Le #notaire est tenu d’informer le vendeur de toutes les conséquences fiscales de la vente et ce dès le compromis de vente

Mme Marie-Jeanne veuve S, propriétaire d’un terrain situé […] cadastré section AE n°801 pour contenance de 83 a 69 ca, a signé avec M. P et M. C suivant acte rédigé par Philippe B, notaire, le 6 et 11 mai 2010 une promesse synallagmatique de vente de cette parcelle à vocation de terrain à bâtir moyennant le prix de 975.000 euro avec la mention que ‘le vendeur reconnaît avoir été informé des dispositions légales relatives à la taxe forfaitaire instituée sur la première cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles et notamment que la taxe forfaitaire éventuelle sera déclarée et liquidée simultanément à la signature de l’acte définitif, que l’assiette sera calculée sur un montant égal au prix de cession du terrain diminué du prix d’acquisition actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac et que ce montant sera imposé au taux fixé par l’art. 1529 du CGI, que le montant de la taxe forfaitaire éventuelle sera prélevé par le notaire sur le prix de la vente et versé à la conservation des hypothèques avant l’exécution des formalités fusionnée ou au service des impôts avant l’exécution de la formalité d’enregistrement, précision faite que la commune de Seilh n’avait pas institué de taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

Le jour de la signature de l’acte authentique le 3 août 2010 en l’étude du notaire un paragraphe a été rajouté de manière manuscrite ainsi libellé ‘Taxe sur la cession de terrain devenu constructible instituée selon une délibération du conseil municipal‘ et précisant que ladite taxe serait prélevée sur le prix de vente.

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Le vendeur a dû s’acquitter de la somme de 64’66,66 euro au titre de la liquidation de la taxe forfaitaire.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2011 Mme S a fait assigner le notaire devant le TGI de Toulouse en déclaration de responsabilité pour manquement à son devoir d’information et de conseil et en réparation des préjudices subis soit la somme de 64.166,66 euro majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010.

Le notaire ayant rédigé la promesse synallagmatique pour la vente d’un terrain n’a pas assuré l’efficacité de l’acte juridique et a manqué à son devoir de conseil de sorte qu’il engage sa responsabilité délictuelle envers le vendeur. En effet, le notaire n’a pas vérifié la réglementation et la fiscalité en vigueur puisqu’il a indiqué dans le compromis de vente que la cession litigieuse n’était soumise à aucune taxe, ce qui était inexact et ce, depuis une délibération du conseil municipal de plus de cinq mois ayant institué une taxe forfaitaire sur la cession onéreuse de terrains devenus constructibles. Ainsi, le vendeur a perdu une chance certaine de négocier le prix du terrain à la hausse. La volonté de vendre était manifeste puisqu’il avait quelques mois auparavant signé un précédent compromis de vente auquel ses co-contractants avaient renoncé. Les facultés de négociation n’étaient pas inexistantes, l’intérêt des acquéreurs pour le terrain était réel et les potentialités de valeur vénale n’étaient pas forcément atteintes comme le confirme l’offre d’achat d’un promoteur.

Par conséquent, le notaire doit être condamné à indemniser la venderesse à hauteur de 32.083 euro, ce qui correspond à la moitié de la taxe mise à sa charge.

Précision que la mention erronée a été portée par le notaire dans la promesse synallagmatique qui, en application de l’art. 1589 du code civil, vaut vente comme contenant l’accord des deux parties sur la chose et sur le prix.

Pour la cour d’appel peu importe que lors la signature de l’acte authentique de vente le 3 août 2010 la Scp notaire, qui a passé l’acte avec la participation de B, notaire, assistant le vendeur, ait rectifié l’indication, celle prévue initialement ainsi rédigée ‘cette taxe n’est pas due, la commune n’ayant pas instauré cette taxe aux termes d’une délibération de trois mois‘ ayant été rayée et remplacée par la mention manuscrite suivante ‘Cette taxe sera prélevée sur le prix de vente‘ ; à cette date, le vendeur lui-même ne pouvait plus revenir sur son engagement de vendre le terrain aux conditions convenues sans engager sa propre responsabilité contractuelle envers ses acquéreurs.


