Recevabilité du recours contre un permis de construire par un propriétaire d’un terrain voisin non construit

Le maire de l’Ile-de-Batz a délivré à M. E et à Mme B un permis de construire une maison d’habitation d’une superficie de 127 m2 au lieu-dit « Mezou Grannog ».

Saisi par M. C, le Tribunal administratif de Rennes a, par ordonnance, rejeté la demande de ce dernier tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté au motif que M. C ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir.

Unknown

Par un arrêt du 30 octobre 2017 contre lequel M. C s’est pourvu en cassation, la Cour administrative d’appel de Nantes a confirmé cette ordonnance.

M. C, propriétaire d’un terrain non construit, est recevable, quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager si, au vu des éléments versés au dossier, il apparaît que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien.

Pour dénier au requérant un intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire, la cour s’est bornée, s’agissant des deux parcelles dont il est le propriétaire et qui sont les plus proches du terrain d’assiette du projet, à écarter les arguments tirés d’une atteinte aux conditions d’accès ou d’exploitation agricole de ces terrains, sans se prononcer sur les conditions de jouissance de ces biens par le requérant alors qu’il soutenait que le projet allait y porter atteinte.

En statuant ainsi, sans examiner si le projet litigieux était de nature à affecter directement les conditions de jouissance de ces biens par le requérant, comme cela était soutenu devant elle, la cour a commis une erreur de droit.


  • Conseil d’Etat, Chambre 6, 17 mai 2019, req. N° 416950
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Aucune condition de forme n’est requise pour la constitution d’une #servitude

La servitude d’enseigne instituée dès l’origine de la ZAC par l’aménageur public (dans l’intérêt du centre commercial et de l’un des commerces), avant que les terrains ne soient vendus et les constructions réalisées est opposable au syndicat des copropriétaires dès lors que le centre commercial, dans lequel se trouve le magasin Auchan, et l’immeuble à usage d’habitation sont imbriqués et que l’existence d’une servitude d’enseigne est justifiée par la nécessité d’assurer la visibilité du centre et du magasin.

Aussi surtout, les intérêts d’ordre commercial ne sont nullement incompatibles avec la notion de servitude.

Régulièrement constituée par le cahier des charges de la ZAC publié au bureau des hypothèques (service de la publicité foncière), la servitude d’enseigne est mentionnée dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 9 novembre 2018, RG N° 17/03546

Ce n’est pas un arrêt sur la #succession de Johnny mais c’est pareil ou presque

Charles est décédé le […], à New York, laissant trois enfants, Brigitte, Emmanuel et Valérie, en l’état d’un testament exhérédant sa fille Paulette ; soutenant que le défunt avait sa résidence habituelle à Paris, celle-ci a assigné ses frère et soeurs devant une juridiction française en partage judiciaire de la succession.

Paulette a fait grief à l’arrêt d’appel de décliner la compétence des juridictions françaises, alors, selon elle et en particulier que la résidence habituelle, au sens de l’art. 4 du règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012 doit être déterminée à la suite d’une évaluation d’ensemble des circonstances de la vie du défunt au cours des années précédant son décès et au moment de son décès, en prenant en compte notamment la durée et la régularité de la présence du défunt dans l’État concerné ainsi que les conditions et les raisons de cette présence ; que si, à titre subsidiaire, et lorsqu’il apparaît que le défunt vivait de façon alternée dans plusieurs États, sa nationalité ou le lieu de situation de ses principaux biens peuvent être pris en compte, encore faut-il que les juges se soient au préalable prononcés sur la durée, les conditions et les raisons de sa présence dans l’État concerné ; qu’en se bornant au cas d’espèce à analyser la durée des séjours de Charles en France et aux États-Unis, sans se prononcer sur les conditions et les raisons de ces séjours, pour en déduire qu’il vivait de façon alternée dans plusieurs États et recourir au critère de la nationalité ou du lieu de situation de ses principaux biens, les juges du fond ont violé l’art. 4 du règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012, ensemble ses considérants 23 et 24.

