Pérennité du cahier des charges du lotissement

On sait que la loi ALUR a prévu la caducité automatique, au 24 mars 2019, des clauses non réglementaires des cahiers des charges non approuvés ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble. Sauf pour les colotis à s’y opposer en procédant, avant cette date, à la publication du cahier des charges à la majorité prévue à l’art. L 442-10 du Code de l’urbanisme.

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Mais la récente loi ELAN a purement et simplement supprimé cette disposition, revenant ainsi à l’état du droit antérieur à la loi ALUR (Loi 2018-1021 du 23-11-2018 art. 47).

Aussi, si le principe de caducité décennale n’est désormais susceptible d’atteindre que les cahiers des charges approuvés et les clauses réglementaires des cahiers des charges non approuvés, il est avéré que ce principe ne vaut qu’à l’égard de l’administration.

En effet, au civil, pour la Cour de cassation, le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue toujours un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Cass. 3e civ. 14-9-17 n° 16-21.329 F-D).

En conséquence, il est toujours possible qu’un permis de construire soit délivré et un immeuble édifié en conformité avec les documents d’urbanisme en vigueur, tout en étant exposé à un risque de démolition en raison de la contrariété de cette construction au regard des dispositions plus strictes d’un cahier des charges, y compris lorsqu’elles sont atteintes de caducité en application de l’art. L 442-9 du Code de l’urbanisme.

En bref, c’est de nouveau la grande incertitude et l’ouverture à des nouveaux procès.

Le notaire chargé de l’établissement d’un acte concerné devra donc toujours prendre soin de se faire communiquer le cahier des charges du lotissement à l’acheyeur potentiel, en attirant son attention sur la portée de ses clauses.

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