  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 29 avril 2019, RG 16/01241

 

 

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Quand le jeu au #PMU devient illégal

Par une ordonnance du 2 mai 2012, il a été fait injonction à monsieur D O de payer à la société Le Saint Alban, propriétaire d’un fonds de commerce de bar PMU, la somme de 40’000 euro, correspondant au montant d’un chèque sans provision tiré sur le compte joint dont M. D O et son épouse étaient titulaires ; ce chèque avait été émis par leur fils, M. M O, bénéficiaire d’une procuration sur leur compte, en règlement ou garantie de paris ; D. O. a formé opposition.

Le litige a été porté devant le TGI, puis devant la cour d’appel, enfin un pourvoi a été fait.

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L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l’art. 1965 du Code civil, ensemble la loi du 2 juin 1891 ayant pour objet de réglementer l’autorisation et le fonctionnement des courses de chevaux et l’arrêté du 13 septembre 1985 portant règlement du pari mutuel urbain et sur les hippodromes.

Aux termes du premier de ces textes, la loi n’accorde aucune action pour une dette du jeu ou pour le payement d’un pari ; la fin de non-recevoir en résultant ne peut être opposée aux actions en recouvrement exercées par les établissements du pari mutuel urbain (PMU), dont l’activité est spécialement autorisée par la loi et réglementée par les pouvoirs publics ; mais il en va, cependant, autrement en cas de méconnaissance, par ces établissements, des dispositions relatives à l’enregistrement des paris et au règlement des enjeux.

Pour condamner M. M O, en sa qualité d’héritier de D O, à payer au liquidateur judiciaire de la société Le Saint Alban la somme de 40’000 euro, l’arrêt d’appel retient que l’action vise au paiement du montant d’un chèque émis à l’ordre de la société Le Saint Alban, en tant que mandataire du PMU, ce qui est exclusif de l’application de l’art. 1965 du Code civil .

En statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, la société Le Saint Alban avait contrevenu aux dispositions de l’art. 15 de l’arrêté du 13 septembre 1985 portant règlement du pari mutuel urbain, en enregistrant les paris de M. M O sans encaisser préalablement les enjeux correspondants, lesquels ne pouvaient être réglés qu’en espèces et au comptant ou par débit d’un compte ouvert auprès du PMU, ce dont il résultait que la fin de non-recevoir tirée de l’exception de jeu était applicable, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Dans cette affaire, l’enjeu de 40’000 euro n’avait été versé par aucun des deux procédés légaux : ni en espèces au comptant, ni par le débit d’un compte ouvert auprès du PMU. C’est un chèque bancaire sans provision qui avait été remis, et celui qui l’avait reçu cherchait ensuite à obtenir le paiement de la somme correspondante. C’est précisément ce que la réglementation du pari mutuel tend à éviter : on ne parie pas à crédit ou avec des chèques bancaires – surtout sans provision.

La réglementation spéciale des paris hippiques certes conduit à déroger à l’art 1965 du Code civil, mais en partie seulement. Le parieur qui a gagné aux courses est en droit d’obtenir l’exécution du contrat de pari et d’exiger le paiement de ses gains sur simple présentation du récépissé qui lui a été remis lors du versement de son enjeu.