Mais aux termes de l’art. 4 du règlement (UE) n° 650/2012 du Parlement européen et du Conseil du 4 juillet 2012 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des actes authentiques en matière de successions et à la création d’un certificat successoral européen, sont compétentes pour statuer sur l’ensemble d’une succession les juridictions de l’État membre dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès.

Et il résulte des considérants 23 et 24 du préambule de ce règlement qu’afin de déterminer la résidence habituelle, l’autorité chargée de la succession doit procéder à une évaluation d’ensemble des circonstances de la vie du défunt au cours des années précédant son décès et au moment de son décès, prenant en compte tous les éléments de fait pertinents, notamment la durée et la régularité de la présence du défunt dans l’État concerné ainsi que les conditions et les raisons de cette présence, la résidence habituelle ainsi déterminée devant révéler un lien étroit et stable avec l’État concerné, compte tenu des objectifs spécifiques du règlement ; que, dans les cas où il s’avère complexe de déterminer la résidence habituelle du défunt, par exemple lorsque celui-ci vivait de façon alternée dans plusieurs États ou voyageait d’un État à un autre sans s’être installé de façon permanente dans un État, sa nationalité ou le lieu de situation de ses principaux biens pourrait constituer un critère particulier pour l’appréciation globale de toutes les circonstances de fait.

L’arrêt d’appel relève que le défunt partageait son temps entre les États-Unis et l’Europe, et plus spécialement Paris, sans que la durée des séjours dans l’un ou l’autre pays puisse être déterminante pour la solution du litige, de sorte que la nationalité et la situation de l’ensemble de ses principaux biens constituent les critères particuliers à retenir pour l’appréciation globale des circonstances de fait permettant de déterminer sa résidence habituelle ; qu’il constate que Charles avait la nationalité américaine, qu’il était né à New York, où il est décédé, qu’il y a exercé l’ensemble de sa vie professionnelle, qu’il a rédigé son testament à New York, se déclarant dans ce document « résident à New York », que les membres de sa famille proche vivaient majoritairement aux États-Unis et qu’il détenait à New York un patrimoine immobilier constitué de plusieurs immeubles d’une valeur importante, fruit d’une vie professionnelle entièrement dédiée à l’immobilier new-yorkais auquel il consacrait encore du temps ; qu’il ajoute que si Paulette avance un certain nombre d’arguments en faveur d’une résidence habituelle à Paris du défunt au cours des dernières années de sa vie, il apparaît néanmoins que celui-ci avait une adresse fixe à New York depuis plus de quarante ans, figurant sur ses passeports, qu’il a souhaité être enterré auprès de ses parents à Brooklyn, qu’il était domicilié fiscalement à New York, où il votait régulièrement et qu’il n’était rattaché à aucun organisme de remboursement de soins médicaux en France ; qu’il énonce encore que l’achat de l’appartement à Paris réalisé fictivement, ou pas, aux noms des intimés est inopérant, la résidence habituelle pouvant parfaitement être située chez un tiers, même étranger au cercle familial, qu’il n’est pas anormal que Charles y ait mis des objets personnels ni qu’il en payât les charges puisqu’il y séjournait, que les appels de charges de copropriété, taxes d’habitation et factures étaient expédiés à son adresse à New York et que si le défunt a subi deux interventions chirurgicales à Paris, son médecin traitant, qu’il consultait régulièrement, était à New York ; que la cour d’appel, qui s’est déterminée par une appréciation souveraine des éléments de preuve, sans être tenue de s’expliquer spécialement sur ceux qu’elle décidait d’écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, et qui n’avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a estimé que la résidence habituelle du défunt était située à New York, ce dont elle a exactement déduit que la juridiction française était incompétente pour statuer sur sa succession.

Le pourvoi est rejeté de ce chef.

