Dans un acte de vente, le #notaire doit mentionner les servitudes et établir une origine de propriété trentenaire

Suivant acte authentique établi le 11 février 2013 par maître Franck, notaire à L’Isle-Jourdain, Caroline et Thomas B alors liés par un pacte civil de solidarité (PACS), et désormais mariés, ont acquis des époux R une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée à Frégouville, section AC, 165. Ils ont projeté d’y adjoindre un garage, suivant permis de construire accordé le 12 août 2013, mais découvert lors des travaux d’affouillement du sol la présence d’une canalisation d’eau enfouie en limite nord de leur propriété dont ils ignoraient l’existence.

Unknown.jpg

Le syndicat des eaux « Barousse Comminges Save » les a sommés d’interrompre leurs travaux en faisant valoir qu’ils contrevenaient à une servitude de passage de canalisation d’eau potable. Le syndicat en a justifié en produisant un acte sous signature privée du 15 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques d’Auch le 13 décembre 2001, par lequel avait été instaurée par convention une servitude grevant une parcelle anciennement cadastrée section AC 45, qui avait fait l’objet au cours de l’année 2003 d’une division en deux parcelles nouvellement cadastrées AC 165 et AC 166

L’acte constitutif de cette servitude mentionnait que le propriétaire de la parcelle AC 45 s’engageait à ne procéder à aucune construction n’y aucune plantation d’arbres dans une bande de 3 mètres au-dessus des canalisations sauf accord préalable du syndicat, et à dénoncer à un éventuel acquéreur l’existence de cette servitude

Les époux B ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Auch leurs vendeurs les époux R, le vendeur de ces derniers Thierry I qui avait reçu le terrain nu en donation, le notaire rédacteur de l’acte de vente, Franck,  lequel a à son tour appelé en garantie la société de géomètres experts S S J P auteur du plan de bornage établi lors de la division de la parcelle AC 45.

Le litige a été porté par le notaire devant la cour d’appel.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute du notaire du fait de l’absence de mention de la servitude de canalisation dans l’acte de vente de la parcelle.

Lorsque l’acte porte sur des droits de propriété, il doit vérifier les droits des parties en examinant les titres, et au-delà, en établissant une origine de propriété trentenaire exacte et en s’informant sur les mentions inscrites par le service de la publicité foncière (SPF) dans ses livres afin de rechercher si les droits dont la cession est envisagée sont affectés par d’autres droits susceptibles de mettre en cause l’efficacité de la vente.

Dans cette affaire, la servitude de canalisation a été publiée à la conservation des hypothèques le 13 décembre 2001. Certes, la parcelle a ensuite été divisée, mais le notaire est intervenu dans la plupart des actes translatifs de propriété et connaissait le changement de désignation cadastrale. Il devait donc solliciter auprès du service de la publicité foncière un état des inscriptions. Le notaire, qui ne justifie ni n’allègue avoir accompli cette diligence, s’est ainsi rendu auteur d’une omission fautive justifiant l’engagement de sa responsabilité.

Concernant le préjudice subi par les acheteurs, la connaissance de la servitude étant de nature à justifier une négociation du prix de vente, estimée par les acheteurs à 10 % du prix, soit 33’228 euro, la perte de chance de bénéficier de cette discussion était de 80 % ce qui justifie une indemnisation à hauteur de 26’582 euro. De plus, les acheteurs n’ont eu connaissance de l’existence de la canalisation que lorsqu’ils ont commencé des travaux de construction d’un garage à côté de la maison achetée. Le montant des frais engagés et des frais de remise en état des lieux justifie l’indemnisation de 18’537 euro accordée par les premiers juges. S’agissant du préjudice moral, l’impossibilité, une fois sa réalisation engagée, de poursuivre l’exécution du projet de construction de leur garage justifie l’indemnisation allouée par les premiers juges à hauteur de 1’000 euro.


  • Cour d’appel d’Agen, Chambre civile 1, 3 avril 2019, RG N° 17/00256

3 réflexions au sujet de « Dans un acte de vente, le #notaire doit mentionner les servitudes et établir une origine de propriété trentenaire »

  1. Bonjour, je ne parviens pas à trouver la jurisprudence que vous évoquez : Cour d’appel d’Agen, Chambre civile 1, 3 avril 2019, RG N° 17/00256. Pourriez vous m’en transmettre copie ou m’indiquer où la trouver?

