Manquement complet du #notaire à son devoir d’information lors de la vente d’un studio meublé (TVA)

Par acte authentique du 7 juillet 2011 reçu par Alain G, notaire associé de la SCP …, Mme Bénédicte a vendu à Mme Monique un studio dépendant d’un ensemble immobilier dénommé ‘[…], moyennant le prix 124’500 euro s’appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 3’048,98 euro et aux droits immobiliers à concurrence de 121 451,02 euro.

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L’acte de vente précise que le local avait été acquis par Mme Bénédicte le 5 novembre 2007, moyennant un prix principal de 142’400 euro comprenant le mobilier et la TVA et qu’il était pris à bail commercial par la société Pierre et vacances Maeva tourisme exploitation. L’acte mentionne également que le notaire a averti le vendeur des dispositions relatives à la régularisation de la TVA, ‘aux termes desquelles la taxe antérieurement déduite par un assujetti peut être exigée lorsque la revente du bien intervient avant l’expiration du délai de régularisation prévu à l’art. 207 de l’annexe II du CHI mais que, toutefois, il y a dispense de régularisation lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble affecté à une activité de location immobilière avec reprise par l’acquéreur des baux soumis à la TVA’. A la suite de cet avertissement, l’acquéreur s’est engagé dans l’acte à « reprendre les baux en cours et poursuivre l’activité passible de la taxe jusqu’à l’expiration du délai de régularisation, sous peine de régularisation de la TVA d’origine le cas échéant ».

Par proposition de rectification du 10 février 2012 et réponse aux observations du contribuable du 15 février 2012, l’administration fiscale a indiqué à Mme L. que Mme L. avait opté pour le régime de la franchise en base en matière de TVA, par déclaration déposée le 21 novembre 2011 et que celle-ci n’avait opté pour l’assujettissement à la TVA que le 29 mars 2011, en cours de procédure de rectification. Il s’en est déduit, pour l’administration, qu’au jour de la vente, l’activité de loueur en meublé de Mme Bénédicte était soumise au régime de la franchise en base en matière de TVA. Par conséquent, l’administration a considéré que la transmission du bien immobilier avait eu lieu entre un assujetti redevable de la TVA et un assujetti non redevable, de sorte que la dispense de taxation ne s’appliquait pas, entraînant les rappels de TVA. A ce titre, l’administration a mis en recouvrement auprès de l’acquéreur les quinze vingtièmes de la TVA grevant l’ immeuble, soit une somme de 14’012 euro correspondant à la TVA à reverser au titre de l’année 2011.

Les 13 et 19 novembre 2012, l’acquéreur a assigné sa venderesse et la SCP notaire pour demander à titre principal des dommages-intérêts et, subsidiairement, la condamnation in solidum des défendeurs.

Pour la cour d’appel, l’acquéreur n’est aucunement responsable de la rectification de TVA subie par la venderesse dès lors qu’il ne possède aucune compétence particulière en matière de TVA immobilière et qu’il ne peut être déduit des dispositions contractuelles imprécises rédigées par le notaire instrumentaire qu’il s’est engagé non seulement à demeurer assujetti à la TVA mais aussi à être redevable de cette taxe. Par ailleurs, le professionnel du droit ne lui a fourni aucune information particulière relative à la franchise en base de taxation des loyers à la TVA et au droit d’option de l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. La venderesse est en conséquence déboutée de la demande indemnitaire qu’elle a formée à l’encontre de l’acquéreur.

Il n’est pas douteux que l’acquéreur aurait opté pour le paiement de la TVA si le notaire l’avait correctement informé. Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil a conduit l’administration fiscale à réclamer à la venderesse un montant de 14’012 euro au titre de la rectification de TVA en raison de l’absence de transmission du bien entre assujettis redevables de la TVA. La faute du professionnel du droit est bien la cause de la rectification de TVA effectivement supportée par la venderesse et l’oblige à réparer le préjudice ainsi occasionné. Infirmant la décision entreprise qui avait rejeté les prétentions indemnitaires de la venderesse requérante, la cour lui alloue la somme de 14’012 euro à titre de dommages et intérêts.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 22 février 2019, RG N° 17/10059

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