Mérule dans la maison vendue : l’acheteur doit maudire le #notaire et sa clause d’exonération de la garantie du vendeur

Par acte notarié du 5 mai 2010, les consorts M vendu une maison d’habitation sise […] à M. et Mme . pour le prix de 393’000 EUR.

Les acquéreurs ayant découvert la présence de mérule, dans le cadre de travaux de rénovation entrepris au cours de l’été 2010, ont sollicité en référé une expertise.

M. B, expert désigné par ordonnance de référé du 1er février 2011, a déposé son rapport le 24 février 2012.

Les acquéreurs  ont assigné les consorts M, vendeurs, en garantie des vices cachés et paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et résistance abusive.

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Les acheteurs d’un immeuble à usage d’habitation doivent être déboutés de leur action estimatoire et indemnitaire, fondée sur la garantie des vices cachés. En effet, le contrat de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et la preuve n’est pas apportée que les vendeurs connaissaient l’infestation de mérule lors de la vente conclue en 2010. Certes, les vendeurs ont réalisé des travaux après deux dégâts des eaux survenus en 2006 et 2007, mais ces travaux n’ont pas permis de déceler la présence du champignon xylophage.

La cour relève qu’aucun élément ou pièce n’est produit de nature à établir que les vendeurs auraient pu se rendre compte de l’existence du mérule en intervenant depuis les salles de bains, les photographies du constat d’huissier qui concernent la salle de bains du second étage démontrant la nécessité de casser le revêtement de la baignoire pour accéder au plancher infesté, en l’absence d’une trappe d’accès.

Pour la cour, il convient ainsi de considérer que les consorts M n’avaient pas au moment de la vente connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble vendu, et peuvent se prévaloir de la clause de non garantie figurant dans l’acte de vente.

Il appartient maintenant aux acheteurs d’engager la responsabilité du notaire qui certainement s’est bien gardé de les informer des conséquence possibles et néfastes de la clause de dérogation à la loi obligeant les vendeurs à garantir les vices cachés de l’immeuble vendu.


  • Cour d’appel de Rouen, Chambre de proximité, 15 novembre 2018, RG N° 17/05073

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