L’énorme scandale de la clause exonératoire de la garantie des vendeurs imposée par le #notaire

L’acte de vente immobilier, quand il est rédigé par un notaire,  comporte de façon presque systématique une clause dite d’exclusion de la garantie des vices cachés, par exemple rédigée comme suit :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

  • des vices apparents,
  • des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

  • si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
  • s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Selon une jurisprudence constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou s’il est (ou peut être assimilé à) un professionnel (Cass., Com., 19 mars 2013, n° 11-26.566).

Cette clause, dérogatoire du droit commun de la vente fixé par le Code civil, personne ne l’a demandée, ni le vendeur, ni surtout l’acquéreur. Et pour le cas où le vendeur l’aurait demandée, la jurisprudence impose au notaire – ce qu’il ne fait jamais – d’informer le nouveau propriétaire des conséquences de cette clause pour le cas où un vice caché apparaîtrait dans le bien vendu.

Pourquoi le notaire impose néanmoins une telle clause. Quand il est interrogé, il répond : « Pour réduire le nombre de procès« . Ce qui n’est pas faux : lorsque l’on prive l’une des parties à l’acte, il est certain qu’il y aura moins de procès et on réduit aussi les risques d’engagement de la responsabilité du notaire.

Le notaire répond aussi –  mais cela relève de la plus grande bêtise : « Parce cela s’est toujours fait » ou « Parce que GenApi ou Fiducial  (fournisseurs des formules notariales) l’ont dans leurs formules« .

Pour en savoir plus sur cette clause :

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en droit immobilier. Par Jérôme Nalet, avocat.

Cette clause en tout cas  est contraire au droit des consommateurs et c’est une atteinte au respect que l’on doit aux clients consommateurs.

Un exemple récent et parlant :

La cour d’appel dit que l’action intentée par les acheteurs, fondée sur un vice du consentement, est recevable. Ils ont certes constaté l’apparition de fissures dés mai 2011, mais ils n’ont pris conscience de l’ampleur de ce désordre qu’à compter du 24 septembre 2012 avec l’aggravation dans de notables proportions des fissures et l’apparition de nouveaux désordres. Les demandes des acheteurs se fondent sur l’existence d’un dol ou d’une erreur substantielle et elles se prescrivent dans un délai de cinq ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l’erreur ou du dol. En l’espèce, la connaissance de l’erreur ou du dol doit être fixée au jour de l’apparition des désordres en l’espèce le 24 septembre 2012 et, dans ces conditions, l’assignation en référé étant du 14 mai 2014, l’action n’est pas prescrite.

Les acquéreurs demandent que leur vendeur soit condamné à les indemniser à hauteur du coût des travaux de reprise de l’immeuble acheté, en invoquant le dol et l’erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble. Leur action doit être rejetée. Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que les causes des désordres de la maison proviennent d’un tassement des fondations dû à un vice caché de construction. Les premières fissures sont apparues sept ans après la vente et l’expert n’a pas précisé que des fissures seraient apparues avant la vente et que le vendeur en avait connaissance et aurait effectué des travaux de reprise. La preuve n’est donc pas apportée que le vendeur aurait dissimulé l’état de la maison.

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Par ailleurs, concernant l’erreur sur les qualités substantielles, le contrat de vente notarié contient une clause excluant la garantie des vices cachés pour l’état des constructions et l’état du sol et du sous-sol. En acceptant de conclure la vente avec cette clause, les acheteurs ont démontré que l’absence de désordre affectant la construction ne constituait pas pour eux une qualité essentielle de leur acquisition.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 11 avril 2019 – RG n° 18/01395

 

 

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