Et Paulette a fait le même grief à l’arrêt d’appel, alors, selon elle, que si la résidence habituelle du défunt, lors du décès, n’est pas située dans un État membre de l’Union européenne, le juge saisi est compétent à l’égard des biens successoraux situés sur le territoire du for ; pour déterminer s’il existe des biens successoraux dans l’État du juge saisi, ce dernier ne peut exiger du demandeur qu’il rapporte la preuve complète de ce que les biens en cause appartiennent effectivement au de cujus ; qu’il suffit que le demandeur apporte les éléments permettant de considérer comme crédible la propriété du de cujus ; qu’en se bornant en l’espèce à constater que le titre d’acquisition avait été établi aux noms des trois enfants, sans rechercher si, en réalité, la propriété de Charles sur l’appartement n’était pas fondée sur des éléments à tout le moins crédibles tels que le paiement du prix, le paiement des charges de copropriété ou l’occupation personnelle de l’appartement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 10, paragraphe 2, du règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012.

Mais aux termes de l’art. 10, paragraphe 2, du règlement UE n° 650/2012, lorsque la résidence habituelle du défunt au moment du décès n’est pas située dans un Etat membre et qu’aucune juridiction d’un État membre n’est compétente en vertu du paragraphe 1, les juridictions de l’État membre dans lequel sont situés des biens successoraux sont néanmoins compétentes pour statuer sur ces biens ; ayant constaté que le titre de propriété de l’appartement situé […], à Paris, était établi au nom des enfants et relevé qu’il appartiendrait à la juridiction compétente de déterminer la masse successorale, l’arrêt d’appel retient qu’en l’état actuel de la procédure, aucun bien immobilier appartenant au défunt n’est situé sur le territoire français ; en l’état de ses constatations et appréciations, dont résultait l’absence de biens successoraux situés en France, la cour d’appel a légalement justifié sa décision d’écarter la compétence subsidiaire du tribunal de grande instance de Paris.


  • Arrêt n°497 du 29 mai 2019 (pourvoi 18-13.383) – Cour de cassation – Première chambre civile

Les faux gîtes ruraux du maire de Haute-Corse

Un pourvoi en cassation a été formé contre un arrêt de la Cour d’appel de Bestia.

Il résulte de l’arrêt d’appel attaqué et des pièces de procédure qu’à l’issue d’une information relative aux conditions d’attribution, entre 2007 et 2010, par le Conseil général de Haute-Corse des aides destinées à la rénovation et à la création de gîtes ruraux, vingt-quatre personnes ont été renvoyées devant le tribunal correctionnel et, notamment, M. U, président du Conseil général de Haute-Corse, et M. F, fonctionnaire territorial, du chef de détournement de fonds publics, s’agissant du premier, pour avoir signé les courriers d’attribution d’aides, les arrêtés de mise en paiement et nommé M. F au poste de contrôleur technique, en sachant que ces aides, reposant sur des dossiers incomplets et concernant des constructions ne correspondant pas au cahier des charges relatif aux gîtes ruraux tel que défini par le Conseil général, n’étaient manifestement pas fondées, s’agissant du second, pour avoir, en qualité de contrôleur technique des travaux, effectué les contrôles des travaux réalisés par les demandeurs, dicté et signé les certificats de contrôle technique constatant la réalisation des travaux sans relever qu’il ne s’agissait pas de gîtes ruraux, selon le cahier des charges établi par le Conseil général de la Haute-Corse, le tout permettant de donner une apparence légale ou réglementaire aux attributions des aides à la création de gîtes, manifestement injustifiées.

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M. B, directeur général des services du Conseil général a, pour sa part, été renvoyé du chef de négligence ayant permis des détournements pour avoir présenté à la signature du président du Conseil général des arrêtés aux fins d’octroi de l’aide à la création de gîtes ruraux reposant sur des dossiers incomplets, tandis que M. K, maire de la commune de Costa et rapporteur de la commission du monde rural qui décidait de l’attribution des aides, a été renvoyé devant la juridiction répressive des chefs de prise illégale d’intérêt, de complicité de détournement et de recel de ce délit pour avoir, d’une part, rapporté son propre dossier devant ladite commission et siégé durant la délibération qui l’a approuvé, d’autre part, en connaissance de cause, déposé une demande d’aide contenant les factures de travaux justifiant le déblocage des fonds et un relevé d’identité bancaire ayant permis le virement du montant de l’aide sur son compte bancaire, enfin pour avoir recelé la somme de 45’000 euro ainsi obtenue.

