La propriétaire doit remettre au locataire un #logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes

L’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 impose au bailleur, à titre d’obligation principale et essentielle, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

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Le même texte lui fait obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

L’expert judiciaire a constaté :

—  que l’installation électrique du logement n’était pas conforme aux normes techniques applicables (une prise de courant dépourvue de capot et présence de fils nus dans un placard),

—  que l’installation sanitaire n’était pas conforme alors que la cuisine avait un accès direct sans fermeture à la salle d’eau et que le logement n’était pas équipé d’une VMC conforme,

—  qu’il existait d’importantes traces d’humidité dans le placard de la chambre,

—  que l’insert de chauffage était dépourvu de toute protection.

Après avoir relevé que les travaux réalisés par la bailleresse et achevés en novembre 2015 avaient consisté en la pose d’une boîte aux lettres, d’une rampe d’escalier et d’un radiateur ainsi qu’en divers travaux de peinture, l’expert judiciaire a fait état de ce qu’il n’avait pas été justifié devant lui de l’exécution effective de travaux de nature à mettre fin aux infiltrations d’eau dans la chambre.

Il a enfin chiffré le coût des travaux de mise en conformité du logement à la somme de 8 .280,80 € TTC au titre de la réfection de l’installation électrique (1.796 €), de la pose d’une fermeture entre la cuisine et la salle d’eau (1.068 €), de la création d’une VMC (1.364 €), de la reprise de l’étanchéité de la toiture (1.560 €) et de l’habillage de l’insert de chauffage (1.740 €).

L’agence régionale de santé (ARS) de la région Provence Alpes Côte d’Azur, auprès de laquelle Madame E-F Y a déposé une plainte, a dépêché sur place deux techniciens qui aux termes de leur rapport adressé le 22 août 2016 au maire de la commune ont décrit de façon précise et circonstanciée les désordres et non-conformités constituant des manquements aux prescriptions du règlement sanitaire départemental.

Ce service a notamment mis en évidence :

—  l’absence de dispositif de renouvellement de l’air (amenée et évacuation) dans la pièce principale équipée d’un poêle à bois de type insert (art. 2.5 et 3.1 du décret),

—  la présence d’une salle d’eau aménagée dans la cuisine sans porte de séparation,

—  la non-conformité de l’installation électrique caractérisée par la résistance insuffisante des conducteurs de terre sur l’ensemble des prises du logement, par la présence de fils électriques dénudés et par l’absence de mise sous gaine des fils dans la pièce de débarras abritant le compteur,

—  le dépôt en toiture de tuiles inutilisées risquant de tomber.

Si l’ARS estime que la mise en oeuvre de la procédure d’insalubrité du code de la santé publique n’est pas nécessaire, ses constatations, corroborant et complétant celles de l’expert judiciaire, permettent de retenir de nombreuses atteintes à la décence du logement d’habitation au regard :

—  des art.  2.5 et 3.1 du décret du 30 janvier 2002 selon lesquels les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, tandis que l’installation de chauffage doit être munie d’un dispositif d’évacuation des produits de combustion adapté aux caractéristiques du logement,

—  de l’art.  3.5 du décret selon lequel l’installation sanitaire doit être séparée de la cuisine et aménagée de manière à garantir l’intimité personnelle,

—  de l’art.  2.4 du décret aux termes duquel les réseaux et branchements d’électricité ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements,

—  de l’art.  2.3 du décret qui proscrit la présence de matériaux de construction présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ( défaut d’habillage de l’insert de chauffage et amoncellement sur la toiture de tuiles inutilisées risquant de chuter),

—  de l’art.  2.1 du décret selon lequel le logement assure le clos et le couvert et protège contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Sur ce dernier point il sera observé que la facture de travaux de couverture du 3 mars 2015 n’est pas de nature à établir qu’il a été définitivement mis fin au désordre d’infiltrations, l’expert n’ayant pas pu émettre un avis technique sur l’efficacité de ces travaux, qui en raison de leur nature et de leur très faible montant (266,40 euro pour la fourniture et la pose de deux plaques de fibrociment) doivent être qualifiés de réparation de fortune, ce que confirment les photographies annexées au constat d’huissier du 1er avril 2016, mais aussi, et surtout, celles versées au dossier en pièce 4 par l’appelante elle-même.

