Le #notaire est tenu d’informer le vendeur de toutes les conséquences fiscales de la vente et ce dès le compromis de vente

Mme Marie-Jeanne veuve S, propriétaire d’un terrain situé […] cadastré section AE n°801 pour contenance de 83 a 69 ca, a signé avec M. P et M. C suivant acte rédigé par Philippe B, notaire, le 6 et 11 mai 2010 une promesse synallagmatique de vente de cette parcelle à vocation de terrain à bâtir moyennant le prix de 975.000 euro avec la mention que ‘le vendeur reconnaît avoir été informé des dispositions légales relatives à la taxe forfaitaire instituée sur la première cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles et notamment que la taxe forfaitaire éventuelle sera déclarée et liquidée simultanément à la signature de l’acte définitif, que l’assiette sera calculée sur un montant égal au prix de cession du terrain diminué du prix d’acquisition actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac et que ce montant sera imposé au taux fixé par l’art. 1529 du CGI, que le montant de la taxe forfaitaire éventuelle sera prélevé par le notaire sur le prix de la vente et versé à la conservation des hypothèques avant l’exécution des formalités fusionnée ou au service des impôts avant l’exécution de la formalité d’enregistrement, précision faite que la commune de Seilh n’avait pas institué de taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

Le jour de la signature de l’acte authentique le 3 août 2010 en l’étude du notaire un paragraphe a été rajouté de manière manuscrite ainsi libellé ‘Taxe sur la cession de terrain devenu constructible instituée selon une délibération du conseil municipal‘ et précisant que ladite taxe serait prélevée sur le prix de vente.

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Le vendeur a dû s’acquitter de la somme de 64’66,66 euro au titre de la liquidation de la taxe forfaitaire.

Par acte d’huissier du 16 novembre 2011 Mme S a fait assigner le notaire devant le TGI de Toulouse en déclaration de responsabilité pour manquement à son devoir d’information et de conseil et en réparation des préjudices subis soit la somme de 64.166,66 euro majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 août 2010.

Le notaire ayant rédigé la promesse synallagmatique pour la vente d’un terrain n’a pas assuré l’efficacité de l’acte juridique et a manqué à son devoir de conseil de sorte qu’il engage sa responsabilité délictuelle envers le vendeur. En effet, le notaire n’a pas vérifié la réglementation et la fiscalité en vigueur puisqu’il a indiqué dans le compromis de vente que la cession litigieuse n’était soumise à aucune taxe, ce qui était inexact et ce, depuis une délibération du conseil municipal de plus de cinq mois ayant institué une taxe forfaitaire sur la cession onéreuse de terrains devenus constructibles. Ainsi, le vendeur a perdu une chance certaine de négocier le prix du terrain à la hausse. La volonté de vendre était manifeste puisqu’il avait quelques mois auparavant signé un précédent compromis de vente auquel ses co-contractants avaient renoncé. Les facultés de négociation n’étaient pas inexistantes, l’intérêt des acquéreurs pour le terrain était réel et les potentialités de valeur vénale n’étaient pas forcément atteintes comme le confirme l’offre d’achat d’un promoteur.

Par conséquent, le notaire doit être condamné à indemniser la venderesse à hauteur de 32.083 euro, ce qui correspond à la moitié de la taxe mise à sa charge.

Précision que la mention erronée a été portée par le notaire dans la promesse synallagmatique qui, en application de l’art. 1589 du code civil, vaut vente comme contenant l’accord des deux parties sur la chose et sur le prix.

Pour la cour d’appel peu importe que lors la signature de l’acte authentique de vente le 3 août 2010 la Scp notaire, qui a passé l’acte avec la participation de B, notaire, assistant le vendeur, ait rectifié l’indication, celle prévue initialement ainsi rédigée ‘cette taxe n’est pas due, la commune n’ayant pas instauré cette taxe aux termes d’une délibération de trois mois‘ ayant été rayée et remplacée par la mention manuscrite suivante ‘Cette taxe sera prélevée sur le prix de vente‘ ; à cette date, le vendeur lui-même ne pouvait plus revenir sur son engagement de vendre le terrain aux conditions convenues sans engager sa propre responsabilité contractuelle envers ses acquéreurs.


  • Cour d’appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 29 avril 2019, RG 16/01241

 

 

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