Il vaut mieux acheter un étang qu’un terrain

Une théorie que j’ai longtemps soutenue, à tort, est que la propriété du sol entraînant, selon l’article 552 du Code civil, la propriété du dessus (appelé la superficie) et du dessous (appelé le tréfonds), cette propriété prend la forme d’un cône renversé dont la pointe est au centre de la terre et la base au niveau (périmètre) du terrain possédé puis d’une colonne d’air partant de cette base et s’élevant jusqu’au fin fonds de l’univers.

Ce schéma – étranger au sujet – permet d’illustrer mutatis mutandi les projections théoriques de la propriété immobilière. Il est tiré du blong de solange-sudarskis :

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Mais chacun sait ou devrait savoir que le propriétaire du sol n’a pas la réelle propriété de la superficie et du tréfonds, car la propriété c’est l’usus (droit de jouir d’un bien), le fructus (droit de percevoir les fruits du bien) et l’abusus (droit de disposer, vendre, donner le bien).

Pour de vrai, la propriété du terrain c’est la propriété du sol, c’est-à-dire de ce que l’on peut toucher sans creuser ni s’élever. Le propriétaire ne peut ni user ni disposer du dessous et du dessus ; le contraire aurait des conséquences dommageables pour la collectivité par exemple si le propriétaire interdisait le survol de son terrain par les avions ou les pigeons des voisins ou s’opposait à l’exploitation du sous-sol ou au passage d’un tunnel.

L’automne dernier j’ai vu un voisin brûler des feuilles et des vieilles branches sur son terrain, la fumée de belles couleurs blanche et jaune montait droit dans le ciel car il n’y avait pas de vent ; la fumée restait donc dans les limites de sa propriété dans l’air. Néanmoins deux véhicules de gendarmerie sont arrivés sur les lieux et mon voisin a été embarqué : son terrain se trouvait en prolongation de la piste de la base aérienne du coin et il était prévu l’arrivée imminente d’un Falcon ministériel.

Aussi acheter un terrain, c’est acheter du vent et si ce terrain est dit constructible c’est l’acheter cher. Un terrain constructible, en fait, c’est un terrain sur lequel il peut être construit ce que l’administration accepte. On a vu par exemple l’autorisation d’édifier une pagode chinoise au pied des remparts de Carcassonne être refusée par le maire.

Alors pourquoi ne pas acheter un étang ou pourquoi pas un étang avec une petite maison sur pilotis. Le sol d’un étang n’est pas au niveau de l’eau mais à celui de son fond. Sa propriété a en outre bien des avantages par rapport à un banal terrain:

  • la limite de propriété correspond au terrain couvert par l’étang lorsque l’eau est à la hauteur de la décharge de l’étang. Le propriétaire de l’étang n’a pas de droit sur les terres couvertes lors des crues extraordinaires ; cette règle (article 558 du Code civil) n’est toutefois qu’une présomption simple qui tombe par la preuve contraire;
  • le propriétaire de l’étang est présumé propriétaire de tous les accessoires de l’étang c’est-à-dire de la chaussée, de la bonde de décharge, des vannes, etc.;
  • il est propriétaire de l’eau de l’étang; il est également propriétaire des poissons et des grenouilles : le propriétaire détient le droit de pêche et sa liberté est absolue. Ce droit absolu n’est soumis à aucune des restrictions administratives qui affectent la pêche en eau libre;
  • le propriétaire peut user de l’eau qu’il a stockée et en disposer.

Mais où trouver des étangs ? Je n’ai aucun intérêt dans l’opération mais je me permets de préciser que j’habite un village marquant le début de la région des Mille Etangs dans les Vosges Saônoises (en réalité il y a bien plus de mille étangs mais le décompte exact n’a jamais été fait). Sur le tas, il y en a toujours à vendre.

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