Mais lorsque c’est un mandataire du PMU qui a enregistré un enjeu sans avoir reçu le versement comptant ou par débit d’un compte du parieur ouvert auprès du PMU, et qu’il cherche ensuite à forcer le paiement de la dette du parieur, la réglementation spéciale ne contient ici aucune dérogation à la règle générale selon laquelle la loi n’accorde aucune action pour une dette du jeu ou pour le payement d’un pari.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 13 mars 2019, pourvoi n° 18-13.856, FS-P+B

La délicate question des attestations de refus de prêt (condition suspensive au compromis de vente)

Par acte sous signature privée en date du 24 mars 2016, les époux F ont vendu à M. B et à Mme H B une maison d’habitation, située […], moyennant un prix de 270’000 euro, sous condition suspensive d’obtention, par les acquéreurs, d’un ou plusieurs prêts de 300’000 euro, auprès de tout établissement bancaire de leur choix, sur une durée de 20 ans, au taux d’intérêt annuel maximum de 1,35 %, hors assurance.

Cet acte stipulait que les acquéreurs devaient déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans un délai de trente jours, que l’obtention du ou des prêts devait intervenir dans un délai de soixante jours et que, faute pour les acquéreurs d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans ce délai, le compromis serait nul une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure par lettre recommandée d’avoir à justifier de l’obtention du prêt ou de la renonciation à cette condition.

L’acte comportait une clause pénale mettant une somme égale à 10 % du prix de vente à la charge de la partie qui, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles.

Par courrier du 22 août 2016, M. B et Mme H B ont informé les époux F qu’ils n’avaient pas obtenu le prêt nécessaire au financement de leur acquisition et qu’ils étaient dans l’obligation d’  « annuler »  la vente.

Le 5 janvier 2017 suivant procès-verbal de recherches infructueuses, les époux F ont fait assigner M. B et Mme H B devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en paiement de la somme de 27’000 euro, au titre de la clause pénale, et d’une somme de 3’000 euro, au titre de l’art. 700 CPC.

Appel a été relevé après le jugement de première instance.

La défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un crédit est bien imputable aux conjoints candidats acquéreurs.

Les candidats acquéreurs n’établissent pas avoir sollicité des demandes de financement conformes aux stipulations du compromis. Si le montant de l’un des prêts sollicités est conforme en montant et en taux, il apparaît que la demande n’a été formulée que par l’un des acquéreurs, sans qu’il soit justifié que son conjoint se soit joint à cette demande. Par ailleurs, les autres attestations de refus produites, sont largement postérieures au délai prévu par le compromis, et sont en outre non conformes à ses stipulations.

Il est bien justifié d’une mise en demeure de justifier des demandes de financement émises à la diligence du notaire. Les candidats acquéreurs soutiennent en vain n’avoir pas reçu ce courrier, alors que par ailleurs ils font état de la mise en place d’un service de suivi de courrier. Ils sont donc bien redevables du montant de la clause pénale prévue par le compromis, auquel s’ajoutent 2’000 euro au titre de l’art. 700 CPC.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 5 avril 2019, RG 17/03718

L’étendue du droit d’usufruit spécial du conjoint survivant sur les bronzes d’art

Les épreuves en bronze à tirage limité coulées à partir du modèle en plâtre ou en terre cuite réalisé par le sculpteur personnellement doivent être considérées comme l’oeuvre elle-même émanant de la main de l’artiste.

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C X, sculpteur, est décédé le […], laissant pour lui succéder ses trois enfants issus d’un premier mariage, MM. D A et E X, ainsi que sa seconde épouse, Mme B X.

Reprochant notamment à la veuve d’avoir vendu, sans leur accord préalable, des tirages en bronze posthumes numérotés et d’avoir fait réaliser des tirages à partir de modèles en plâtre non divulgués, MM. D, A et E X l’ont assignée en déchéance du droit d’usufruit spécial, dont elle est titulaire en application de l’art. L. 123-6 du Code de la propriété intellectuelle, et en contrefaçon.

