Le #notaire est tenu de vérifier les documents de mesurage (loi Carrez) du lot vendu

Par acte du 14 mai 2013, Betty a acquis de Cécile et Mathieu, un immeuble (certainement en copropriété horizontale) d’une superficie de 33,75 m2 ,sur la commune de Villeneuve les Maguelone, moyennant le prix de 81’800 euro dont 80’150 euro pour le bien immobilier lui-même.

Des vérifications faites par un géomètre expert ont déterminé une surface privative de 30,12 m2 au sens de la loi Carrez.

Par exploit du 20 janvier 2014, Betty a assigné Cécile et Mathieu, ses vendeurs, devant le Tribunal d’instance de Montpellier sur le fondement de l’article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965 (application de la loi Carrez), pour les voir condamner à lui payer la somme de 8’620,56 euro correspondant à la diminution de surface, outre celle de 900 euro au titre des frais annexes.

Par exploit du 24 mars 2014, les vendeurs ont assigné en garantie Rémi F. M., notaire à Montpellier, la SCP notaire où il est associé

Par jugement du 29 janvier 2015 ce tribunal a condamné Cécile et Mathieu à payer à Betty B les sommes de 8’620,56 euro au titre de la diminution du prix de vente du lot de copropriété vendu et de 591,60 euro au titre des frais annexes en lien avec la diminution de surface du lot, mais rejeté les demandes visant les notaires.

Appel a été interjeté.

Aux termes de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie des parties privatives vendues doit être mentionnée dans l’acte de vente. Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’1/20e à la surface exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix. La connaissance par l’acquéreur de l’immeuble avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice. En effet, la garantie de contenance instituée par l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965 a un caractère objectif et s’applique quel que soit la mauvaise foi de l’acquéreur ou sa connaissance du métrage réel des parties privatives. En conséquence, l’acquéreur est bien fondé en sa demande de diminution du prix de vente en fonction de la surface réelle des parties privatives.

Pour satisfaire aux dispositions de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’acte authentique de vente mentionne que la surface de la partie privative des biens vendus est de 33,75 m2. Mais en l’espèce à cet acte sont annexés, outre le dossier de diagnostics, le contrat de location du bien mentionnant une surface habitable de 30 m2, le plan annexé au règlement de copropriété dressé au mois de janvier 2007 faisant apparaître une superficie loi Carrez de 30,13 m2 pour le lot vendu ainsi qu’une attestation de métrage réalisé en décembre 2006 pour une superficie de 33,75 m2.

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Certes le notaire rédacteur d’un acte n’a pas l’obligation de vérifier la superficie du bien vendu ou de contraindre le vendeur à faire effectuer un mesurage par un géomètre expert. Mais ici, le fait que le notaire ait mentionné dans l’acte la sanction prévue par la loi du 18 décembre 1996 et repris les termes de l’art. 46 de la loi du 10 juillet 65 est insuffisant. En effet, il disposait d’éléments de nature à le faire douter de l’exactitude de la surface déclarée puisqu’il existait une discordance de superficie entre la mention du règlement de copropriété intitulée « superficie Carrez » et l’attestation métrage loi Carrez établie par un géomètre expert. Il lui appartenait de prendre connaissance avec attention de ces documents annexés à son acte, de relever toute discordance et d’en alerter les parties d’autant qu’il était l’auteur du règlement de copropriété établi postérieurement à l’attestation de mesurage. Ainsi, s’il n’avait pas l’obligation d’effectuer lui-même le relevé de la superficie des parties privatives du bien vendu, il avait l’obligation de respecter son obligation de conseil et d’information envers les parties, de s’interroger sur la différence de surface, d’en informer les parties et de questionner les vendeurs sur une éventuelle modification de la consistance du bien vendu.

En ne le faisant pas, il n’a pas dressé un acte régulier, exact et efficace et a engagé sa responsabilité civile professionnelle.


  • Cour d’appel de Montpellier, Chambre 1 A, 17 janvier 2019, RG 15/01037, 15/01038

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