Pour déclarer le prévenu, le maire, coupable de recel de détournement de fonds publics, l’arrêt d’appel relève que les détournements par l’octroi irrégulier de subventions destinées au développement des gîtes ruraux systématiquement à des proches du Conseil général sur la base de dossiers incomplets ou même vides ou alimentés par de faux documents, sont établis et non contestés par les bénéficiaires déjà définitivement condamnés.

Le prévenu, maire, conseiller général et rapporteur de la commission du monde rural, a bénéficié en 2007 d’une subvention de 45’000 euro pour la rénovation de trois appartements en ruine, dont il était propriétaire avec son épouse, après avoir présenté un dossier incomplet sous le nom de jeune fille de celle-ci. Il a confirmé que la commission du monde rural, dont les réunions n’excédaient pas une heure trente, adoptait sans discussion ni réserve les listes récapitulatives des demandes présentées fournies par l’administration, sans analyser un seul dossier et sans demander aucune précision. Il a admis, avant de revenir sur ses déclarations, qu’il n’avait pas eu l’intention de faire des gîtes ruraux qui n’ont pas été réalisés. Les juges concluent que, si les faits reprochés de prise illégale d’intérêts et de complicité de détournement de fonds publics se trouvent prescrits, le recel de ce dernier délit reste poursuivable, le prévenu demeurant propriétaire du bien rénové en partie avec le produit du délit. Cette décision est justifiée, le remboursement ultérieur de la subvention perçue étant sans incidence.

La décision de condamnation du prévenu à 5 ans d’inéligibilité est justifiée au regard de l’exigence résultant des art. 132-1 du Code pénal et 485 du Code de procédure pénale, selon laquelle, en matière correctionnelle, toute peine doit être motivée en tenant compte de la gravité des faits, de la personnalité de leur auteur et de sa situation personnelle. En outre, une mesure d’inéligibilité ne porte pas atteinte au principe de la liberté d’expression.


  • Cour de cassation, Chambre criminelle, 17 avril 2019, RG N° 18-84.055, cassation partielle, inédit

La banque apparaît avoir manqué à son devoir de mise en garde des #cautions

En vertu des dispositions de l’art. L341-4 ancien du Code de la consommation, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnementsouscrit par une personne physique dont l’engagement était lors de sa conclusion manifestement disproportionné à ses biens et revenus à moins que le patrimoine de cette caution,au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Unknown

La banque apparaît dans cette affaire avoir manqué à son devoir de mise en garde des cautions.

L’épouse du gérant démontre n’avoir jamais travaillé au sein de la société cautionnée et avoir continué d’exercer ses fonctions d’infirmière tout au long de la vie de la société. Elle doit donc être considérée comme une caution non avertie. Il en va de même du gérant dont la seule fonction ne fait pas présumer de sa qualité de caution avertie.

L’intéressé prétend sans être contredit que le projet était sa première création d’entreprise et que, jusque là, il avait uniquement exercé des fonctions relatives à la vente et au commerce comme salarié, sans jamais exercer de fonctions administratives ou financières. Toutefois, les cautions ne démontrent pas que les prêts souscrits pour l’acquisition du fonds de commerce et le démarrage de l’activité de la société étaient inadaptés aux capacités de remboursement de cette dernière.