    1. Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 3 avril 2019, n° 17/00256

      Président : Claude GATÉ, président
      Avocat(s) : Alain PEYROUZET, Caroline FRANCK, Celine THAI THONG, Florence COULANGES, Helene GUILHOT, Marie-Laure MARGNOUX, Romain GIRAL, Vincent THOMAS
      Cabinet(s) : VERBATEAM TOULOUSE, SCP LEX ALLIANCE, SCP GENY CABINET D’AVOCATS, CASANOVA-MAINGOURG-THAI THONG, BAQUE-GIRAL, SCP TANDONNET ET ASSOCIES
      Parties : SCP SAINT SUPERY JEAN PEREZ
      Texte intégral

      ARRÊT DU
      03 Avril 2019
      CV / NC
      N° RG 17/00256
      N° Portalis DBVO-V-B7B- CNLG
      G B
      C/
      D I épouse X
      J X
      K C
      SCP AD AE N O
      GROSSES le
      à
      4 Timbres ‘représentation obligatoire’ de 225 €
      ARRÊT n° 102-19
      COUR D’APPEL D’AGEN
      Chambre Civile
      LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1re chambre dans l’affaire,
      ENTRE :
      Maître G B
      né le […] à […]
      de nationalité française, notaire
      domicilié : Lotissement En Millet
      […]
      […]
      représenté par Me Florence COULANGES, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat inscrit au barreau d’AGEN
      APPELANT d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance d’AUCH en date du 25 janvier 2017, RG 14/01492
      D’une part,
      ET :
      Monsieur J X
      né le […] à […]
      de nationalité française, ingénieur
      Madame D I épouse X
      née le […] à […]
      de nationalité française, attachée de Direction
      domiciliés ensemble : Le Moulin d’Y
      […]
      représentés par Me Alain PEYROUZET, avocat postulant inscrit au barreau du GERS
      et Me Romain GIRAL, SELARL BAQUÉ-GIRAL, avocat plaidant inscrit au barreau de TARBES
      Monsieur K C
      né le […] à […]
      de nationalité française
      domicilié : […]
      […]
      représenté par Me R J, SCP AB AC J, avocat postulant inscrit au barreau du GERS
      et Me P-Laure MARGNOUX, SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE
      SCP AD AE N O prise en la personne de son gérant actuellement en exercice domicilié en cette qualité audit siège social
      […]
      […]
      représentée par Me Hélène GUILHOT, avocat associé de la SCP F ET ASSOCIES, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN
      et Me N-Michel CASANOVA, substitué à l’audience par Me Céline THAI THONG,
      […], avocat plaidant inscrit au barreau de MONTPELLIER
      INTIMÉS
      D’autre part,
      COMPOSITION DE LA COUR :
      l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 février 2019 devant la cour composée de :
      Présidente : AH AI, Présidente de Chambre
      Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
      Cyril VIDALIE, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience
      Greffier : W AA, adjoint administratif faisant fonction
      ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
      ‘ ‘