Quant aux travaux réalisés par la bailleresse, ils n’étaient manifestement pas de nature à remédier aux désordres et non-conformités relevés tant par les services de l’ARS que par l’expert judiciaire, puisqu’ils n’ont porté ni sur la ventilation du logement, ni sur l’installation électrique, ni sur les équipements sanitaires, ni enfin sur l’étanchéité générale de la toiture.

Eu égard à l’importance des remèdes préconisés par l’expert judiciaire pour un coût supérieur à deux années de loyer, il est ainsi formellement établi que le logement, qui ne garantit pas la sécurité physique et la santé des locataires, ne satisfait pas aux conditions posées par les art. 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, et ne peut donc être qualifié de logement décent au sens de l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le tribunal a par conséquent justement considéré qu’en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, la locataire était fondée à demander la résiliation du bail aux torts exclusifs de madame B Z, alors qu’elle avait dû renoncer à emménager dans les lieux et que l’art. 20-1 de la loi, qui confère au locataire la faculté d’exiger la mise en conformité du logement, ne la privait pas du droit de faire prononcer judiciairement la résiliation du contrat de location.

Au demeurant, par lettre recommandée du 17 août 2015 suivie d’un courrier électronique du 30 septembre 2015, madame Z a été en vain mise en demeure, en la personne de son mandataire, de remédier sous quinzaine à l’insalubrité des lieux, ce qui autorisait Madame Y à opter pour la voie contentieuse (l’assignation en référé expertise et en suspension du paiement des loyers a été délivrée dès le 30 octobre 2015).

C’est enfin à tort qu’il est soutenu que la locataire se serait fautivement opposée à la remise en état des lieux, alors que ce n’est que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, plus d’une année après la signature du bail, que la propriétaire a offert de réaliser divers travaux selon devis ABCD du 3 septembre 2016 d’un montant de 1.870 € seulement, qui ne suffisaient manifestement pas à rendre le logement décent eu égard au chiffrage proposé par l’expert judiciaire.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de madame Z, bailleresse, à la date du 18 juillet 2017.


  • Cour d’appel de Grenoble, 2ème chambre, 2 juillet 2019, n° 17/04170
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L’#avocat qui intervient pour un membre de sa famille plus ou moins proche n’a pas droit à des honoraires

UnknownM. X a confié à la SCP d’avocats Y et associés la défense de ses intérêts dans divers dossiers ; ayant reçu, pour le dernier d’entre eux, une facture d’honoraires, M. X a refusé de payer et a soumis sa contestation au bâtonnier de l’ordre des avocats.

Mme Y, avocate associée, a fait grief à l’ordonnance de décider que M. X n’était redevable d’aucune somme à son égard, alors, selon elle :

1° qu’il appartient à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement qu’à défaut de convention d’honoraire, celui-ci est fixé en fonction des critères énumérés par l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971 ; qu’il en résulte que, lorsque la prestation a été fournie, l’honoraire de l’avocat est de droit, et qu’il appartient donc au client qui se prétend libéré d’établir qu’il aurait été convenu qu’aucun honoraire ne serait réclamé, en raison, notamment, du lien familial qui les unissait ; qu’en l’espèce, en faisant peser sur Mme Y la charge de prouver que les parties seraient convenues d’une rétrocession de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’honoraire, le premier président de la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du code civil, ensemble l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971 ;

2° qu’à défaut de convention entre l’avocat et son client, l’honoraire est fixé selon les usages, en fonction de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par l’avocat, de sa notoriété et des diligences accomplies par celui-ci ; qu’il résulte de cette disposition qu’en l’absence de convention, le juge doit fixer l’honoraire selon les critères sus-énoncés ; que le premier président de la cour d’appel qui a constaté l’absence de convention d’honoraire entre Mme Y et M. X et qui a refusé de fixer l’honoraire dû par celui-ci en se fondant sur un usage dont l’application était contestée par l’avocat, a violé l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971 ;

3° que s’il est d’usage que l’avocat qui plaide pour le compte de la famille proche ne réclame pas d’honoraires, cet usage ne saurait s’étendre systématiquement aux membres du cabinet dans lequel il exerce ; qu’en l’espèce, il ressort des propres constatations de l’arrêt que Mme Y a plaidé une série de dossiers pour M. X qui n’est pas un membre de sa famille proche ; qu’en faisant, cependant, application de l’usage précité dans les rapports entre Mme Y et M. X, au motif inopérant que ce dernier est le beau-père de M. Z, avocat du cabinet Y, le premier président de la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences qui s’évinçaient de ses constatations et a violé l’art. 10 de la loi du 31 décembre 1971.

