Système d’assainissement de la maison vendue défectueux : la clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés est inopérante. Heureusement!

Par acte authentique en date du 29 août 2014 Jean-Luc a acquis de Paulette, moyennant le prix de 91’000 euro, une maison d’habitation située […].

Se plaignant de problèmes d’évacuation des eaux usées il a sollicité l’intervention du syndicat des eaux puis a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 23 juin 2015, a prescrit une mesure d’expertise confiée à B qui a déposé son rapport le 3 mars 2016 dans lequel il constate que l’étage n’est pas relié au réseau d’assainissement collectif et que l’évacuation du rez-de-chaussée est compromise par l’insuffisance de la pente permettant aux évacuations d’arriver au regard situé en voirie;

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2016 il a fait assigner sa vengeresse devant le Tribunal d’instance de Foix en garantie et indemnisation.

Unknown

Appel a été relevé du jugement.

C’est à juste titre que l’acheteur d’une maison d’habitation recherche la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance. Alors que le système d’évacuation des eaux usées est entré dans le champ contractuel, l’étage supérieur de la maison n’est pas raccordé au réseau collectif d’assainissement. La venderesse ne saurait invoquer à son bénéfice la clause exclusive de responsabilité stipulée dans l’acte de vente qui doit être réputée non écrite en vertu de l’art. 1170 du Code civil dès lors qu’elle porte concrètement atteinte à la substance d’une obligation essentielle du débiteur dans le contrat de vente. En effet, l’accès à un réseau d’évacuation des eaux usées pour une maison est une caractéristique fondamentale de la chose vendue qui participe de l’obligation de délivrance du vendeur.

Le système d’évacuation du rez-de-chaussée, dont les canalisations sont vétustes et sous-dimensionnées, est affecté d’un vice caché le rendant impropre à sa destination. Ce défaut existait au moment de la vente et, en raison de sa nature, ne pouvait être découvert par l’acheteur profane puisqu’il affecte des éléments non visibles immédiatement et ne peut se révéler qu’à l’usage. Aucune exclusion de la garantie des vices cachés, d’interprétation stricte, ne peut être utilement invoquée par le vendeur dès lors que la clause ne vise que les vices qui pourraient affecter les risques, objets des différents diagnostics techniques délivrés. Or, aucun document de diagnostic technique relatif à l’assainissement n’a été fourni et annexé à l’acte de vente, l’art. L. 271-4 8° du Code de la construction et de l’habitation ne visant que les installations d’assainissement non collectif.

En conséquence, la venderesse est condamnée à prendre en charge les travaux nécessaires et réparer le préjudice de jouissance subi par l’acheteur, né de désagréments et de tracas.

Une fois de plus, ce sont les magistrats qui ont dû sauver les intérêts de l’acquéreur à qui il était opposé la systématique et malheureuse clause notariée d’exonération de la garantie des vices cachés.


  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 23 avril 2019, RG 17/02920
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