      Suivant acte authentique établi le 11 février 2013 par Me G B, notaire à L’Isle-Jourdain, D I et J X alors liés par un pacte civil de solidarité, et désormais mariés, ont acquis des époux Z une maison d’habitation édifiée sur une parcelle cadastrée à […]. Ils ont projeté d’y adjoindre un garage, suivant permis de construire accordé le 12 août 2013, mais découvert lors des travaux d’affouillement du sol la présence d’une canalisation d’eau enfouie en limite nord de leur propriété dont ils ignoraient l’existence.
      Le syndicat des eaux Barousse Comminges Save les a sommés d’interrompre leurs travaux en faisant valoir qu’ils contrevenaient à une servitude de passage de canalisation d’eau potable. Le syndicat en a justifié en produisant un acte sous seing-privé du 15 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques d’Auch le 13 décembre 2001, par lequel avait été instaurée par convention une servitude grevant une parcelle anciennement cadastrée section AC 45, qui avait fait l’objet au cours de l’année 2003 d’une division en deux parcelles nouvellement cadastrées AC 165 et AC 166.
      L’acte constitutif de cette servitude mentionnait que le propriétaire de la parcelle AC 45 s’engageait à ne procéder à aucune construction n’y aucune plantation d’arbres dans une bande de 3 mètres au-dessus des canalisations sauf accord préalable du syndicat, et à dénoncer à un éventuel acquéreur l’existence de cette servitude.
      Les époux X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Auch leurs vendeurs les époux Z, le vendeur de ces derniers K C qui avait reçu le terrain nu en donation, le
      notaire rédacteur de l’acte de vente Me G B, lequel a à son tour appelé en garantie la société de géomètres experts AD AE N O auteur du plan de bornage établi lors de la division de la parcelle AC 45.
      Leur action tendait à engager les responsabilités respectives de K C pour réticence dolosive et de Me G B pour faute professionnelle, et à déclarer la décision à intervenir commune aux époux Z.
      Par jugement du 25 janvier 2017, le tribunal de grande instance d’Auch a :
      — rejeté les demandes des époux X à l’encontre de K C,
      — rejeté la demande d’expertise de Me G B,
      — dit que Me G B a commis une faute à l’égard des époux X lors de l’acte authentique reçu en son étude le 11 février 2013,
      — condamné Me G B à payer aux époux X 46’120,24 euros en réparation de leurs divers préjudices,
      — rejeté l’appel en garantie formé par Me G B à l’encontre de la société de géomètres experts AD AE N O,
      — rejeté la demande tendant à déclarer le jugement opposable aux époux Z,
      — condamné Me G B à payer aux époux X 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
      — condamné Me G B à payer à la société de géomètres experts AD AE N O de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
      — condamné les époux X à payer à K C 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
      — condamné Me G B aux dépens de l’instance.
      Me G B a interjeté appel du jugement suivant déclaration du 2 mars 2017.
      Par conclusions déposées le 2 octobre 2017, Me G B demande à la cour de :
      — réformer le jugement du 25 janvier 2017 dans toutes ses dispositions,
      — débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
      — constater que Me G B n’a commis aucune faute à l’origine du préjudice revendiqué par les époux X,
      — condamner solidairement les époux X à payer 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens,
      à titre subsidiaire de :
      — dire et juger que dans le cas d’une condamnation prononcée à son encontre, la société de géomètres experts AD AE N O devra le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée
      en principal, intérêts, frais et accessoires, contre lui au profit des époux X,
      — la condamner dans ce cas à payer au requérant une indemnité de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
      — si la cour ne s’estimait pas suffisamment informée, ordonner une expertise judiciaire avec mission de l’expert de se rendre sur les lieux et de se faire remettre toutes les pièces relatives au litige et entendre les parties sur leurs explications, de dire si la servitude de canalisation empiète sur le bien acquis par les époux X, et proposer un chiffrage des préjudices dans ce cas,
      — dire et juger que les frais d’expertise seront à la charge des époux X,
      — en tout état de cause de condamner la partie succombant à 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
      Me B expose que le plan de bornage établi par la société de géomètres experts AD AE N O le 8 octobre 2003 lors de la division de la parcelle AC 45 avait pour but de placer à l’extérieur de la future parcelle AC 165 la servitude de canalisation bénéficiant au syndicat, en la contenant dans le chemin d’accès aux futures parcelles.
