Responsabilité du locataire dans l’infestation du manoir par le #mérule

Suivant bail par contrat sous signature privée en date du 25 juillet 2011, Mme Gazet du C a donné en location à Mme Morin C une maison d’habitation (manoir du 18e siècle) située à Vains, moyennant un loyer mensuel de 1’500 euro.

Par acte en date du 18 décembre 2014, Mme Gazet du C, usufruitière de l’immeuble, et ses fils, nu propriétaires, ont fait assigner la locataire devant le Tribunal d’instance d’Avranches en vue d’obtenir une mesure d’expertise, après avoir été informés par la locataire de la présence de mérule dans la cave.

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Une ordonnance de référé a fait doit à cette demande le 4 février 2015 et désigné M. C pour y procéder, lequel a rendu son rapport le 22-08-2015

Par acte en date du 04 novembre 2015, les consorts Gazet du C. ont assigné Mme Morin C afin d’obtenir l’homologation du rapport et le paiement de la somme de 10’683,83 euro au titre du montant des travaux de traitement des zones infestées par le mérule.

La locataire engage sa responsabilité envers le bailleur en raison de l’apparition d’un champignon xylophage dans la cave.

Certes, on ne peut reprocher au locataire d’avoir entreposé des cartons et des sacs sur des palettes en bois dans la cave, car un usage de débarras est normal pour une cave. En revanche, le contrat de bail interdit de façon expresse de boucher les aérations de la cave. Or, le locataire a bouché 8 soupiraux sur les 11 que contient la cave, ce qui a créé des conditions très favorables au développement du mérule.

La part de responsabilité du locataire doit être estimée à 80 %, en raison du manquement du bailleur à son obligation d’information. En effet, le manoir avait fait l’objet d’une importante infestation par le mérule, trois ans avant la conclusion du bail, et le bailleur y avait mis fin par l’intervention d’un professionnel. Au vu de ce précédent, il appartenait au bailleur de délivrer au locataire une information précise sur les risques liés à l’humidité de la cave, la simple interdiction de boucher les aérations n’étant pas de nature à éclairer suffisamment le locataire sur les conséquences néfastes d’un confinement et d’un entassement d’objets dans cette partie de la maison.

Le locataire doit donc régler 80 % du coût des travaux de traitement du champignon.


  • Cour d’appel de Caen, Chambre civile et commerciale 2, 6 septembre 2018, RG N° 16/03537

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