L’arrêt de la Cour de cassation a été rendu, sur un moyen relevé d’office, au visa de l’art. L. 123-6 du Code de la propriété intellectuelle, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, alors en vigueur. Aux termes de ce texte, pendant l’année civile en cours et les soixante-dix années qui suivent le décès de l’auteur, le conjoint survivant, contre lequel n’existe pas un jugement passé en force de chose jugée de séparation de corps, bénéficie, quel que soit le régime matrimonial et indépendamment des droits qu’il tient des art. 756 à 757-3 et 764 à 766 du Code civil sur les autres biens de la succession, de l’usufruit du droit d’exploitation dont l’auteur n’aura pas disposé ;

Selon une jurisprudence constante (1re Civ., 18 mars 1986, pourvoi n° 84-13.749, Bull. 1986, I, n° 71 ; 1re Civ., 13 octobre 1993, pourvoi n° 91-14.037, Bull. 1993, I, n° 285 ; 1re Civ., 4 mai 2012, pourvoi n° 11-10.763, Bull. 2012, I, n° 103), les épreuves en bronze à tirage limité coulées à partir du modèle en plâtre ou en terre cuite réalisé par le sculpteur personnellement doivent être considérées comme l’oeuvre elle-même émanant de la main de l’artiste ; en effet, par leur exécution même, ces supports matériels, dans lesquels l’oeuvre s’incorpore et qui en assurent la divulgation, portent l’empreinte de la personnalité de l’auteur ; dès lors, dans la limite de douze exemplaires, exemplaires numérotés et épreuves d’artiste confondus, ils constituent des exemplaires originaux et se distinguent d’une simple reproduction.

Il en résulte que les tirages en bronze numérotés ne relèvent pas du droit de reproduction, de sorte qu’ils n’entrent pas dans le champ d’application de l’usufruit du droit d’exploitation dont bénéficie le conjoint survivant.

Pour dire que Mme veuve est en droit d’aliéner les tirages en bronze sans l’accord des nus-propriétaires, en ce qui concerne l’oeuvre divulguée, l’arrêt de la cour d’appel a retenu qu’en faisant un tirage et en le vendant, l’usufruitier ne fait qu’exercer le droit d’exploitation qui lui est conféré par l’art. L. 123-6 du code de la propriété intellectuelle.

En statuant ainsi, alors que le droit d’usufruit spécial dont le conjoint survivant est titulaire ne s’étend pas aux exemplaires originaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé.


Agir collectivement en justice. Mieux que l’action de groupe, le co-mandat

Victoire juridique du co-mandat pour 55 000 demandeurs à un procès

L’AFER (Association française d’épargne et de retraite) – conférence de presse du 13 mai 2019 – rappelle que 55 000 de ses adhérents s’estimant lésés lui avaient donné mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte. Ils ont obtenu gain de cause.

Le Président de l’AFER et ses avocats, lors de la conférence de presse sont revenus sur ce « procès des fondateurs » qui avait débuté par une condamnation de la Cour d’appel de Paris pour abus de confiance de deux dirigeants en 2008.

Le litige a ensuite concerné la restitution des sommes détournées.

Les plaignants ont choisi la voie du mandat et non celle de l’action de groupe.

Pour agir en restitution, 55 000 adhérents ont donné des mandats conjoints à une personne morale de droit privé, l’AFER. Par ces mandats (pour un coût de 15 € par demandeur, couvrant l’essentiel des frais de procédure), 55 000 actions individuelles et rassemblées ont prospéré. « La class action (action de groupe- était techniquement impossible. Nous avons logé non une action de groupe mais une action conjointe », a expliqué l’un des avocats.

Il a ainsi été utilisée une technique issue du droit romain, celle du mandat ou co-mandat.

Le 6 juillet 2016, la Cour d’appel de renvoi de Versailles avait accordé la restitution aux victimes des détournements d’une partie des sommes confisquées à leur détriment, plusieurs millions d’euros, se trouvant entre les mains de l’État (CA Versailles, 6 juill. 2016, n° 15/02305). Elle avait estimé que les requérants (55 000 adhérents) ont pu valablement donner mandat ad litem à l’AFER, afin de les représenter sous la forme d’un mandat individuel, spécial et exclusif où chacun nommément désigné charge l’association de le représenter et d’agir en son nom dans le cadre de la requête en restitution. Cette dernière est recevable et bien fondée dès lors que les adhérents de l’association sont des victimes du délit d’abus de confiance dont les condamnés ont été définitivement déclarés coupables (le préjudice subi a été chiffré à 0,66 % du montant de l’épargne constituée par l’adhérent pendant la période de détournement). S’y ajoutaient les intérêts légaux.