      Il appartenait alors au géomètre-expert de prendre connaissance de tous les éléments attachés au fonds qu’il divisait et de s’enquérir de l’existence de servitudes de canalisations dont la présence était aisément décelable au vu des photographies versées aux débats par les époux X montrant la présence d’une buse. De plus une parcelle désignée AC 179 avait été créée pour contenir cette servitude et il résulte du plan établi par le syndicat intercommunal des eaux que le passage de la canalisation était bien situé à l’extérieur de la parcelle AC 165 et ne la traversait pas.
      Selon Me G B, la servitude de canalisation n’était donc pas intégrée à la parcelle AC 45, et n’avait donc pas à apparaître dans les actes dressés par lui.
      Il ajoute qu’un second plan de bornage a été établi le 10 septembre 2007 par la société de géomètres-experts AD AE N O, pour permettre la division de la parcelle AC n° 166, sur lequel il apparaît que le parcours de la servitude de canalisation a été pris en compte pour demeurer intégrée au chemin d’accès aux nouvelles parcelles dans la parcelle AC 179. Il ajoute que la société de géomètres experts AD AE N O reconnaît avoir été missionnée afin notamment d’identifier les éventuelles servitudes concédées à des tiers.
      Ne disposant d’aucune faculté d’investigation des sous-sol Me G B estime qu’il ne pouvait avoir connaissance d’un éventuel empiètement sur la parcelle AC 165.
      Me G B fait grief au jugement entrepris d’avoir retenu sa responsabilité pour s’être abstenu de vérifier que la parcelle AC 165 était grevée d’une servitude d’eau alors que les conditions nécessaires à l’engagement de sa responsabilité civile professionnelle ne se trouvent pas réunies.
      Selon lui aucune faute n’est démontrée à son encontre. Les acquéreurs ne pouvaient ignorer l’existence de la servitude litigieuse, qui leur était opposable pour avoir été publiée à la conservation des hypothèques, border leur parcelle et être visible du fait de la présence d’une buse connue d’eux, du géomètre expert ou encore de l’architecte chargé de l’édification du garage.
      Me G B estime que la présence d’une partie de la canalisation sur la parcelle acquise par les époux X n’est pas établie avec certitude, cet empiétement ayant été constaté par un géomètre mandaté par les époux X sur la base d’une étude des limites de propriétés résultant de bornes anciennes, tandis que le plan versé aux débats par K C établi par le syndicat des eaux la situe à l’extérieur de la parcelle AC 165, raison pour laquelle une expertise avait été sollicitée à titre
      subsidiaire.
      Le notaire estime être tenu d’opérer un contrôle sur pièces limité aux documents dont il dispose sans obligation de devoir se rendre sur les lieux, et impute l’empiétement litigieux à une erreur d’implantation du grillage ou des bornes en limite Nord de la propriété des époux X, dont la parcelle a intégré la zone de servitude.
      Il ajoute que tant le géomètre-expert que l’architecte étaient en mesure de constater l’existence de la servitude et que l’architecte était tenu envers les époux X d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’avertir ses clients d’une servitude susceptible de faire échec à leur projet.
      Me G B soutient en outre qu’aucune causalité n’est démontrée entre la prétendue faute et un préjudice dont il conteste également l’existence.
      À titre subsidiaire, il sollicite sur le fondement de l’article 1382 du Code civil relatif à la responsabilité civile extra contractuelle la garantie de la société de géomètres experts AD AE N O à laquelle il fait grief d’avoir commis une erreur lors du bornage des parcelles concernées, le tracé de la canalisation étant rectiligne tandis que la limite de propriété décrit une courbe inexpliquée à l’endroit de l’empiétement litigieux.
      Par conclusions déposées le 19 juillet 2017, la SCP AD-AE-N-O demande à la cour de :
      — dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses missions permettant d’engager sa responsabilité,
      — dire et juger que l’action introduite par Me G B à son encontre est infondée,
      — confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Auch du 25 janvier 2017, en ce qu’il rejette l’appel en garantie formée par Me G B à son encontre, et le déboute de l’ensemble des demandes formées contre elle,
      — confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Auch du 25 janvier 2017 en ce qu’il rejette la demande d’expertise judiciaire formée par Me G B,
      — condamner Me G B au paiement de la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
      — condamner Maître G B aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP F et associés, avocat postulant, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.
      La SCP AD-AE-N-O observe en premier lieu que la servitude de canalisation litigieuse, contrairement à ce qu’indique Me G B, est bien intégrée à la parcelle AC 45 ce qui justifiait qu’elle apparaisse sur les actes notariés concernant cette parcelle ou toute division parcellaire de celle-ci.
