Quand un indivisaire refuse de vendre, penser à l’autorisation judiciaire de 815-5

Aux termes d’un acte de licitation en date du 24 novembre 1994, consécutif au décès de leurs parents, et après avoir racheté la part de leur frère André W et de leur soeur Clotilde W, M. Marcel W et son frère Jean Louis W sont devenus propriétaires indivis par moitié d’un bien immobilier appartenant autrefois à leurs parents, situé […].

Il s’agissait d’un appartement situé au 2e étage, de quatre chambres et d’un débarras au 6ème étage, d’une cave en sous-sol et d’un garage.

De 1994 à 2008, en accord entre les indivisaires, cet appartement a été occupé par M. André W, frère de M et Jean Louis W.

Des décès ont augmenté le nombre des indivisaires.

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L’un de ces indivisaires s’est opposé à la vente, plutôt s’est refusé à vendre au prix trouvé par ses co-indivisaires.

Pour la cour d’appel saisie, l’action engagée par les coindivisaires est exclusivement fondée sur l’art. 815-5, et non l’art. 815-5-1 du même Code civil, selon lequel un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Sur ce fondement, le quantum des droits indivis dont disposent les demandeurs est indifférent, de sorte que la recevabilité de l’action n’est pas subordonnée à la signification préalable d’un acte d’intention d’aliéner.

L’art. 815-5 du Code civil exige seulement que soit caractérisé un refus non équivoque à une proposition claire, laquelle n’est soumise à aucun formalisme particulier. En l’espèce, la proposition d’acte qui a été adressée portait sur la mise en vente par agence ou la vente à une banque d’un appartement et de toutes ses annexes, à un prix net vendeur. Ensuite, l’appréciation de la mise en péril de l’intérêt commun est notamment liée à la question du rapport entre le coût occasionné par la conservation du bien et le gain de prix espéré par la coindivisaire opposante. La question de savoir s’il existe des perspectives sérieuses de conclure la vente à un meilleur prix, est précisément l’enjeu de la demande d’expertise sollicitée par l’appelante avant-dire-droit, de sorte qu’il y a lieu de statuer sur la demande d’expertise, laquelle n’apparait pas utile, le prix envisagé apparaissant parfaitement conforme à la valeur du bien.

Les co-indivisaires sont d’accord pour vendre le bien, leur différend ne portant que sur le prix, dont il est démontré qu’il est conforme à la valeur vénale du bien. La situation de blocage résultant du refus persistant de la coindivisaire de conclure la vente à la somme de 3’377’500 euro met en péril l’intérêt commun dès lors que le bien, qui ne génère aucun revenu, occasionne de lourdes charges de l’ordre de 50’000 euro par an, qu’étant inoccupé de longue date, il se dégrade nécessairement, et que la durée de sa mise en vente est un facteur d’amenuisement du prix.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a autorisé les consorts W à conclure les actes nécessaires à la vente dans les conditions qu’il précise, et en particulier au prix net vendeur minimum de 3’377’500 euro, l’ensemble immobilier sis […] dépendant de l’indivision.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 3, Chambre 1, 13 février 2019, RG n° 18/09505

 

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