Défiscalisation immobilière : responsabilité accrue du #notaire

Plusieurs personnes physiques et morales ont acquis entre octobre 2005 et avril 2008, à titre d’investissement, des appartements destinés à la location pour des durées déterminées en meublés avec prestations para-hôtelières et ont consenti concomitamment des baux commerciaux pour une durée de neuf ans à une société, preneur unique de l’ensemble, mandatée pour assurer la gestion des sous-locations.

La société locataire ayant souhaité céder l’ensemble des baux, le notaire chargé de recevoir l’acte de cession, a informé les propriétaires bailleurs du projetpour les faire intervenir par mandataire à cet acte en vue de le leur rendre opposable sans signification et a adressé à cette fin à chacun d’eux un formulaire de mandat à signer, ainsi qu’une notice de présentation élaborée par la société cessionnaire dans laquelle celle-ci indiquait notamment souscrire un contrat d’assurance garantissant, pendant trois ans, le règlement des loyers commerciaux aux propriétaires bailleurs quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

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Après la défaillance de la société cessionnaire, les propriétaires bailleurs ayant appris que la garantie n’avait pas été souscrite, ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

Pour rejeter l’action des propriétaires bailleurs, l’arrêt d’appel retient que rien n’établit que le notaire leur a donné à penser d’une manière ou d’une autre que la société cessionnaire était assurée contre le risque de non-occupation des locaux loués ni que la croyance en une telle garantie a été une condition déterminante de leur consentement.

En statuant ainsi, en subordonnant la responsabilité du notaire au fait que la croyance erronée des propriétaires bailleurs en l’existence d’une garantie locative ait constitué une condition déterminante de leur consentement, la cour d’appel a méconnu la portée de l’obligation d’information du notaire sur les risques des actes qu’il rédige et violé l’art. 1382, devenu 1240 du Code civil.


  • Cour de cassation, 1re chambre civile, 26 septembre 2018 – pourvoi n° 17-18.303, cassation, inédit

 

 

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