutée de la demande indemnitaire qu’elle a formée à l’encontre de l’acquéreur.

Il n’est pas douteux que l’acquéreur aurait opté pour le paiement de la TVA si le notaire l’avait correctement informé. Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil a conduit l’administration fiscale à réclamer à la venderesse un montant de 14’012 euro au titre de la rectification de TVA en raison de l’absence de transmission du bien entre assujettis redevables de la TVA. La faute du professionnel du droit est bien la cause de la rectification de TVA effectivement supportée par la venderesse et l’oblige à réparer le préjudice ainsi occasionné. Infirmant la décision entreprise qui avait rejeté les prétentions indemnitaires de la venderesse requérante, la cour lui alloue la somme de 14’012 euro à titre de dommages et intérêts.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 22 février 2019, RG N° 17/10059

La méconnaissance du délai d’acceptation de dix jours de l’offre de prêt est sanctionnée par la nullité du contrat

La banque, Crédit immobilier de France Rhône Ain, devenue société Crédit immobilier de France développement,  a consenti aux emprunteurs un prêt destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un bien immobilier, une agence immobilière ayant servi d’intermédiaire entre les emprunteurs et la banque. A la suite d’échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme et assigné les emprunteurs en paiement d’une certaine somme en remboursement du prêt, avec intérêts au taux contractuel. Les emprunteurs ont sollicité l’annulation du contrat, subsidiairement la déchéance du droit aux intérêts conventionnels et l’allocation de dommages-intérêts.

Pour rejeter la demande d’annulation du contrat de prêt et prononcer la déchéance totale du droit aux intérêts de la banque, après avoir constaté qu’à la suite des manoeuvres de l’agence immobilière, l’offre de prêt avait été signée et acceptée le même jour par les emprunteurs, l’arrêt d’appel énonce que l’art. L. 312-33 du Code de la consommation, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, sanctionne l’inobservation du formalisme imposé pour l’offre de crédit par une déchéance des intérêts, en totalité ou dans une proportion fixée par le juge.

En statuant ainsi, alors que la méconnaissance du délai d’acceptation de dix jours est sanctionnée par la nullité du contrat, la cour d’appel a violé l’art. L. 312-10 du code précité, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016.


  • Cour de cassation, Chambre civile 1, 20 février 2019, RG n° 18-12.471, inédit