La Cour de cassation (Cass. crim., 20 mai 2015, n° 14-81.147) avait estimé, censurant une première cour d’appel, qu’aucun texte n’interdit de donner une pluralité de mandats à un tiers afin de présenter une requête en restitution, sans que cela en fasse pour autant une « action de groupe », ou surtout que puisse être opposé le principe « Nul ne plaide par procureur ».

La Cour de cassation a rejeté, par un deuxième arrêt du 5 décembre 2018, une requête en rectification d’erreur matérielle formé par l’État à l’encontre d’une seconde décision de la même cour de Versailles (CA Versailles, 13 sept. 2017, n° 17/01325), du fait que la Direction générale des finances publiques refusait de verser les intérêts (représentant quand même plusieurs millions d’euros).

Contrairement aux actions de groupe, limitées à quelques domaines spécifiques, où les victimes sont entièrement passives, n’arrivant dans la procédure que pour encaisser ce qui leur a été invariablement attribué en amont par le tribunal, à la demande d’une association agréée, lorsque tout a déjà été jugé, le co-mandat est ouvert à tous, dans tous les domaines et permet aux nombreux mandants d’exercer immédiatement les droits que leur accorde le Code civil (instructions, obligations d’information par le mandataire, reddition des comptes, etc.).

La transformation des combles en appartement entraîne un trouble anormal de voisinage

La société civile immobilière France immobilier (la SCI), propriétaire des combles dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires à les transformer en appartement.

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Invoquant les nuisances sonores occasionnées par l’occupation de ce nouveau logement donné en location, M. et Mme A ont, après expertise judiciaire, sollicité la condamnation de la SCI à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert et à leur payer une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance

La SCI a fait grief à l’arrêt d’appel d’accueillir les demandes.

Son pourvoi est rejeté.

Ayant exactement retenu que le droit de propriété incluait le respect du droit de jouissance attaché à la propriété et que M. et Mme A ne pouvaient, sans raison légale, être privés de leur droit de pleine jouissance de leur bien, et relevé que les mesures acoustiques effectuées mettaient en exergue une insuffisance de l’isolement aux bruits d’impact et aériens, que le propriétaire des combles n’avait pas respecté l’engagement pris lors de l’assemblée générale des copropriétaires de garantir l’isolation des sols et des murs et que l’usage normal de la cuisine et d’une chambre de l’appartement de M. et Mme A n’était plus possible compte tenu des bruits provenant de l’appartement du dessus, la cour d’appel a pu en déduire que M. et Mme A subissaient un trouble manifestement illicite dans la jouissance de leur bien et que l’obligation à réparation de ce préjudice n’était pas sérieusement contestable.


Une assurance-vie n’est pas une #donation

Madame est décédée en l’état d’un testament authentique par lequel elle a entendu priver son mari de tous droits dans sa succession et léguer à ses fils l’universalité de ses biens meubles et immeubles.

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Ce testament ne fait strictement aucune allusion au contrat d’assurance vie souscrit au bénéfice du mari alors que la testatrice avait parfaitement envisagé la composition de ce qu’elle entendait transmettre.

Alors que le capital du contrat d’assurance vie ne fait pas partie de la succession, il ne peut donc être admis que la testatrice ait entendu révoquer le bénéficiaire du contrat d’assurance-vie par le testament.

