La maison vendue était pourrie, il ne reste à Marie-Louise, l’acheteuse, que les yeux pour pleurer

Quand l’acquéreur d’un bien immobilier ne peut se prévaloir ni de la responsabilité décennale des constructeurs, ni de la garantie des vices cachés des vendeurs, du fait de l’acte qu’elle a signé.

Selon acte authentique du 16 mars 2015, reçu par maître C C, notaire à Lelbeye, les époux M R ont vendu à Marie Louise un immeuble à usage d’habitation et une maison désaffectée cadastrés sur la commune de Vialer, situés à 40 kms de Pau, sous les références cadastrales section B n° 531 d’une superficie de 1137 m2 ; ils ont aussi acquis la parcelle cadastrée section ZH n° 35 pour 772 m

Le prix des deux parcelles a été fixé à 72’050 euro ; les vendeurs les avaient acquises en 2003 au prix de 45’400 euros avant d’y faire eux-mêmes des travaux ; une commission d’agence de 5’950 euro a été versée par l’acquéreur.

Le contrat contient la clause « classique » d’exonération des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

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A la suite de l’action en garantie et en responsabilité engagée par Marie-Louise, la cour d’appel a éété saisie.

Le rapport d’expertise constitue une base d’appréciation valable des faits de la cause et il ne souffre d’aucune contestation sérieuse ni sur l’impropriété de l’immeuble à sa destination d’habitation, ni de l’évaluation du coût de la reconstruction d’un immeuble d’habitation selon les règles de l’art.

Quand un immeuble est vendu par une personne qui l’a construit de ses mains sans avoir eu recours aux services de locateurs d’ouvrage et, donc sans passer de contrat d’entreprise, aucune réception ne peut par hypothèse intervenir puisqu’une réception suppose, par hypothèse, l’existence d’un contrat ; le délai d’épreuve décennal court alors à compter de la date d’achèvement des travaux que le vendeur constructeur situe lui-même en l’espèce à la date du 1er septembre 2008. C’est donc à cette date que doit s’apprécier l’existence et le caractère du vice que l’acquéreur qualifie de caché et affectant l’immeuble et le rendant impropre à sa destination ; l’appréciation se fait à l’égard du constructeur lui-même et non à l’égard de la personne qui, comme en l’espèce, peut n’acquérir que quelques années après l’achèvement des travaux.

L’inaptitude de la structure de l’immeuble ne pouvait échapper aux vendeurs lors de l’achèvement des travaux qu’ils avaient personnellement réalisés ; en attestent :
– la faiblesse du prix demandé considérée à travers le temps écoulé depuis sa propre acquisition remontant à l’année 2003 et à travers l’évolution du marché ;
– les mentions portées a postériori dans l’acte de vente, d’une part, de la présence d’amiante et d’autre part, la mention de l’absence de réseau d’assainissement conforme démontrent que les vendeurs n’avaient fait que des travaux superficiels de faible valeur de renforcement et d’embellissement sans jamais chercher à adapter l’immeuble aux normes actuelles d’un immeuble d’habitation.

Les vendeurs constructeurs avaient donc pleinement conscience de ce que l’immeuble par eux construit et vendu à Marie-Louise était un bien sans grande valeur malgré les aménagements faits. Ce ne sont pas les travaux réalisés qui rendent l’immeuble impropre à la destination d’habitation mesurée au travers des normes de construction applicables à une maison neuve ou refaite à neuf devant être occupée pendant toute l’année. Les constructeurs vendeurs n’ont jamais entrepris de mettre fin à cette situation ; lors de l’achèvement des travaux, les vendeurs ne peuvent pas être considérés comme ignorant les vices de la construction qu’ils avaient ainsi réaménagée et son inaptitude à servir comme maison d’habitation.

Les vices, présentés comme des désordres de nature décennale et mis en avant par les acquéreurs pour obtenir l’indemnisation qu’ils réclament, étaient donc apparents à la date d’achèvement des travaux et connus des vendeurs. L’art. 1792 du code civil ne s’applique donc pas au cas d’espèce en raison du caractère apparent du vice en la personne du vendeur à la date d’achèvement des travaux

Il faut donc se placer au moment de la vente pour rechercher si s’applique la garantie des vices cachés ; les mêmes éléments de faits, examinés en la personne de l’acquéreur, conduisent à estimer que cet acquéreur pouvait lui-même se rendre compte des insuffisances du bien et qu’il ne subit pas le préjudice dont il demande réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

