Il ne peut être reproché au vendeur de chercher à tirer le meilleur profit de son bien

Mme M, locataire, soutient que le congé est imprécis puisqu’il vise un appartement et non la chambre donnée à bail alors que son prix, très excessif eu égard à sa dimension et à son confort, a été volontairement fixé à plus de 30 % au-dessus de sa valeur vénale immédiatement après une demande de travaux afin de la dissuader d’en faire l’acquisition.

Elle estime que son préjudice moral né de la volonté de fraude des bailleurs doit être indemnisé par le versement de la somme de 2’000 euro.

Les propriétaires répliquent qu’il n’existe aucune ambiguïté sur le bien mis en vente lequel correspond très précisément à la description qui en est faite dans le contrat de bail et exposent que le prix est conforme à l’état du marché immobilier dans le voisinage pour des biens comparables et qu’il ne peut être reproché au propriétaire de chercher à obtenir le plus grand profit de son bien en majorant le prix de vente de 10 % tout au plus, la valeur de la chambre figurant dans l’acte de donation-partage effectuée 12 ans auparavant n’étant pas significative.

L’affaire a été portée devant la cour d’appel.

Le congé pour vendre est régulier. Le prix de vente est déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien. Cependant, si l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre un montant tel qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption. Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.

Dans cette affaire, le prix mentionné dans le congé est de 90’000 euro pour une chambre de 9 mètres carré munie d’un point d’eau froide et chaude, avec droit aux W.C. communs. Le bailleur produit des estimations par des agences immobilières, des offres de vente de biens comparables et un historique des prix édité par l’Ordre des notaires. Il résulte de ces éléments que le prix offert, qui n’excède pas de plus de 13 % la valeur vénale moyenne de l’appartement au jour de la délivrance de l’acte, n’a pas été fixé avec pour objectif manifeste de dissuader la locataire d’en faire l’acquisition.

En application des art. L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’accorder à la locataire un délai de 6 mois pour quitter les lieux. En l’espèce, la locataire justifie d’une situation matérielle difficile puisqu’elle vit seule, recherche un emploi et bénéficie de revenus de l’ordre de 780 euro. Il n’existe aucune dette locative, la locataire payant scrupuleusement le loyer puis l’indemnité d’occupation, et le logement est assuré. Par contre, c’est seulement en mai 2018 qu’elle s’est résolue à solliciter un logement social. Enfin, elle a, de fait, en raison du cours de la procédure d’appel, bénéficié d’un délai d’un an depuis le jugement ordonnant son expulsion. Pour leur part, les bailleurs ne justifient pas de leur situation financière ni d’une urgence particulière à vendre le logement.

Si le logement est ancien et peu confortable, le montant du loyer actuellement fixé à 331 euro charges comprises est modeste comparé à l’état du marché locatif. Il est également plus difficile de vendre un bien occupé spécialement lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires ce qui est le cas. Compte tenu de ces éléments le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 550 euro par mois.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 2 avril 2019, RG N° 18/09756

 

 

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