Droits de succession : faut-il évaluer séparément maison et terrain attenant ?

Jean-François est décédé le 20 mai 2011 laissant pour lui succéder son épouse Renée et sa fille Caroline.

La déclaration de succession a été établie le 21 novembre 2011.

Par une proposition de rectification du 20 juin 2014, l’administration fiscale a indiqué qu’elle entendait remettre en cause la valeur d’une parcelle de terrain située […], celle-ci constituant un terrain à bâtir.

Par avis du 30 novembre 2015, la commission départementale de conciliation a conclu à l’abandon du rehaussement de la valeur vénale du terrain, indiquant que la qualification de terrain à bâtir n’était pas établie.

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Par courrier du 8 décembre 2015, l’administration fiscale a indiqué à l’héritière qu’elle n’entendait pas suivre cet avis.

Le litige a été porté devant la cour d’appel.

Les droits de mutation à titre gratuit par décès sont assis sur la valeur vénale des biens compris dans la succession. La déclaration de succession distingue, compte tenu de la propriété initiale des biens, une maison d’habitation édifiée sur un terrain de 432 m2 et un terrain contigu d’une superficie de 732 m2. Les biens ont des références cadastrales distinctes ; le terrain a été acquis en tant que terrain à bâtir. Cette maison et ce terrain forment un ensemble immobilier unique, le terrain constituant le jardin de la maison, il est rattaché à la maison d’habitation qui constitue une résidence principale. Au regard de la disposition des lieux le terrain litigieux constitue une dépendance «nécessaire et immédiate» de la résidence principale. Son caractère constructible ne remet pas en cause son affectation actuelle de terrain d’agrément et sa valeur doit être estimée au regard de cette fonction. Enfin, la valeur de la maison sera moindre si elle est évaluée sans que soit pris en compte le terrain contigu ; cette moindre valeur confirme le lien existant entre le terrain et la maison.

En conséquence, l’administration fiscale n’est pas fondée à évaluer distinctement la parcelle en tant que terrain à bâtir et l’ensemble immobilier doit donc faire l’objet d’une évaluation globale.


  • Cour d’appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 2 avril 2019, RG N° 18/00184

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