Le vendeur qui a mastiqué la fissure de la piscine ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés

Les notaires français ont la très mauvaise pratique de porter dans leurs actes de vente une clause tendant à exonérer le vendeur de la garantie légale des vices cachés due aux acquéreurs. Ces mêmes notaires se gardent bien d’informer leurs clients acheteurs des conséquences d’une telle clause exonératoire alors qu’ils devraient le faire selon une jurisprudence constante.

Selon une jurisprudence également constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou s’il est (ou peut être assimilé à) un professionnel (Cass. Com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).

Suivant acte notarié du 4 juillet 2012, Jean-Luc et Alexy ont vendu à Nour et Hasna, époux, une maison d’habitation avec piscine sur la commune de Villefontaine (38) moyennant le prix de 193’000 euro.

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Suite à des désordres affectant la piscine, les époux acquéreurs ont mis en oeuvre, par le biais de leur assureur, une mesure d’expertise amiable, laquelle a mis en évidence l’existence d’une fissure infiltrante dans le bassin et d’une importante fuite affectant la tuyauterie enterrée

A défaut d’accord amiable, les acquéreurs ont, suivant exploit d’huissier en date du 6 août 2013, fait citer leurs vendeurs, devant le TGI de Vienne, à l’effet d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente et, à défaut, la condamnation des vendeurs à les indemniser de leurs préjudices.

Les acheteurs de la maison d’habitation avec piscine doivent être indemnisés par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la piscine et la canalisation enterrée desservant la prise balai sont fuyardes.

Il apparaît en l’espèce que les vendeurs connaissaient parfaitement l’existence de la fissure infiltrante affectant la piscine et qu’ils ont tenté de la reboucher avec un mastic avant peinture.

Il n’est pas démontré en revanche que les acheteurs aient été en mesure de prendre conscience de l’ampleur du vice de fuite et de l’impossibilité d’utilisation de la piscine, élément déterminant de leur consentement à la vente. `

Au demeurant, la fuite sur canalisation était indécelable et rend, à elle seule, la piscine impropre à son usage. La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée utilement par les vendeurs qui ont tout mis en oeuvre pour convaincre les acquéreurs de ce que la piscine était utilisable.

Outre la somme de 11’816 euro au titre des travaux de reprise, les acheteurs doivent se voir accorder des dommages et intérêts de 1’500 euro au titre du préjudice de jouissance au regard du caractère saisonnier de l’utilisation d’une piscine.


  • Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile 1, 3 mai 2018 , RG N° 15/04505

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