– Le prix est en effet très faible pour un bâtiment de 110 m2 construit sur une parcelle d’une de surface de 1’117 m2, ce qui donne, selon la méthode du prix du terrain intégré, un prix unitaire de 64 euro le mètre carré, (si l’on inclut la surface de la seconde parcelle ZH n° 35, également vendue, le prix au mètre carré tombe alors à 38 euro) ; les vendeurs n’ont pas cherché à faire croire que l’immeuble vendu valait cher ; l’acte permettait d’autant mieux à l’acquéreur de mesurer la faiblesse du prix que le prix d’achat de 2003 y figure ;
– selon l’acte, l’immeuble avait en effet été acquis avant travaux en 2003 pour une valeur de 45’400 euros en 2003 ; la plus-value nominale après travaux, évolution des prix comprise, est donc de 27’000 euro environ ; son faible montant prouve par lui-même que le gros oeuvre n’avait pas pu être globalement concerné par les travaux ; même un profane pouvait faire cette déduction ;
– lors de la passation de l’acte authentique, Marie-Louise a aussi été informée avec précision de la chronologie atypique suivie par les vendeurs dans leurs démarches de régularisation administrative passées (déclaration de chantier et déclaration d’achèvement effectuées le même jour à savoir le 12 juin 2010 mais avec effets rétroactifs respectifs de 6 ans et 2 ans environ) ; elle était pleinement informée que la maison, objets de travaux significatifs d’aménagements intérieurs, n’a donc pas été contrôlée par un professionnel du bâtiment lors des travaux ;
– aucune déclaration de conformité au permis n’est intervenue et cela figure dans l’acte authentique ;
– ayant ainsi pris connaissance de ce passé, sachant que les travaux avaient été entièrement faits par le vendeur, Marie-Louise a choisi de ne pas souscrire d’assurance dommages-ouvrage alors qu’elle savait ne disposer d’aucune action en responsabilité décennale contre un quelconque constructeur professionnel soumis à assurance obligatoire des constructeurs ; si le vendeur avait eu recours à des entreprises, les attestations de responsabilité décennale auraient figuré en annexe de l’acte de vente ;
– l’acte notarié constate expressément la non-conformité de l’installation d’assainissement (rapport annexé) ;
– l’acte constate aussi la présence d’amiante, ce qui renvoie à l’absence d’intervention sur le gros oeuvre à l’occasion des travaux de rénovation et la connaissance que les actes de construction sur la structure de l’immeuble ne pouvaient pas avoir été d’une importance significative.

Même s’ils n’ont pas cherché à s’informer techniquement et dans le détail de l’état réel exact de la construction acquise, les époux (Marie-Louise et son mari)., qui avaient visité les lieux et avaient signalé que les combles n’étaient pas accessibles, disposaient cependant de suffisamment d’indications matérielles révélatrices de ce que l’immeuble acquis ne pouvait être utilisé à titre locatif sans de nouveaux travaux et que cet immeuble ne répondait pas aux normes d’habitabilité exigées par les règles de l’art qu’ils mettent en avant à l’appui de leur demande en soutenant que les défauts leur ont été cachés ; ils ont en réalité acquis en connaissance de cause un immeuble déficient, inapte à remplir les exigences d’habitabilité imposées par la réglementation.

En conclusion, les défauts de l’immeuble étaient parfaitement connus du vendeur constructeur lors de l’achèvement des travaux ; lors de la vente, la valeur du bien n’est pas anormalement élevée par rapport à la réalité de son état et l’acquéreur pouvait voir que l’immeuble n’était pas apte à être remis aux normes sans travaux d’une ampleur sans commune mesure avec le prix payé.

L’acquéreur ne rapporte donc la preuve ni du caractère caché d’un vice de l’immeuble à la date de l’achèvement des travaux, ni de la mauvaise foi des vendeurs qui n’ont manifestement pas cherché à tirer un profit anormal en tentant de soutenir qu’ils vendaient un immeuble aux normes.

Ainsi, ni la responsabilité décennale des époux vendeurs, considérés comme constructeurs, ni la garantie des vices cachés de ces mêmes époux vendeurs, pris comme vendeurs, ne trouvent à s’appliquer en l’espèce.

Le jugement doit être infirmé et les vendeurs dégagés de toute responsabilité.

L’arrêt ne dit pas si Marie-Louise a engagé une action en responsabilité contre le notaire de l’acte ;  il faut à cet égard bien constater que le notaire en l’espèce s’est évertué à priver l’acheteur de toute possibilité d’agir contre les vendeurs : la sécurité juridique de l’acte notarié ?


  • Cour d’appel de Pau, Chambre 1, 28 mars 2019, RG 17/01797

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