Par ailleurs, s’il est possible de révoquer une donation pour cause d’ingratitude, l’assurance-vie ne constitue pas une donation, et ne peut y être assimilée que sous certaines conditions qui ne sont pas en l’espèce réunies. Il n’existe en effet aucun motif pour qualifier l’assurance vie en cause de donation et pour appliquer les dispositions de l’art. 956 du Code civil.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 2, chambre 5, 9 avril 2019, RG N° 18/02436

Une première : protection légale de la lanceuse d’alerte (une aide soignante)

Le jugement sous référence est l’un des premiers à se prononcer sur les dispositions de l’art. 6 ter A de la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983, dans sa version résultant de la loi n° 2016-483 du 20 avril 2016, puis enrichie par la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016.

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La lettre ouverte et le témoignage paru dans un journal local, qui sont retenus à l’encontre d’une aide soignante, dénoncent des dysfonctionnements et des maltraitances d’une particulière gravité menaçant la santé et l’intégrité de mineurs pris en charge par un centre départemental de l’enfance, un climat délétère et une montée de la violence entre mineurs accueillis et vis-à-vis du personnel dans la structure.

Alors même qu’aux dires du département, certains des faits signalés se sont déroulés en 2016, des faits de même nature porteurs de risques graves se produisaient à la date des signalements ce qui n’est pas contesté par le département et ce que confirment les pièces du dossier.

Ainsi, en effectuant la divulgation publique de ces faits, cet agent a dénoncé une menace grave et un risque de dommages irréversibles dont elle a eu personnellement connaissance et qu’elle a voulu faire cesser.

Dans ces circonstances, la requérante est fondée à se prévaloir de la protection légale octroyée aux agents publics par les textes précités, qui fait obstacle à ce qu’une sanction disciplinaire lui soit infligée pour avoir révélé publiquement ces faits.

La sanction disciplinaire d’exclusion de fonctions de quatre mois dont un avec sursis doit être déclarée nulle et de nul effet.


  • Tribunal administratif de Bordeaux, Chambre 4, 30 avril 2019, RG N° 1704873

Le vendeur qui a mastiqué la fissure de la piscine ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés

Les notaires français ont la très mauvaise pratique de porter dans leurs actes de vente une clause tendant à exonérer le vendeur de la garantie légale des vices cachés due aux acquéreurs. Ces mêmes notaires se gardent bien d’informer leurs clients acheteurs des conséquences d’une telle clause exonératoire alors qu’ils devraient le faire selon une jurisprudence constante.

Selon une jurisprudence également constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou s’il est (ou peut être assimilé à) un professionnel (Cass. Com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).

Suivant acte notarié du 4 juillet 2012, Jean-Luc et Alexy ont vendu à Nour et Hasna, époux, une maison d’habitation avec piscine sur la commune de Villefontaine (38) moyennant le prix de 193’000 euro.

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Suite à des désordres affectant la piscine, les époux acquéreurs ont mis en oeuvre, par le biais de leur assureur, une mesure d’expertise amiable, laquelle a mis en évidence l’existence d’une fissure infiltrante dans le bassin et d’une importante fuite affectant la tuyauterie enterrée

A défaut d’accord amiable, les acquéreurs ont, suivant exploit d’huissier en date du 6 août 2013, fait citer leurs vendeurs, devant le TGI de Vienne, à l’effet d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente et, à défaut, la condamnation des vendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Les acheteurs de la maison d’habitation avec piscine doivent être indemnisés par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine et la canalisation enterrée desservant la prise balai sont fuyardes.

Il apparaît en l’espèce que les vendeurs connaissaient parfaitement l’existence de la fissure infiltrante affectant la piscine et qu’ils ont tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture.

Il n’est pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l’ampleur du vice de fuite et de l’impossibilité d’utilisation de la piscine, élément déterminant de leur consentement à la vente. `

Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage. La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Outre la somme de 11’816 euro au titre des travaux de reprise, les acheteurs doivent se voir accorder des dommages et intérêts de 1’500 euro au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l’utilisation d’une piscine.


  • Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018 , RG N° 15/04505

Dans un acte de vente, le #notaire doit mentionner les servitudes et établir une origine de propriété trentenaire

Suivant acte authentique établi le 11 février 2013 par maître Franck, notaire à L’Isle-Jourdain, Caroline et Thomas B alors liés par un pacte civil de solidarité (PACS), et désormais mariés, ont acquis des époux R une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée à Frégouville, section AC, 165. Ils ont projeté d’y adjoindre un garage, suivant permis de construire accordé le 12 août 2013, mais découvert lors des travaux d’affouillement du sol la présence d’une canalisation d’eau enfouie en limite nord de leur propriété dont ils ignoraient l’existence.

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Le syndicat des eaux « Barousse Comminges Save » les a sommés d’interrompre leurs travaux en faisant valoir qu’ils contrevenaient à une servitude de passage de canalisation d’eau potable. Le syndicat en a justifié en produisant un acte sous signature privée du 15 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques d’Auch le 13 décembre 2001, par lequel avait été instaurée par convention une servitude grevant une parcelle anciennement cadastrée section AC 45, qui avait fait l’objet au cours de l’année 2003 d’une division en deux parcelles nouvellement cadastrées AC 165 et AC 166

L’acte constitutif de cette servitude mentionnait que le propriétaire de la parcelle AC 45 s’engageait à ne procéder à aucune construction n’y aucune plantation d’arbres dans une bande de 3 mètres au-dessus des canalisations sauf accord préalable du syndicat, et à dénoncer à un éventuel acquéreur l’existence de cette servitude

Les époux B ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Auch leurs vendeurs les époux R, le vendeur de ces derniers Thierry I qui avait reçu le terrain nu en donation, le notaire rédacteur de l’acte de vente, Franck,  lequel a à son tour appelé en garantie la société de géomètres experts S S J P auteur du plan de bornage établi lors de la division de la parcelle AC 45.

Le litige a été porté par le notaire devant la cour d’appel.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute du notaire du fait de l’absence de mention de la servitude de canalisation dans l’acte de vente de la parcelle.

Lorsque l’acte porte sur des droits de propriété, il doit vérifier les droits des parties en examinant les titres, et au-delà, en établissant une origine de propriété trentenaire exacte et en s’informant sur les mentions inscrites par le service de la publicité foncière (SPF) dans ses livres afin de rechercher si les droits dont la cession est envisagée sont affectés par d’autres droits susceptibles de mettre en cause l’efficacité de la vente.

Dans cette affaire, la servitude de canalisation a été publiée à la conservation des hypothèques le 13 décembre 2001. Certes, la parcelle a ensuite été divisée, mais le notaire est intervenu dans la plupart des actes translatifs de propriété et connaissait le changement de désignation cadastrale. Il devait donc solliciter auprès du service de la publicité foncière un état des inscriptions. Le notaire, qui ne justifie ni n’allègue avoir accompli cette diligence, s’est ainsi rendu auteur d’une omission fautive justifiant l’engagement de sa responsabilité.

Concernant le préjudice subi par les acheteurs, la connaissance de la servitude étant de nature à justifier une négociation du prix de vente, estimée par les acheteurs à 10 % du prix, soit 33’228 euro, la perte de chance de bénéficier de cette discussion était de 80 % ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 26’582 euro. De plus, les acheteurs n’ont eu connaissance de l’existence de la canalisation que lorsqu’ils ont commencé des travaux de construction d’un garage à côté de la maison achetée. Le montant des frais engagés et des frais de remise en état des lieux justifie l’indemnisation de 18’537 euro accordée par les premiers juges. S’agissant du préjudice moral, l’impossibilité, une fois sa réalisation engagée, de poursuivre l’exécution du projet de construction de leur garage justifie l’indemnisation allouée par les premiers juges à hauteur de 1’000 euro.


  • Cour d’appel d’Agen, Chambre civile 1, 3 avril 2019, RG N° 17/00256