Fausse déclaration du promoteur vendeur (#VEFA) sur la DO. #Notaire décédé. Recours ?

La SCI U Bene Sta a réalisé une opération de promotion immobilière sur la commune de Penta di Casinca consistant en l’édification d’une résidence. La SARL Casinca immobilier a été chargée de la commercialisation de cette promotion par mandat exclusif de vente du 2 janvier 2008.

Le 9 février 2012 la SCI U Bene Sta a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) aux époux G un appartement dans le bâtiment A ainsi qu’un garage pour 206’000 euro, suivant acte dressé par maître P, notaire à Rogliano.

Sur la base d’un rapport d’expertise ordonné en référé les époux G ont fait assigner la SCI, le notaire et la Sarl Casinca immobilier pour obtenir la nullité de la vente, le remboursement des sommes versées et l’indemnisation de leur préjudice.

Le notaire est décédé le 14 juillet 2015, l’instance a été reprise contre maître Christophe R, notaire salarié de l’étude, et maître Julie-Anne P, notaire suppléant de l’étude.

Le litige a été porté devant la Cour d’appel de Bastia.

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Le promoteur immobilier, qui a vendu un appartement en l’état futur d’achèvement en laissant croire aux acquéreurs que leur bien bénéficiait d’une assurance au titre des « dommages ouvrage » et de la « garantie décennale », alors que tel n’était pas le cas, les a trompés sur une des caractéristiques essentielles du bien vendu en les privant de tout recours efficace contre le constructeur en cas de désordre affectant l’immeuble.

La cour d’appel annule en conséquence la vente litigieuse.

La cour ordonne également la restitution du prix versé ainsi que celle des honoraires perçus par l’étude notariale à l’occasion de cette vente. Elle alloue par ailleurs des dommages et intérêts aux acquéreurs dont le montant de 27’312 euro tient compte des frais d’équipement et d’aménagement de la cuisine sur mesure (9’700 euro), des frais d’aménagement de la salle de bains sur mesure (1’067 euro), des frais de modification de la salle de bains (1’163 euro), des frais d’installation du compteur d’eau (253 euro), des frais d’installation de la climatisation (1’300 euro), des frais d’installation de placards (69 euro), des frais de déménagement continent-Corse (4’010 euro), des frais de déménagement Corse-continent ( 4’750 euro) ainsi que du préjudice moral subi (5’000 euro).

Si le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente de cet appartement a commis un manquement fautif en s’abstenant de vérifier que le bien vendu bénéficiait bien d’une assurance au titre des « dommages ouvrage » et de la « garantie décennale », il convient de relever qu’il a la qualité de notaire salarié et qu’il n’a commis aucune faute personnelle distincte de celle de l’étude. En application des dispositions du décret n° 92-82 du 15 janvier 1993, il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande de contribution in solidum à la restitution du prix de vente formée à son encontre.

Il en va de même pour les demandes identiques formées à l’encontre du notaire suppléant dont la responsabilité personnelle n’est pas recherchée. Il n’a en effet ni qualité, ni intérêt à agir et ne peut être poursuivi au titre de la responsabilité délictuelle personnelle de son prédécesseur décédé. En revanche, il est tenu, in solidum avec le promoteur immobilier, au remboursement des honoraires perçus par l’étude à l’occasion de la vente.

Les acquéreurs sont également mal fondés à rechercher la responsabilité in solidum de l’agent immobilier auquel le promoteur immobilier a consenti le mandat de vendre le bien en cause. En l’absence de toute relation contractuelle entre les acquéreurs et lui, le dol commis par son mandant envers ces derniers lui est inopposable. Par ailleurs, sa mission de commercialisation ne comprend pas l’obligation de vérifier l’existence de l’assurance décennale. Leurs prétentions dirigées à son encontre sont donc rejetées.

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S’agissant de la responsabilité du notaire, il était évident que ni le notaire salarié de l’étude ni le notaire suppléant n’engageaient leur propre responsabilité. Après le décès du notaire, il convenait d’engager la responsabilité de ses ayants droits ou héritiers, ainsi que de mettre en cause l’assureur de responsabilité civile.


  • Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, section 1, 6 mars 2019, RG N° 17/00321

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