Violation du cahier des charges du lotissement, il faut agir dans les cinq ans

M. et Mme O sont propriétaires, suivant acte notarié du 17 décembre 2002, d’un pavillon à usage d’habitation élevé sur un terrain sis […] dans le groupe d’habitations du […], cadastrée n° AK 288.

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Du fait de leur acquisition, ils sont devenus membres de l’association syndicale libre du Domaine de la Vallée dont les statuts ont été reçus le 11 décembre 1971.

Cette association Syndicale Libre a créé lors d’une assemblée générale du 12 décembre 1980, trois associations syndicales libres secondaires, chacune étant en charge d’un groupe de biens, dont l’association syndicale libre secondaire Les Coudreaux (ASLS Les Coudreaux).

Celle-ci d’une manière générale s’occupe de ‘l’administration, la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la destination de l’ensemble des immeubles compris dans le groupe d’habitation, ainsi que de l’application des dispositions du cahier des charges réglementant l’usage des parcelles dans l’intérêt commun.

Son objet est spécialement fixé à l’article 3 des statuts ; il comprend notamment la gestion des espaces communs du lotissement du Domaine de la Vallée et « le contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges dudit groupe d’habitations, la modification de celui-ci et l’exercice de toutes actions afférentes auxdits contrôles ainsi qu’aux ouvrages et équipement« .

Le cahier des charges et des conditions de vente du Domaine de la Vallée et le cahier des charges spécial au périmètre de l’ASLS Les Coudreaux réglementent de façon précise les obligations des acquéreurs des lots ; l’article 8 dudit cahier des charges leur interdit formellement de construire un mur comme clôture de leurs parcelles.

Reprochant à M. et Mme O d’avoir construit un muret surmonté d’une grille, un portillon métallique, deux piliers devant la porte du garage, édifié un muret dans la partie du jardin à l’arrière de la maison, et creusé la colline derrière leur maison, en violation du cahier des charges. L’ASLS Les Coudreaux les a assignés le 27 juillet 2010 devant le TGI de Versailles afin d’obtenir la démolition des constructions litigieuses.

Par jugement en date du 17 janvier 2013, le tribunal a notamment déclaré irrecevable la demande de l’ASLS les Coudreaux en démolition du mur de clôture construit dans le jardin à l’arrière de la maison des époux O. au motif que l’ASLS ne justifiait pas du caractère non mitoyen dudit mur et en l’absence de toute mise en cause des voisins de M. et Mme O.

Appel a été relevé.

L’action en démolition d’ouvrages irréguliers (muret surmonté d’une grille ; portillon métallique ; piliers devant la porte du garage) fondée sur la violation du cahier des charges et des conditions de vente ne s’analyse pas en une revendication de propriété qui ne serait que la conséquence de l’application des dispositions du cahier des charges mais tend à faire respecter les stipulations du cahier des charges et du cahier spécial au périmètre de son contrôle. Cette action dont la prescription était trentenaire, se trouve dorénavant soumise à la prescription quinquennale de l’art. 2224 du Code civil applicable aux actions personnelles et mobilières.


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 12 mars 2019, RG N° 17/06066

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