Les #notaires et ceux qui font leurs actes (GenApi, Fiducial et autres) n’ont toujours rien compris à l’acte normalisé pour la publicité foncière

Une vente d’immeuble, comme d’autres actes immobiliers, doit faire l’objet d’une publication au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière (SPF).

L’article 34-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière prévoit que la partie normalisée de l’acte notarié comporte dans un ordre strictement défini un certain nombre d’énonciations. Les rubriques sont exclusives les unes des autres. Il en résulte qu’une même indication ne doit pas se rencontrer dans plusieurs rubriques.

Seule la partie de l’acte authentique sera publiée, il s’agit de la partie normalisée (ne devant pas en principe dépasser sept pages) et qui comporte impérativement les mentions suivantes :

  • La date de la signature et le nom du rédacteur de l’acte.
  • Une qualification juridique de l’acte complétée, le cas échéant, pour les opérations complexes, d’un exposé sommaire relatant le contexte juridique des dispositions de l’acte soumis à publicité.
  • L’état civil des parties à l’acte.
  • La désignation complète des immeubles.
  • Les références de publication du titre constituant l’origine de propriété immédiate.
  • Les références de publication de l’état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les fractions d’immeubles.
  • Les charges et conditions.
  • La propriété, entrée en jouissance.
  • Le prix et modalités de paiement.
  • Les déclarations nécessaires à la liquidation, à l’assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et de la contribution prévue à l’article 879 du code général des impôts.

Pour permettre le contrôle de l’application du 2 de l’article 34 du décret précité, la partie normalisée doit figurer au début des expéditions, extraits littéraux ou copies déposées et comporter une mention de clôture.

Unknown

Il ressort clairement de ce qui précède et cela depuis des dizaines d’années que le document hypothécaire normalisé (DHN) ou première partie de l’acte notarié normalisé rapporte tout ce qui doit être publié au service de la publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques), et tout ce qui est nécessaire au calcul des droits et taxes. RIEN DE PLUS, RIEN DE MOINS. Le charabia notarial habituel et souvent inutile que les notaires affectionnent c’est en deuxième partie (rappel des textes, lecture des lois, déclarations générales, etc.).

La règle est claire ; elle n’est pourtant jamais suivie. Esclaves de leurs fournisseurs de formules « toutes faites », les notaires persistent à charger le DHN (1re partie) de clauses qui n’ont rien à y faire (déclarations générales, purges des droits de préemption, etc. etc.) et, beaucoup plus grave de porter en seconde partie des conditions essentielles de l’opération qui doivent être publiées au fichier immobilier ; parmi ces conditions, la condition exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, la clause résolutoire, comme dans cet exemple ayant fait l’objet d’une décision récente :

En application de l’article 28 (2°) du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente immobilière doit être publiée, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur. Si la clause résolutoire ne fait pas l’objet d’un acte séparé de la vente, la publication doit prendre la forme d’une mention expresse dans la publication de l’acte de vente. Dès lors qu’une clause d’un acte notarié de vente n’est publiée que si le notaire en fait la réquisition, il appartient au notaire rédacteur de la vente, pour rendre la clause résolutoire qu’elle contient opposable aux tiers, de veiller à demander la mention expresse dans la publication.

Or, en l’espèce, l’état hypothécaire daté du 7 janvier 2015 produit par le notaire ne comporte aucune mention expresse de publication de la clause résolutoire.

La vente initiale du 24 septembre 2009 consentie par les époux H. à la SARL Costi pour un prix payable à terme et contenant la clause résolutoire litigieuse a été publiée au service de la publicité foncière de Créteil (4ème bureau) le 12 novembre 2009 (Vol 2009 P N° 6231), sans que cette clause résolutoire ne fasse l’objet d’une mention expresse dans la publication de l’acte.

  • Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 22 Février 2019 – RG n° 17/03096

Si, dans cette affaire, la clause résolutoire avait été portée en première partie, elle aurait été publiée et le notaire n’aurait pas vu sa responsabilité engagée et retenue.

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