En revanche, la souscription par l’épouse d’un cautionnement à hauteur de 118’220 euro et par l’époux d’un cautionnement de 177’330 euro, soit un total de 295’550 euro alors que deux enfants étaient à leur charge apparaissait inadaptée aux capacités financières des cautions et aurait dû conduire à une mise en garde de la banque. L’épouse disposait en effet d’un salarie annuel de 25 929 euro et l’époux d’un salaire annuel de 24’000 euro, le couple étant propriétaire d’un bien immobilier acquis pour 120’000 euro. La banque doit donc payer des dommages et intérêts de 10’000 euro à l’épouse et de 15’000 euro à l’époux.

Si les cautionnements étaient manifestement disproportionnés aux biens et revenus des cautions lors de l’engagement, les créances de la banque sont désormais de 49’329 euro et 6’839 euro pour l’époux et de 32’886 euro pour l’épouse, montants que chacun d’eux est capable de rembourser avec leur patrimoine immobilier commun, sachant qu’ils ont en outre tous deux un salaire les ayant conduit à déclarer 16’299 euro pour l’époux et 32’793 euro pour l’épouse. La banque peut donc se prévaloir des cautionnements.


  • Cour d’appel de Rennes, Chambre commerciale 3, 23 avril 2019, RG n° 16/03805

Après le PACS, bagarre pour la propriété de la C3

Aux termes de l’art. 809 du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Unknown

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la convention de pacs conclue entre Mme A et M. D le 27 décembre 2013 prévoit que les partenaires soumettent les biens qu’ils acquièrent, ensemble ou séparément au régime de l’indivision, à compter de l’enregistrement du pacs : « Ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contribution inégale. Les autres biens demeurent la propriété exclusive de chacun« .

Alors que le véhicule Citroën C3 litigieux a été acquis le 27 novembre 2014 durant la vie commune, tant le bon de commande que la facture d’achat sont libellés au nom de Mme A et M. D, les deux ex-partenaires du pacs étant en outre co-titulaires du certificat d’immatriculation;

En outre, le premier juge a justement relevé que si Mme A justifie avoir pris en charge des échéances du crédit afférent à l’acquisition du véhicule, elle ne conteste pas que M. D a réglé le solde du crédit pour un montant de 3’000 euro ainsi que l’assurance du véhicule.

Par ailleurs, les seules attestations produites aux débats qui sont établies notamment par les membres de la famille de Mme A et son nouveau compagnon et ne présentent pas de caractère circonstancié, sont insuffisantes à justifier du caractère urgent de sa demande alors même qu’elle n’établit pas l’existence d’un accord intervenu avec M. D à l’occasion de la séparation pour régler le sort du véhicule Citroën C3.

De plus, le premier juge a justement relevé que Mme A ne rapporte pas la preuve de la mise en danger de son emploi ni de son impossibilité de se véhiculer par un autre moyen, M. D justifiant en outre de la mise en place d’une résidence alternée s’agissant de la prise en charge de Leni, leur enfant commun.

Dès lors, Mme A. ne rapportant pas la preuve de la propriété exclusive du véhicule justifiant de faire cesser un trouble manifestement illicite, sa demande au titre de la restitution du véhicule sera rejetée de ce chef.

Enfin, s’agissant de la demande de provision formée par Mme A, si celle-ci se prévaut de l’application de l’article 544 du code civil en estimant être victime d’une voie de fait, il résulte des développements précédents que cette demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où Mme A ne justifie pas du caractère exclusif de son droit de propriété sur le véhicule litigieux

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble de ses demandes de ce chef, la décision entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 2 mai 2019, RG N° 18/05449

La 208 a-t-elle fait l’objet d’un don manuel ou d’un prêt à usage ? En fait de meubles possession vaut titre

Viviane a fait l’acquisition le 28 août 2014 d’un véhicule neuf, de marque Peugeot type 208, auprès des Établissements Vauban automobile pour un prix de 25’400 euro. Ce véhicule a été immatriculé au nom de Daisy, concubine du fils de Viviane, à la demande de cette dernière, sous le numéro DJ 882 RL

Unknown

La livraison du véhicule est intervenue le 6 septembre 2014 ainsi que la mise à disposition au profit de Daisy.

