Que faire quand l’acte d’achat en indivision indique des quotités inexactes ou devenues inexactes ?

C’est la question que les acquéreurs indivisaires, souvent des concubins ou des époux séparés de biens, vont poser et en premier au notaire, souvent le notaire rédacteur de l’acte d’achat.

Celui-ci, en général, répondra : faites un acte rectificatif pour rétablir la correspondance entre les parts de propriété et le financement par chacun.

Erreur, terrible erreur !

Il est quasiment impossible en pratique de rédiger un acte signé par toutes les parties, aux termes duquel il sera déclaré que c’est à tort et par erreur si dans l’acte du …, il a été mentionné que l’achat était fait par monsieur untel pour 50 % et par madame untel pour les 50 % de surplus, alors que les proportions « exactes » étaient respectivement de 60 et 40 %.

D’abord, s’agissant d’un acte modificatif, le vendeur devra être appelé et il devra signer.

Ensuite, un tel acte doit avoir une cause. Pas de cause, pas de convention. Les acquéreurs devront donc s’expliquer avec tous documents écrits à l’appui.

Quand bien même la modification serait causée, elle sera considérée, tant au plan civil qu’au plan fiscal, comme une vente et en particulier les droits de mutation à titre onéreux seront exigibles sur la valeur de la part transférée.

Si la modification n’est pas causée ou mal causée, elle s’analysera comme une donation avec toutes les conséquences fiscales et autres attachées attachées à une telle opération.

Dans toutes les hypothèses, il faudra compter aussi avec les autres frais : les émoluments du notaire et ceux des formalités dont la publicité foncière.

Et enfin, il faudra recommencer l’opération à chaque fois qu’au gré des remboursements s’il y a eu prêt, ou des travaux faits et financés, les quotes-parts ont changé.

Alors que faire si les quotités de l’acquisition ne sont pas modifiables ?

Rien ou presque tant que les acquéreurs en indivis s’entendent bien.

En effet, leurs rapports financiers ont créé entre eux une créance dont le dénouement peut recevoir plusieurs qualifications : prêt, donation, participation aux dépenses de la vie commune, etc.

La jurisprudence a depuis longtemps réglé cette difficulté en retenant que le remboursement de l’emprunt par l’un des indivisaires représente une dépense de conservation du bien indivis (voir par exemple Cass. 1e civ. 11-5-2012 n° 11-17.497 F-PBI). Cette dépense a donc vocation à entrer dans les comptes d’indivision à l’occasion des opérations de liquidation et partage. La créance finale qui en résultera sera réglée par attribution d’un immeuble ou d’une partie du prix de vente ou encore d’une soulte.

Tant que l’indivision dure, il est possible de liquider provisoirement les sommes qui seront dues au titre des écarts de financement de l’acquisition. Mais ces sommes ne seront pas les seules. D’autres dépenses peuvent s’y ajouter : impôts liés à la propriété, entretien de l’immeuble, mais aussi travaux futurs qui peuvent être conséquents (amélioration, extension). Puisque les rapports financiers entre les coïndivisaires continuent à évoluer chaque jour, un règlement dès à présent de la créance liée à l’acquisition serait prématuré. En effet, il ne peut être exclu qu’un nouvel événement vienne renverser la situation et rétablir naturellement les choses.

Dans l’attente d’une vente ou d’un partage, les indivisaires n’auront donc guère d’autre choix que de conserver précieusement les preuves des différentes dépenses exposées, en vue des opérations de liquidation. Aucun acte ne peut dès lors faire l’objet de publicité foncière pour figer ou fixer la créance existant entre eux, à défaut de mutation immobilière.

Pour en savoir plus – et mieux – lire l’article : Acquisition indivise, écarts de financement et modification des quotes-parts

par Muriel Suquet-Cozic,

diplômée notaire, chargée d’enseignement notarial
in Solution Notaire Hebdo 7/19 (paru le 21/02/2019)

 

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