      Elle fait valoir, ensuite, qu’elle a procédé, à la demande de P E et de Q E épouse C, à l’établissement d’un plan de bornage portant sur la division de la parcelle AC 45 en deux parcelles AC 165 et 166.
      Le bornage réalisé en 2003 n’avait pas pour objectif de placer la servitude de canalisation à l’extérieur de la parcelle AC 165, et l’identification d’éventuelles servitudes n’était pas prévue dans la lettre de mission du géomètre expert.
      Une nouvelle mission a été confiée à la SCP AD-AE-N-O en 2007, dans le cadre de l’étude d’un lotissement de deux lots, avec pour but notamment d’identifier les éventuelles servitudes concédées à des tiers sur les deux lots. La servitude de canalisation a alors été identifiée et matérialisée sur le plan.
      Le géomètre expert conteste avoir commis une quelconque faute dans l’accomplissement de sa mission de 2003, et fait valoir que le recueil des prestations des géomètres experts ne constitue pas une norme réglementaire fixant les obligations mises à leur charge.
      Ce document a été de surcroît publié en 2014 postérieurement au bornage litigieux. Il n’existe pas d’obligation générale de retranscription de l’ensemble des servitudes existantes sur un plan de bornage, et le bornage de 2003 mentionne la servitude de passage car elle résulte de la division parcellaire alors intervenue.
      Le bornage réalisé en 2007 comprenait l’identification d’éventuelles servitudes de passage concédées à des tiers sur les parcelles AC 178 et 177, et ne concernait pas la parcelle AC 165. De plus, aucune erreur de positionnement n’a été commise.
      Par conclusions déposées le 17 décembre 2018, les époux X demandent à la cour de :
      — confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit que Me G B a commis une faute à leur égard lors de l’acte authentique du 11 février 2013,
      — confirmer le premier jugement en ce qu’il a condamné Me G B au paiement de sommes en indemnisation des préjudices subis, mais réformer le quantum et le porter à la somme de 53’765,84 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2014, date de l’assignation,
      — réformer le premier jugement en ce qu’il a rejeté les demandes présentées à l’encontre de K C, et, statuant à nouveau, condamner ce dernier sur le fondement de l’article 1638 du Code civil, et in solidum avec Me G B, au paiement de la somme de 53’765,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation soit le 18 novembre 2014,
      — subsidiairement, statuer sur la demande d’expertise sauf à compléter la mission de l’expert,
      — condamner in solidum K C et Me G B au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel
      — confirmer la décision entreprise quant à la condamnation de Me G B sur le terrain des frais irrépétibles
      — l’infirmer en revanche sur la condamnation prononcée à l’égard des époux X sur ce même fondement au profit de K C pour un montant de 1 000 €,
      — condamner in solidum K C et Me G B aux dépens.
      Les époux X estiment qu’une faute a été commise par Me G B, dont la mission nécessitait la vérification de l’état des inscriptions grevant le bien objet de la vente. Il lui appartenait à ce titre de lever les actes successifs et de se faire communiquer par les administrations compétentes toutes pièces utiles afférentes à la parcelle vendue. Or la servitude litigieuse avait fait l’objet d’une publication aux hypothèques au mois de septembre 2001. Me G B avait d’ailleurs commis la même faute en établissant l’acte de donation de la parcelle à K C le 10 janvier 2004 sans y mentionner l’existence de la servitude.
      Le plan du syndicat invoqué par Me G B ne permet pas une analyse du litige compte tenu
      des multiples tracés qui y sont portés.
      Les époux X contestent les affirmations du notaire relatives au souhait d’isoler la canalisation litigieuse au sein d’une parcelle AC 179 pour éviter qu’elle n’empiète sur la parcelle AC 45 devenue par la suite leur parcelle AC 165 et rappellent que la servitude n’est pas uniquement constituée de la canalisation en elle-même, mais également d’une emprise de 3 m de large soit 1,50 m de part et d’autre de l’axe central du conduit, de sorte que l’empiétement sur leur parcelle est indiscutablement avéré. Il a été constaté par tous les professionnels consultés. Dès lors qu’elle affectait la parcelle AC 45, mère de la parcelle AC 165, la servitude devait être mentionnée dans l’acte de vente.
      Les époux X contestent l’existence d’une buse invoquée par le notaire, s’agissant en l’espèce d’une canalisation d’un diamètre de 2,5 cm reliant le compteur d’eau et la maison et ne présentant aucun lien avec la servitude.
      En cause d’appel, les époux X renoncent à fonder leur demande à l’encontre de K C sur l’article 1116 ancien du Code civil relatif à la nullité pour dol, et entendent désormais se prévaloir de l’article 1638 permettant à l’acquéreur d’un fonds grevé d’une servitude non apparente non déclarée lors de la vente d’obtenir, si elle était d’une telle importance qu’il y ait lieu de présumer qu’il n’aurait pas acheté s’il en avait été informé, soit la résiliation de la vente soit une indemnité.