Daisy et le fils de Viviane se sont séparés en août 2015. Viviane a alors demandé à Daisy de lui restituer le véhicule, ce que Daisy a refusé

Soutenant que le véhicule lui appartenait, Viviane a fait assigner Daisy devant le Tribunal de Grande Instance d’Amiens par acte du 8 août 2016, aux fins d’en obtenir la restitution

Par jugement rendu le 6 juin 2017, le Tribunal de Grande Instance d’Amiens a débouté Daisy de son exception de nullité de l’assignation, débouté Viviane de ses demandes, la condamnant aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 800 euro sur le fondement de l’art. 700 CPC.

En fait de meubles la possession vaut titre.

C’est au moment de l’entrée en possession que doivent s’apprécier les conditions de possession. Le possesseur qui prétend avoir reçu une chose en don manuel bénéficie d’une présomption en ce sens et il appartient à celui qui revendique la chose d’apporter la preuve de l’absence d’un tel don, ou de prouver que la possession dont se prévaut le détenteur de la chose ne réunit pas les conditions légales pour être efficace.

En l’espèce, l’action en revendication du véhicule automobile doit être rejetée. La revendiquante, Viviane, a fait l’acquisition du véhicule en août 2014, le mettant immédiatement à disposition de la concubine de son fils à sa livraison le 6 septembre 2014.

La revendiquante a demandé personnellement à ce que le véhicule soit immatriculé au nom de la concubine de son fils. La concubine a la possession du véhicule depuis le jour de sa livraison, elle a souscrit avant la date de livraison du véhicule un contrat de maintenance et a fait procéder à sa révision sur ses propres deniers. Elle s’est comportée comme la propriétaire du véhicule par son utilisation quotidienne et exclusive sur une durée de plus de deux ans pour se rendre sur son lieu de travail. La revendiquante ne démontre pas l’existence du prêt à usage allégué. La demande de restitution du véhicule doit donc être rejetée.


 

  • Cour d’appel d’Amiens, Chambre civile 1, 4 avril 2019, RG N° 17/03664

Les charges exigibles avant l’achèvement d’un lot de #copropriété sont supportées par le promoteur vendeur

La SCCV « Les Pierres blanches » a construit une résidence de tourisme devant être livrée au quatrième trimestre 2008 ; celle-ci, ouverte le 27 décembre 2008, a été fermée le 3 janvier 2009 en raison de malfaçons et d’inachèvements et n’a pu être rouverte que le 19 décembre 2009 ; le 15 janvier 2009, la SCCV a conclu avec la société « Soderev tour », exploitante de l’immeuble, une transaction par laquelle la SCCV s’engageait à prendre en charge les loyers dus aux copropriétaires bailleurs du 2 décembre 2008 jusqu’à la livraison complète de la résidence ; la SCCV refusant de payer les charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Roc belle face » et la société « Soderev » tour l’ont assignée en paiement.

La SCCV a fait grief à l’arrêt d’appel de la condamner au paiement des charges.

Mais ayant retenu exactement que l’acquéreur n’était tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et souverainement que les lots vendus n’étaient pas achevés à la date d’exigibilité des charges et que la preuve d’un enrichissement sans cause des copropriétaires par l’effet de la transaction du 15 janvier 2009 n’était pas démontrée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les charges devaient être payées par le constructeur vendeur.


Cour de cassation, 3e Chambre civ., 4 avril 2019, pourvoi n° 17-26.825, rejet, F-D

Mérule dans la maison vendue : l’acheteur doit maudire le #notaire et sa clause d’exonération de la garantie du vendeur

Par acte notarié du 5 mai 2010, les consorts M vendu une maison d’habitation sise […] à M. et Mme . pour le prix de 393’000 EUR.

Les acquéreurs ayant découvert la présence de mérule, dans le cadre de travaux de rénovation entrepris au cours de l’été 2010, ont sollicité en référé une expertise.

