La sous-location du logement social (AirBnB) entraîne la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Se fondant sur les art. 1103, 1104 et 1224 du Code civil, tels qu’issus de l’ordonnance du 10 février 2016 inapplicable aux faits de l’espèce, et les articles 1728, 1729 et 1217 du même code – la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) sollicite la réformation du jugement entrepris aux fins d’obtenir devant la cour la résiliation du bail avec ses conséquences.

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Elle se prévaut de la fraude manifeste, à la loi et au contrat de bail, commises par Sabrina, sa locataire, au mépris des règles d’attribution du logement social.

Le bailleur réclame une amende de 9’000 euro, au titre de l’art. L 442-8 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le remboursement des sommes illicitement perçues par sa locataire – qu’elle qualifie de fruits civils au sens de l’article 546 du Code civil – pour un total de 4’410 euro, et des dommages et intérêts à hauteur de 5’000 euro, en réparation du préjudice directement subi du fait des manquements commis par le preneur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat, établi par un huissier de justice le 26 novembre 2015 à la demande du bailleur, que le logement social, donné à bail comme habitation principale de la locataire, a été l’objet d’une sous-location par l’intermédiaire du site AirBnb.

Sabrina reconnaît l’avoir sous-loué ainsi de septembre à la mi-novembre 2015.

Il est donc constant que la locataire a contrevenu tant aux dispositions légales qu’aux stipulations contractuelles sus-énoncées, procédant à la location de son appartement, à 12 reprises, pour un gain financier que Sabrina a, devant le premier juge, estimé entre 1’300 et 1’500 euro

Cependant, si la durée de ces sous-locations n’a pu être déterminée au regard des éléments de la cause, il résulte du procès-verbal de constat du 26 novembre 2015 et du calendrier reproduit issu du site AirBnb de la locataire que l’appartement était déjà sous-loué en décembre 2015 et janvier 2016.

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 1134 ancien du Code civil applicables au présent litige, « les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites« .

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours« .

Précisément les art. 5 et 11 des conditions générales du contrat de bail litigieux stipulent : « L’occupation des locaux loués étant strictement réservé au locataire qui doit y établir son habitation principale et résider à ce titre au moins huit mois par an, 1e présent contrat étant incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40 – III de la loi du 6 juillet 1989« , « Le présent contrat pourra également être résilié par toutes voies de droit, en cas : d’infraction aux clauses du présent contrat et notamment de toute sous-location ou cession partielle ou totale (…) « .

Selon l’article L 442-8 du Code de la construction et de l’habitation « Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord exprès de celui-ci sur la recevabilité de la demande ».

L’art. 1184 du Code civil, applicable au présent litige, dispose :  « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement« .

Il est de principe que la résiliation doit être prononcée lorsque le manquement allégué aux stipulations du contrat présente un caractère de gravité telle qu’il rend impossible la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, il est constant que, dès septembre 2015, Sabrina n’a pas respecté l’interdiction contractuelle de sous-louer qu’elle ne pouvait ignorer à la lecture du bail conclu le 5 décembre 2014.

Le logement concerné, à caractère social, est attribué en fonction de la situation financière et familiale du locataire par une commission d’attribution et selon des critères fixés par les règlements.

Sabrina. en a usé à des fins purement lucratives pour une période qui n’a cessé qu’en raison de la sommation qui lui a été adressée par le bailleur social.

Ces éléments caractérisent de la part de Sabrina un manquement contractuel d’un degré de gravité qui justifie la résiliation du bail avec tous ses effets.

La cour prononcera donc la résiliation judiciaire du bail liant la RIVP à Sabrina.

Sera prononcée l’expulsion de Sabrina. et de tous occupants de son chef, avec le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’art. L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution alors que le jugement entrepris avait rejeté la demande de résiliation et maintenu ainsi la locataire dans les lieux.

La RIVP sera, le cas échéant, autorisée à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls de Sabrina.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, à vocation de contrepartie et d’indemnité pour le bailleur, sera équivalent au loyer actualisé, augmenté des charges, selon les clauses du contrat de bail.

Ces indemnités d’occupation seront perçues dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel et seront dues jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, un procès- verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la question du reversement des sommes perçues via AirBnB, voir :

La locataire doit reverser au propriétaire le bénéfice de la sous-location qu'elle a consentie via AirBnB

  • Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 16 Avril 2019 – RG n° 17/14668

 

 

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