      Ils estiment que les trois conditions cumulatives requises par ce texte tenant à l’existence d’une servitude non apparente, à l’absence de déclaration préalable en connaissance de cause de cette servitude, et à l’importance du vice en résultant, se trouvent réunies et qu’ils sont fondés à solliciter une indemnité.
      Ils font valoir que K C ne pouvait ignorer l’existence de cette servitude qu’il a soigneusement tue car l’acte de servitude établi en 1989 et publié en 2001 a été signé par ses grands-parents ; lors de la donation intervenue à son bénéfice en 2004, il avait connaissance de la consistance du bien reçu et des servitudes l’affectant ; de plus il était locataire exploitant de la parcelle AC 45 ce qui l’a conduit à avoir connaissance de la présence de canalisations ; en septembre 2007, trois ans après la vente du bien aux époux Z, la mère et la grand-mère de K C ont signé un plan de bornage de l’indivision Aveza sur lequel elle apparaît ; K C est enfin lui-même membre du bureau syndical du syndicat des eaux Barousse Comminges Save ce qui lui permettait également d’en avoir connaissance.
      Les époux X observent s’agissant du préjudice qu’ils n’auraient pas accepté d’acquérir le bien au prix convenu s’ils avaient eu connaissance de l’existence de la servitude qui fait obstacle à leur projet de reconfiguration substantielle de la parcelle ; ils estiment justifié de recevoir une indemnité égale à 10 % du prix de vente.
      Ils ont engagé des frais dans la mise en oeuvre de leur projet à hauteur de 9 485,89 euros, et le coût de la remise en état de la parcelle est de 9 051,95 euros.
      Ils sollicitent en outre l’indemnisation du préjudice moral subi.
      Ils s’opposent à la mesure d’expertise sollicitée inutile selon eux à la solution du litige.
      Suivant conclusions déposées le 5 décembre 2018, K C demande à la cour de :
      — confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions prises à son égard,
      — débouter les époux X de leur demande sur le fondement de l’article 1638 du Code civil, au regard de la publicité foncière de la servitude litigieuse, du défaut de conditions tenant à l’importance de la charge alléguée et, en toute hypothèse, en application de la clause restrictive de garantie prévue
      à l’acte de vente applicable,
      subsidiairement, condamner la SCP AD-AE-N-O à le garantir de toute condamnation,
      — condamner les époux X et tout autre succombant au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me R J et de la SCP AB AC J conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.
      Il fait valoir que l’article 1632 du Code civil subordonne la garantie invoquée par les époux X à l’importance de la servitude non déclarée aux yeux de l’acheteur, qui ne peut être retenue en l’espèce au vu du plan versé par les époux X, selon lequel la canalisation empièterait sur la parcelle AC 165 de 60 cm au point le plus important, provoquant un empiètement total de 6 m² représentant 0,24 % de la surface totale de la parcelle de 2 500 m², trop faible pour représenter une importance déterminante du consentement des acheteurs.
      Subsidiairement il objecte la clause restrictive de garantie contenue dans l’acte stipulant que l’acheteur «’profitera des servitudes actives et supportera celles passives, conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l’immeuble vendu’».
      Il conteste avoir eu connaissance de la présence de la canalisation sur l’emprise de la parcelle acquise par les époux X et soutient ainsi que le notaire que le bornage de 2003 avait pour but de placer à l’extérieur de la parcelle AC 165 la servitude de canalisation.
      Selon lui l’existence même de l’empiètement n’est pas démontrée et il appartient aux époux X de rapporter la preuve des limites de leur propriété.
      Il ne peut lui être reproché aucune dissimulation fautive de l’existence de cette servitude dont il n’avait pas connaissance et qui été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques d’Auch.
      S’agissant de ses fonctions au sein du syndicat, il observe qu’il n’en est pas membre, et que ses fonctions ne lui ont pas permis d’avoir connaissance de la servitude à la date de son instauration.
      Il sollicite, en cas de condamnation son encontre, la garantie du cabinet de géomètres experts chargé de procéder à la division des parcelles.
      La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.
      L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2018 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 4 février 2019.
      SUR QUOI LA COUR :
      Sur la responsabilité de Me B :
      Sur la faute du notaire :
      C’est par une exacte analyse des circonstances de l’espèce que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute de Me G B.
