Le notaire devait, en vertu de son devoir de conseil, éclairer et attirer l’attention de l’acquéreur investisseur sur les conditions dont dépendaient les avantages fiscaux qui avaient motivé le choix de ce type d’investissement

Maître P,  notaire de la société Cabinet G, conseil en optimisation fiscale, est intervenu en cette qualité dans tous les actes de l’opération réalisés avec M. et Mme K qui acquéraient, au travers d’une société constituée pour l’occasion, cinq appartements en l’état futur d’achèvement  (VEFA) en connaissance de l’objectif de défiscalisation qui les avait incités à réaliser cet investissement ; en effet, le notaire P a reçu la procuration donnée par M. et Mme K à tout clerc de l’étude notariale ; il y est notamment indiqué que les logements sont acquis en vue de leur location en meublé professionnel au titre d’un bail commercial conclu avec la société Appart’valley et fait référence aux allégements fiscaux recherchés.

Tenu d’un devoir de conseil envers M. et Mme K et la société K patrimoine, le notaire devait les éclairer et attirer leur attention sur les conditions dont dépendaient les avantages fiscaux qui avaient motivé le choix de ce type d’investissement en leur indiquant que la déductibilité des déficits de la société, qui était liée à la perception de loyers d’un montant annuel d’au moins 23’000 euro, ne pourrait intervenir qu’après le début effectif de la location ; l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyant que l’achèvement de la construction devait intervenir au cours du deuxième trimestre 2005, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, le notaire devait informer M. et Mme K et la société K immobilier qu’aucune déduction des revenus de M. et Mme K des déficits de la société ne pourrait être admise par l’administration fiscale durant les premières années d’activité de la société jusqu’au début de la location qui n’est intervenue qu’en 2006.

Faute d’avoir délivré à M. et Mme K et à la société K patrimoine cette information, essentielle compte tenu de l’objectif fiscal de l’opération, le notaire P a commis une faute qui engage envers eux la responsabilité de sa SCP, notaire ; si la restitution du prix auquel est tenu le vendeur par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire en faute doit être condamné à en garantir le paiement lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité du vendeur ; en l’espèce, la société Einstein Valley Chelles II ayant été placée en liquidation judiciaire, la SCP notaire doit être condamnée in solidum avec la société MMA IARD, assureur du notariat, à garantir envers la société K. patrimoine la restitution du prix de vente, soit la somme de 659’085 euro ; elle doit également être condamnée in solidum avec la société MMA IARD à garantir le paiement des dommages-intérêts auxquels la société Einstein Valley Chelles II a été condamnée envers M. et Mme K, soit la somme de 20’000 euro.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 22 février 2019, RG N° 18/05997