Mais ayant relevé que l’intervention gratuite d’un avocat pour les membres de sa famille proche correspondait à un usage fréquent confirmé, en l’espèce, dans plusieurs dossiers précédents, et que, pour le dossier en cause, aucune pièce ne venait établir que M. X et Mme Y seraient convenus d’une rétrocession au cabinet d’avocat, le premier président, procédant à une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, a pu en déduire, justifiant sa décision par ce seul motif, que l’existence d’un accord de gratuité étant établi, la demande de fixation des honoraires devait être rejetée.


  • Cour de cassation, Chambre civile 2, 4 juin 2009, pourvoi n° 08-14.294, rejet, inédit

 

 

Nul ne peut, directement ou par personne interposée, à titre habituel et rémunéré, donner des consultations juridiques, sauf …

Nul ne peut, directement ou par personne interposée, à titre habituel et rémunéré, donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous signature privée pour autrui, sauf à justifier d’une compétence ou d’une habilitation particulière en ce domaine (Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 régissant la profession d’avocat, art. 54, 1°).

Une société conclut avec un consultant un contrat de prestation de services ayant pour objet de déterminer et préconiser les avantages, en particulier sous forme d’allégements de charges, dont l’entreprise pourrait bénéficier lors de la mise en œuvre de la réduction du temps de travail prévue par les lois 98-461 du 10 février 1998 et 2000-37 du 19 janvier 2000 (« lois Aubry » sur les 35 heures). Le commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société, placée en redressement judiciaire, demande l’annulation du contrat et le remboursement des honoraires, en invoquant le caractère juridique des prestations fournies par le consultant, qui n’est pas avocat.

Le contrat est annulé pour les raisons suivantes :

1) l’étude de la possibilité pour l’entreprise de bénéficier de primes, aides et subventions suppose nécessairement d’analyser la législation pour déterminer dans quelles conditions la société peut en bénéficier, ce qui constitue en soi une prestation de nature juridique se distinguant de la fourniture d’une simple information documentaire, et il en est de même des propositions visant à optimiser les réductions de charges, dès lors qu’il convient d’en étudier les solutions et moyens légaux ;

2) dans son rapport, le consultant avait fourni une analyse des dispositions légales dans le but d’indiquer à la société à quelles conditions elle pouvait en bénéficier, ce qui constitue une prestation à caractère juridique ;

3) la nature juridique de la prestation résultait des termes exprès de la facture en ce sens que, notamment, l’état des lieux par rapport aux contraintes légales et le constat d’obstacles rédhibitoires sociaux et administratifs supposaient nécessairement une analyse des textes législatifs et réglementaires dans le but de vérifier leur applicabilité à l’entreprise.

La Cour de cassation confirme.


  • Cour de cassation, 1re Chambre civ., 5 juin 2019, pourvoi n° 17-24.281 FS-D

Prêt ou don manuel dans le cadre d’une relation sentimentale

Il est établi et d’ailleurs non contesté entre les parties que M. C de S a remis à Mme X, par le biais d’un chèque établi à l’ordre de sa fille D Y, un chèque de 25. 000 €, présenté le 2 février 2015 à l’encaissement.

Le débat porte exclusivement sur la nature de prêt ou de don manuel de cette somme.

La seule remise des fonds n’est pas susceptible de déterminer leur qualificationet c’est sur M. C de S, qui réclame le remboursement d’un prêt, que repose la charge de la preuve que telle était bien la nature de l’obligation.

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La somme excédant 1. 500€, le régime probatoire tel que résultant des dispositions de l’art. 1341 du Code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce imposait un écrit. M. C de S pour échapper à ses dispositions se prévaut d’une impossibilité morale de se préconstituer la preuve par application des dispositions de l’art. 1348 du Code civil toujours dans sa version applicable aux faits de l’espèce.

Cette impossibilité morale pose en elle-même difficulté. En effet, toujours dans ses écritures devant la cour M. C de S fait valoir qu’il aurait rencontré Mme X par des amis communs et qu’à l’occasion d’une soirée elle se serait ouverte à lui de ses difficultés pour rénover sa maison ce qui l’aurait conduit à un prêt de 25 .000 €. Un tel lien est à tout le moins suffisamment ténu pour ne pas constituer une impossibilité morale de se préconstituer la preuve. Cela pose d’autant plus difficulté que M. C de S reprend devant la cour cette version initiale alors qu’il est manifeste que les relations entre les parties relevaient bien davantage d’une liaison sentimentale et que la rencontre était intervenue dans le cadre d’un réseau dédié. En outre, M. C de S fait lui-même valoir qu’il n’aurait eu de cesse d’obtenir une reconnaissance de dette ce qui entre en contradiction avec l’impossibilité morale qu’il invoque.