      En effet, il appartient au notaire d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente et d’attirer de manière complète et circonstanciée l’attention de ses clients sur la portée, les effets, et les risques de leurs engagements.
      Lorsque l’acte porte sur des droits de propriété, il doit vérifier les droits des parties en examinant les titres, et au-delà, en établissant une origine de propriété trentenaire exacte, et en s’informant sur les mentions inscrites par le service de la publicité foncière dans ses livres afin de rechercher si les droits dont la cession est envisagée sont affectés par d’autres droits susceptibles de mettre en cause l’efficacité de la vente.
      En l’espèce, la parcelle AC 165 acquise par D et J X le 11 février 2013 avait fait l’objet d’une cession antérieure le 10 janvier 2004, par K C aux époux Z, elle-même précédée d’une cession, le même jour, par P S veuve E et Q E, épouse C, qui en avaient fait donation à leur petit-fils et fils K C. P S veuve E détenait des droits indivis dans ce bien pour l’avoir acquis avec son mari T E commun en biens le 5 février 1972, et Q E épouse C en était devenue indivisaire à la suite du décès de T E survenu le 17 juin 2002 ainsi que cela a été établi par un acte de notoriété du 18 décembre 2002.
      Les actes établis à l’occasion de ces transmissions ont été dressés par Me B à l’exception de l’acte de vente du 5 février 1972.
      La servitude litigieuse instaurée par acte sous seing privé du 15 décembre 1999 et régulièrement publiée à la conservation des hypothèques d’Auch le 13 décembre 2001 sous le volume 2001 P n°5276 n’apparaît pas sur les actes susvisés postérieurs, bien qu’ayant été consentie par P S veuve E et son époux, qui ont été parties à plusieurs d’entre-eux.
      Or, la parcelle AC 165 provenant de la division de la parcelle AC 45 en deux parcelles, par suite du document d’arpentage établi le 16 octobre 2003, il appartenait à Me B, qui avait acquis depuis 2002 une connaissance particulière de l’antériorité du bien pour avoir établi plusieurs actes de cession successifs, et était informé du changement de désignation cadastrale intervenu, de solliciter auprès du service de la publicité foncière un état des inscriptions portant tant sur la parcelle AC 45 que sur la parcelle AC 165.
      Or Me B ne justifie ni n’allègue avoir accompli cette diligence. Il s’est ainsi rendu auteur d’une omission fautive justifiant l’engagement de sa responsabilité.
      Me B ne saurait s’exonérer au motif que la division de la parcelle AC 45 a eu pour finalité de créer une troisième parcelle cadastrée AC 179 dès lors qu’il ne produit aucune pièce attestant d’une telle intention des propriétaires du bien, et qu’il résulte de l’acte de donation dressé par lui le 10 janvier 2004 que la parcelle AC 45 a été divisée en deux parcelles désignées AC 165 et AC 166.
      Il ne saurait davantage objecter que l’empiétement allégué n’est pas avéré et qu’une faute a été commise par le géomètre-expert chargé d’établir les plans d’arpentage successifs, dès lors d’une part que la parcelle AC 165 provenant de la parcelle AC 45 il était en tout état de cause de son devoir de lever un état hypothécaire qui aurait nécessairement révélé l’existence de la servitude, et d’autre part que le plan attribué au syndicat des eaux Barousse Comminges Save qu’il verse aux débats, supposé démontrer l’absence d’empiétement de la canalisation litigieuse, ne porte ni marque, ni signature, ni légende, ni date, et ne présente par conséquent aucun caractère probant.
      L’empiétement de la servitude de canalisation, consistant en une bande de terre d’une largeur de 3 mètres, est en revanche précisément matérialisé par le plan de repérage de canalisation établi le 26 juin 2014 par U V, géomètre expert, versé aux débats par les époux X qui, s’il n’a pas été établi dans le cadre d’une expertise judiciaire, émane d’un technicien qualifié, a été soumis au débat contradictoire dans le cadre de l’instance et n’est utilement combattu par aucun élément probant.
      Ces éléments suffisent à établir l’empiétement de la servitude de canalisation sur la parcelle AC 165 des époux X sans qu’il soit nécessaire de diligenter une mesure d’expertise.
      C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’une faute de Me G B à la suite de l’absence de mention de la servitude de canalisation dans l’acte de vente de la parcelle acquise par les époux X.
      Sur le préjudice :
      C’est par une exacte analyse des circonstances de fait soumises à son appréciation que le tribunal a retenu que la connaissance de la servitude étant de nature à justifier une négociation du prix de vente, estimée par les époux X à 10 % du prix, soit 33 228 €, la perte de chance de bénéficier de cette discussion était de 80 % ce qui justifiait une indemnisation à hauteur de 26 582,40 €.
