La délicate question des attestations de refus de prêt (condition suspensive au compromis de vente)

Par acte sous signature privée en date du 24 mars 2016, les époux F ont vendu à M. B et à Mme H B une maison d’habitation, située […], moyennant un prix de 270’000 euro, sous condition suspensive d’obtention, par les acquéreurs, d’un ou plusieurs prêts de 300’000 euro, auprès de tout établissement bancaire de leur choix, sur une durée de 20 ans, au taux d’intérêt annuel maximum de 1,35 %, hors assurance.

Cet acte stipulait que les acquéreurs devaient déposer le dossier d’emprunt au plus tard dans un délai de trente jours, que l’obtention du ou des prêts devait intervenir dans un délai de soixante jours et que, faute pour les acquéreurs d’avoir informé le vendeur ou le notaire dans ce délai, le compromis serait nul une semaine après la réception par l’acquéreur d’une mise en demeure par lettre recommandée d’avoir à justifier de l’obtention du prêt ou de la renonciation à cette condition.

L’acte comportait une clause pénale mettant une somme égale à 10 % du prix de vente à la charge de la partie qui, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles.

Par courrier du 22 août 2016, M. B et Mme H B ont informé les époux F qu’ils n’avaient pas obtenu le prêt nécessaire au financement de leur acquisition et qu’ils étaient dans l’obligation d’  « annuler »  la vente.

Le 5 janvier 2017 suivant procès-verbal de recherches infructueuses, les époux F ont fait assigner M. B et Mme H B devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en paiement de la somme de 27’000 euro, au titre de la clause pénale, et d’une somme de 3’000 euro, au titre de l’art. 700 CPC.

Appel a été relevé après le jugement de première instance.

La défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un crédit est bien imputable aux conjoints candidats acquéreurs.

Les candidats acquéreurs n’établissent pas avoir sollicité des demandes de financement conformes aux stipulations du compromis. Si le montant de l’un des prêts sollicités est conforme en montant et en taux, il apparaît que la demande n’a été formulée que par l’un des acquéreurs, sans qu’il soit justifié que son conjoint se soit joint à cette demande. Par ailleurs, les autres attestations de refus produites, sont largement postérieures au délai prévu par le compromis, et sont en outre non conformes à ses stipulations.

Il est bien justifié d’une mise en demeure de justifier des demandes de financement émises à la diligence du notaire. Les candidats acquéreurs soutiennent en vain n’avoir pas reçu ce courrier, alors que par ailleurs ils font état de la mise en place d’un service de suivi de courrier. Ils sont donc bien redevables du montant de la clause pénale prévue par le compromis, auquel s’ajoutent 2’000 euro au titre de l’art. 700 CPC.


  • Cour d’appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 5 avril 2019, RG 17/03718

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