Achat immobilier pour défiscaliser. Mieux vaut ne pas compter sur « son » #notaire

Par acte sous signature privée des 31 octobre et 18 novembre 2002, M. D – qui demeure à La Réunion – a conclu une promesse de vente avec la société Financière Barbatre au terme de laquelle cette dernière a promis de lui vendre au prix principal de 31’000 euro des biens immobiliers situés à Grisy-Suisnes dans un ensemble immobilier dénommé « Château de la Grange Le Roi ».

Les biens sont décrits comme étant d’une superficie de 25,50 m2, le local devant constituer « un logement distinct après réalisation des aménagements et installations d’eau, de sanitaires, d’électricité et de chauffage »

La promesse précisait que le coût de l’opération serait de 143’465 euro, soit un prix de vente de 135’150 euros (31’000 euro + 104 150 euro), outre 8315 euro de frais d’acquisition, financés intégralement par un prêt.

Par acte notariédu 30 décembre 2002, reçu parMaître B., notaire au sein de la SCP B D, avec la participation de maître Bertrand M, notaire, membre de la SCP M A S, conseil de l’acquéreur, la Sarl Financière Barbatre a vendu à M. D le lot n°13 dépendant de l’ensemble immobilier situé à Grisy-Suisnes au prix de 31’000 euro.

L’acte précise que la Caisse de crédit mutuel de Beaune, partie intervenante, lui a consenti, pour financer l’acquisition, deux prêts immobiliers de 36’255 euro et 107’285 euro pour lesquels elle était garantie par une inscription de prêteur de deniers sur l’immeuble à hauteur de 31’000 euro et par une affectation hypothécaire de la somme de 112’540 euro.

Au titre de la désignation du bien, l’acte indique que le lot numéro 13 correspond, au premier étage, à un local comprenant une pièce principale qui constituera un logement distinct après réalisation des aménagements et installations d’eau, de sanitaires, d’électricité et de chauffage, l’acquéreur s’engageant à prendre à sa charge les travaux correspondants et déclarant avoir l’intention de consentir un bail commercial sur le local.

Le 29 mars 2013, l’acheteur a fait assigner les notaires devant le Tribunal de grande instance de Versailles qui a prononcé le jugement déféré

M. D a exposé qu’il a souhaité se constituer une rente dans l’optique de sa retraite et, à cette fin, se rendre acquéreur de biens dans le cadre d’un programme en Résidence Service. Il déclare qu’il s’agissait de biens en état futur d’achèvement censés être en cours de rénovation dans le cadre d’un programme promu par la Sarl Financière Barbatre, celle-ci transformant l’existant en résidence hôtelière dont l’exploitation serait confiée à la SA « Résidence Des Ducs de Chevreuse ».

Il indique qu’il a procédé à son acquisition sous le régime des monuments historiques et qu’absent, il a été représenté par un clerc de notaire en vertu d’une procuration reçue le 24 décembre 2002 par le notaire Bertrand M.

Les travaux que le vendeur devait réaliser n’ont jamais été effectués.

Si le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance. L’acheteur d’un bien immobilier souhaitant se constituer une rente dans l’optique de sa retraite doit en l’espèce être débouté de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. En effet, la seule mention de l’identité du notaire dans le cadre d’un investissement immobilier ne suffit pas à démontrer sa connaissance des conditions du programme, cette connaissance ne résultant d’aucune des énonciations de la plaquette. En outre, la concomitance entre l’achat du bien par le vendeur et sa revente n’est pas de nature à appeler une vigilance particulière.

L’acheteur n’établit pas que le notaire disposait d’éléments de nature à l’alerter sur les risques de l’opération. L’acte litigieux porte sur une vente en l’état, et non une vente en état futur d’achèvement et apparaît conforme à la promesse qui portait sur un bien en l’état devant faire l’objet de travaux. Le notaire ne peut donc se voir reprocher de ne pas avoir assorti cette vente des garanties prévues en matière de vente en état futur d’achèvement. L’acheteur avait souhaité acquérir sous le régime des monuments historiques et l’intérêt de l’opération tenait notamment à la possibilité de récupérer la TVA attachée au bien acquis et aux travaux effectués. Or la vente en état futur d’achèvement ne permet pas d’atteindre cet objectif fiscal, les travaux étant effectués par le vendeur.

Il ne saurait donc être reproché au notaire de ne pas avoir suggéré à l’acquéreur d’acheter sous ce régime, qui n’était pas compatible avec une partie de ses objectifs.

De même, la vente en état futur de rénovation résulte d’une loi postérieure à l’acte litigieux de sorte qu’il n’y a pas lieu de reprocher au notaire de ne pas avoir choisi ce régime.

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Il ressort de ce long rappel que l’opération immobilière était tordue et qu’un notaire ne pouvait y donner son aval, en particulier parce qu’il s’agissait d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) déguisée sous forme d’une vente « en l’état » et d’un engagement du vendeur de réaliser les travaux. Pour le moins le notaire se devait d’alerter l’acquéreur des risques inhérents à une telle opération. De tels actes, même s’ils sont moins nombreux depuis, posent la réelle question du rôle du notaire.

De façon manifeste, en l’espèce, le notaire a tout mis en oeuvre pour que la vente litigieuse se réalise, afin qu’il perçoive ses émoluments et honoraires, au parfait mépris des intérêts de l’acquéreur représenté par le clerc du notaire.


  • Cour d’appel de Versailles Chambre 1, section 1 18 janvier 2019, N° RG 17/04297
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