      De même, le montant des frais engagés et des frais de remise en état des lieux, dont les montants et justificatifs versés aux débats par la production des factures de l’architecte, des entreprises, et fournisseurs concernés, n’ont pas été contestés, justifient l’indemnisation de 18 537,84 € accordée par les premiers juges.
      S’agissant du préjudice moral, l’impossibilité, une fois sa réalisation engagée, de poursuivre l’exécution du projet de construction de leur garage justifie l’indemnisation allouée par les premiers juges à hauteur de 1 000 €.
      Le surplus de la demande indemnitaire, non justifié, sera écarté.
      Sur la garantie d’éviction de l’article 1638 du code civil :
      Le rejet par le tribunal de la demande de condamnation formée par les époux X à l’encontre de K C sur le fondement de l’article 1116 du code civil, sera confirmé, la demande, soutenue devant la Cour au titre de l’article 1638 du même code, n’étant pas davantage justifiée.
      En vertu de ce texte, si le bien vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.
      En l’espèce, s’agissant d’une servitude occulte, la canalisation n’étant pas apparente mais enfouie dans le sol, et d’origine conventionnelle, ayant été consentie par les époux E, la vente consentie par K C aux époux Z devait obligatoirement en mentionner l’existence.
      Toutefois, K C n’est pas à son origine puisqu’elle a été instituée par ses grands-parents, et sa propriété de la parcelle a été de très brève durée puisqu’il l’a vendue immédiatement après l’avoir reçue en donation et sans en avoir joui durablement.
      Les époux X ne produisent par ailleurs aucun élément démontrant qu’il en ait eu connaissance.
      Il ne peut donc lui être fait grief d’avoir omis sciemment de déclarer en tant que vendeur l’existence d’une servitude connue de lui et il ne peut être tenu à la garantie de l’article 1638 à ce titre.
      En outre, pour préjudiciable que se soit avérée, a posteriori, la servitude de canalisation qui a fait obstacle à la construction du garage des époux X, aucun élément ne démontre qu’elle ait revêtu un caractère déterminant de leur consentement lors de la vente de la parcelle AC 165.
      Ceux-ci ont d’ailleurs déclaré en page 10 de l’acte, ce qu’ils n’ont pas contesté, «’ne pas vouloir faire de la possibilité d’effectuer dans un avenir prévisible des travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire, une condition suspensive du présent acte’» et expressément dispensé le notaire de demander un certificat d’urbanisme opérationnel ce qui corrobore le caractère non-déterminant
      pour eux, au moment de la vente, de la possibilité d’édifier un garage.
      C’est donc à juste titre que le tribunal dont le jugement sera confirmé sur ce point a rejeté la demande des époux X à l’encontre de K C dont la demande de garantie de la SCP AD-AE N O est dès lors dépourvue d’objet.
      Sur la garantie de la SCP AD-AE N O :
      Il résulte de ce qui précède qu’aucune erreur de la société de géomètres-experts AD AE N O n’est démontrée de sorte que Me G B n’est pas fondé à solliciter sa garantie.
      Le jugement sera confirmé de ce chef.
      Sur les autres demandes :
      Les premiers juges ont à bon droit rejeté la demande de déclaration de jugement commun aux époux Z dont l’issue du litige n’a pas affecté les droits.
      Les époux X ayant à tort attrait K C à la procédure ont été à juste titre condamnés en première instance à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
      Me G B, partie perdante, a été à juste titre condamné à supporter les dépens de première instance, et devra en outre supporter les dépens de l’instance en appel.
      Sa condamnation à payer des indemnités au titre des frais irrépétibles de première instance était justifiée, et il sera en outre condamné, au titre de l’instance d’appel, à payer aux époux X, à la SCP AD-AE N O, et à K C, intimés, une indemnité de 2 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
      PAR CES MOTIFS :
      La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
      CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Auch du 25 janvier 2017 en toutes ses dispositions ;
      Y AJOUTANT,
      CONDAMNE Me G B à payer à D I épouse X et J X 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
      CONDAMNE Me G B à payer à la SCP AD-AE N O 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
      CONDAMNE Me G B à payer à K C 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
      CONDAMNE Me G B aux dépens de l’instance d’appel et autorise la SCP F et associés d’une part et Me R J de la SCP AB AC J d’autre part à recouvrer directement ceux dont ils ont chacun fait l’avance conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
      Le présent arrêt a été signé par AH AI, présidente de chambre, et par W AA,
      adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
      Le Greffier, La Présidente,
      W AA AH AI

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.