Retard du promoteur pour livrer le bien vendu par #VEFA ; retard de l’acheteur pour payer le prix

L’exception d’inexécution – « exceptio non adimpleti contractus » – est un droit dont dispose chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter totalement ou partiellement l’obligation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur s’est plaint d’un retard de livraison de l’immeuble. Il a agi en justice contre le promoteur-vendeur pour demander réparation.

Ce dernier s’y est opposé : il a justifié son retard de livraison par les retards de paiement imputables à l’acquéreur.

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La cour d’appel donne gain de cause à l’acheteur. Elle estime que ses retards de paiement sont déjà sanctionnés par application des pénalités de retard prévues par le contrat. Par conséquent, le promoteur ne peut s’en prévaloir pour suspendre l’exécution de sa propre prestation.

La décision de la cour d’appel est censurée par la Cour de cassation.

La stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations, telles que l’exception d’inexécution.

Les retards de paiement de l’acquéreur sont sanctionnés par l’allocation des pénalités prévues par le contrat ; cela n’interdit pas au promoteur de s’en prévaloir pour justifier son propre retard de livraison.


  • Cour de cassation, 3e ch. civ., 14 février 2019, pourvoi n° 17-31.665, cassation

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