M. B, expert désigné par ordonnance de référé du 1er février 2011, a déposé son rapport le 24 février 2012.

Les acquéreurs  ont assigné les consorts M, vendeurs, en garantie des vices cachés et paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et résistance abusive.

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Les acheteurs d’un immeuble à usage d’habitation doivent être déboutés de leur action estimatoire et indemnitaire, fondée sur la garantie des vices cachés. En effet, le contrat de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et la preuve n’est pas apportée que les vendeurs connaissaient l’infestation de mérule lors de la vente conclue en 2010. Certes, les vendeurs ont réalisé des travaux après deux dégâts des eaux survenus en 2006 et 2007, mais ces travaux n’ont pas permis de déceler la présence du champignon xylophage.

La cour relève qu’aucun élément ou pièce n’est produit de nature à établir que les vendeurs auraient pu se rendre compte de l’existence du mérule en intervenant depuis les salles de bains, les photographies du constat d’huissier qui concernent la salle de bains du second étage démontrant la nécessité de casser le revêtement de la baignoire pour accéder au plancher infesté, en l’absence d’une trappe d’accès.

Pour la cour, il convient ainsi de considérer que les consorts M n’avaient pas au moment de la vente connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble vendu, et peuvent se prévaloir de la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente.

Il appartient maintenant aux acheteurs d’engager la responsabilité du notaire qui certainement s’est bien gardé de les informer des conséquence possibles et néfastes de la clause de dérogation à la loi obligeant les vendeurs à garantir les vices cachés de l’immeuble vendu.


  • Cour d’appel de Rouen, Chambre de proximité, 15 novembre 2018, RG N° 17/05073

Responsabilité du locataire dans l’infestation du manoir par le #mérule

Suivant bail par contrat sous signature privée en date du 25 juillet 2011, Mme Gazet du C a donné en location à Mme Morin C une maison d’habitation (manoir du 18e siècle) située à Vains, moyennant un loyer mensuel de 1’500 euro.

Par acte en date du 18 décembre 2014, Mme Gazet du C, usufruitière de l’immeuble, et ses fils, nu propriétaires, ont fait assigner la locataire devant le Tribunal d’instance d’Avranches en vue d’obtenir une mesure d’expertise, après avoir été informés par la locataire de la présence de mérule dans la cave.

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Une ordonnance de référé a fait doit à cette demande le 4 février 2015 et désigné M. C pour y procéder, lequel a rendu son rapport le 22-08-2015

Par acte en date du 04 novembre 2015, les consorts Gazet du C. ont assigné Mme Morin C afin d’obtenir l’homologation du rapport et le paiement de la somme de 10’683,83 euro au titre du montant des travaux de traitement des zones infestées par le mérule.

La locataire engage sa responsabilité envers le bailleur en raison de l’apparition d’un champignon xylophage dans la cave.

Certes, on ne peut reprocher au locataire d’avoir entreposé des cartons et des sacs sur des palettes en bois dans la cave, car un usage de débarras est normal pour une cave. En revanche, le contrat de bail interdit de façon expresse de boucher les aérations de la cave. Or, le locataire a bouché 8 soupiraux sur les 11 que contient la cave, ce qui a créé des conditions très favorables au développement du mérule.

La part de responsabilité du locataire doit être estimée à 80 %, en raison du manquement du bailleur à son obligation d’information. En effet, le manoir avait fait l’objet d’une importante infestation par le mérule, trois ans avant la conclusion du bail, et le bailleur y avait mis fin par l’intervention d’un professionnel. Au vu de ce précédent, il appartenait au bailleur de délivrer au locataire une information précise sur les risques liés à l’humidité de la cave, la simple interdiction de boucher les aérations n’étant pas de nature à éclairer suffisamment le locataire sur les conséquences néfastes d’un confinement et d’un entassement d’objets dans cette partie de la maison.

Le locataire doit donc régler 80 % du coût des travaux de traitement du champignon.


  • Cour d’appel de Caen, Chambre civile et commerciale 2, 6 septembre 2018, RG N° 16/03537