Le notaire n’a pas vérifié que l’immeuble dont la vente était l’objet de la condition suspensive en faveur de l’acquéreur n’appartenait pas à ce dernier.

Suivant compromis de vente établi par acte sous signatuee privée le 11 septembre 2015 par l’intermédiaire de maître Clotilde, notaire à Hondchoote, Sébastien et Barbara. ont vendu à Ramzi une maison d’habitation située […], pour un prix de 220’000 euro

Ce compromis de vente prévoyait deux conditions suspensives profitant à l’acheteur :
– la vente, au prix de 140’000 euro, d’un immeuble situé avenue de la petite Synthe à Dunkerque dont l’acheteur déclarait être propriétaire, devant lui permettre de financer une partie du prix d’achat,
– l’obtention d’un prêt bancaire de 100’000 euro pour financer le solde du prix

Faute de réitération de la vente par acte authentique à la date du 30 novembre 2015 stipulée au compromis, l’acheteur n’ayant pas donné suite à la mise en demeure adressée par le notaire de justifier de la levée des deux conditions suspensives, le vendeurs ont fait assigner Ramzi ainsi que le notaire instrumentaire devant le TGI de Dunkerque par acte d’huissier de justice des 7 et 19 juillet 2016, à l’effet d’obtenir la résolution de la vente aux torts de l’acheteur, de voir engager la responsabilité contractuelle du notaire et de condamner les défendeurs in solidum à leur payer la somme de 22’000 euro à titre de dommages et intérêts (montant de la clause pénale prévue à l’acte), outre celle de 3’000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le litige s’est retrouvé devant la cour d’appel.

Unknown

Si le compromis précise, sous la rubrique mandat, que le notaire est requis pour prêter son concours à la vente, il s’agit là d’une stipulation type destinée à l’application par le notaire instrumentaire des dispositions du Code de la construction et de l’habitation, à savoir la notification du projet au candidat acquéreur. L’éventuelle responsabilité du notaire est donc à rechercher sur le fondement délictuel.

Le notaire instrumentaire a bien engagé sa responsabilité. Il s’est avéré, en effet, que la vente d’un bien immobilier appartenant au candidat acquéreur a été érigée en condition suspensive, comme étant indispensable à la constitution de l’apport personnel du candidat acquéreur. Le notaire ne pouvait donc s’en tenir aux seules déclarations du candidat acquéreur et devait vérifier sa propriété, aisément accessible du fait de la publicité attachée aux ventes immobilières. Or, il s’avère que le candidat acquéreur n’était pas propriétaire du bien en cause dont le prix de vente devait servir à financer la moitié du prix de l’immeuble objet de la vente. Ce manquement est suffisant pour engager la responsabilité du notaire.

En revanche, le vendeur invoque à tort l’absence de faculté de se délier sans avoir recours à une procédure judiciaire, dans la mesure ou l’acte prévoit bien une clause de caducité. C’est également en vain que le vendeur reproche au notaire de ne pas avoir prévu de clause de consignation du montant de la clause pénale. En effet, dans la mesure où l’acte prévoit la vente préalable d’un bien du candidat acquéreur, il est patent que ce dernier ne disposait pas de fonds disponibles.

Le manquement caractérisé du notaire, a fait perdre au vendeur une chance de ne pas contracter avec un acquéreur insolvable et éviter l’immobilisation de son bien jusqu’au terme de l’action judiciaire engagée pour voir prononcer la résolution de la vente. Cette perte de chance est importante, puisqu’en connaissance de la nécessité pour l’acquéreur d’obtenir un prêt du montant du prix, il n’aurait pas contracté.

Le préjudice d’immobilisation résultant de la faute du notaire étant le même que celui que la clause pénale de 22’000 euro devait réparer, l’indemnisation due à l’acquéreur peut être évaluée à la somme de 20’000 euro. Dès lors que le préjudice résulte du manquement du notaire, mais aussi d’une faute du candidat acquéreur, ils doivent être condamnés in solidum.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 7 février 2019, RG N° 18/00459

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