« Superbe maison refaite à neuf, rénovation de qualité » mais impossible de la chauffer

Françoise, exerçant la profession de négociatrice à l’agence immobilière Immo Membrolle (SARL Ampir) a acheté le 21 décembre 2005 pour une somme de 125’500 euro une maison à Saint Martin du Fouilloux. Elle y a entrepris des travaux et un an et demi plus tard, elle l’a mise en vente à l’agence immobilière Immo Membrolle et a publié une annonce dans le journal Logic-Immo présentant ainsi le bien  « superbe maison refaite à neuf, rénovation de qualité ».

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Par acte notarié du 15 juin 2007, Silvère et Emilie, époux, ont acheté cette maison pour un prix de 215’000 euro.

Estimant rencontrer de trop grandes difficultés pour chauffer la maison et payer des factures d’électricité d’un montant excessif, les époux acheteurs ont obtenu, par ordonnance de référé du 5 février 2009, une expertise au contradictoire de Françoise et de la SARL Ampir. M. B, commis en qualité d’expert, a établi son rapport le 28 février 2011.

Puis, par actes d’huissier des 29 décembre 2011 et 26 janvier 2012, ils ont fait assigner devant le Tribunal de grande instance d’Angers la société Ampir et Mme M..

L’action estimatoire (action en réduction de prix), fondée sur les art. 1641 et suivants du Code civil, est bien fondée.

La vente porte sur une maison ancienne, présentée comme ayant été refaite à neuf, avec des matériaux de qualité. Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’isolation n’est pas conforme aux règles de l’art et qu’il est impossible de chauffer correctement la maison en période hivernale. Ce vice était caché pour les acquéreurs profanes. Certes, le diagnostic technique réalisé avant la vente classe la maison en catégorie F, mais la consommation électrique réelle est très supérieure à l’estimation mentionnée dans le diagnostic. De plus, ce défaut ne pouvait être découvert qu’après une période de chauffe.

La venderesse, qui a réalisé les travaux, ne peut se prévaloir de la clause exclusive de garantie des vices cachés.

La venderesse doit donc régler le coût des travaux d’isolation et réparer les préjudices subis par les acheteurs (surconsommation d’électricité et préjudice de jouissance).

Cette décision met de nouveau en exergue la très détestable manie des notaires de vouloir dispenser le vendeur de la garantie légale des vices cachés. Dans cette affaire, comment le notaire aurait pu ignorer que la vendresse avait elle-même réalisé les travaux ?


  • Cour d’appel d’Angers, Chambre civile A, 5 mars 2019, RG N° 16/01160

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