Il est certain qu’au jour de la remise des fonds, M. C de Saint S et Mme X entretenaient une relation sentimentale. Même en admettant, au delà des contradictions de M. C de S telles que relevées ci-dessus, que cette relation était de nature à constituer l’impossibilité morale de l’art. 1348 du Code civil, ceci ne renverse en rien la charge probatoire. M. C de S est certes dispensé de l’écrit mais doit toujours rapporter la preuve de la nature de prêt de la remise des fonds.

Or, force est de constater qu’il ne le fait pas puisque les seules pièces qu’il produit sont soit des lettres émanant de lui ou de son conseil et ne faisant que relater ses propres affirmations, soit sont entachées d’équivoque. Au delà de la remise de fonds le seul élément dont se prévaut l’appelant qui n’émane pas de lui ou de son conseil est le procès verbal de constat établie le 9 juin 2015 à la demande de Mme X. Ce procès verbal reprend des SMS échangés entre M. C de S et Mme X. La nature même de ces échanges rapides impose une certaine circonspection dans l’analyse. Il n’en demeure pas moins qu’au moment de la remise des fonds (chèque établi le 24 janvier et encaissé le 2 février 2015) les échanges ne sont pas relatifs à un quelconque remboursement. La mention même de la remise des fonds est très elliptique sous la forme d’une seule référence à la banque de D. Ce n’est qu’à compter du 17 février que M. C de S a sollicité une reconnaissance de dette. Or, à cette date les relations des parties venaient de s’envenimer. Les réponses de Mme X sont à tout le moins entachées d’équivoque puisqu’elle ne s’engage jamais clairement et ne peuvent à elles seules caractériser un prêt. Peu importe que Mme X ne démontre pas avoir satisfait aux dispositions fiscales sur un don puisqu’il s’agit là d’éléments postérieurs qui ne peuvent établir la qualification de la remise des fonds.

Au regard des éléments produits, il subsiste en réalité deux hypothèses, celle soutenue par M. C de S d’un prêt pour lequel il aurait été imprudent en remettant les fonds préalablement à la reconnaissance de dette laquelle ne sera finalement pas établie ou celle de la remise d’une somme à titre de don dans le cadre d’une relation sentimentale que M. C de S aurait voulu transformer en prêt lors de la rupture des dites relations, au mépris du caractère irrévocable des donations. La cour ne dispose pas d’éléments pour trancher en faveur de l’une ou de l’autre hypothèse de sorte qu’au regard de la charge probatoire, il ne peut qu’être constaté que M. C de S ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la remise de fonds correspondait à un prêt.

Sa demande en paiement est ainsi mal fondée, comme l’est sa demande subsidiaire tendant à l’établissement d’une reconnaissance de dette qui suppose tout autant la preuve de la nature de prêt de la remise de fonds.

C’est donc à juste titre et par des motifs que pour le surplus la cour adopte que le premier juge a rejeté les demandes de M. C de S.


  • Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 27 juin 2019, RG n° 17/06012

Vente d’une maison avec vue imprenable … sur une déviation aux milliers de voitures

Par acte authentique du 9 avril 2008, dressé par Mme U, notaire, M. X a vendu à la SCI Y, par l’intermédiaire de M B, agent immobilier, exerçant sous l’enseigne « Agence AAMI », un mas moyennant le prix de 485. 000 €.

Ayant découvert, postérieurement à la vente, qu’un projet de déviation était susceptible de faire passer une route départementale à proximité de leur propriété, M. et Mme Y et la SCI ont assigné M. X en nullité de la vente sur le fondement du dol et le notaire et l’agent immobilier pour manquement à leur obligation de conseil .

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Le vendeur a fait grief à l’arrêt d’appel de prononcer la nullité de la vente et de le condamner à payer diverses sommes.

Mais ayant souverainement retenu que le vendeur avait décidé de mettre en vente la propriété parce qu’il avait eu connaissance du projet de déviation après la manifestation de septembre 2007, qu’il avait accepté que son mandataire la présentât comme étant un mas offrant une vue imprenable et une tranquillité assurée, qu’il avait fait le choix de se taire au lieu d’en informer loyalement les acquéreurs et que son silence était constitutif d’une réticence dolosive qui avait vicié leur consentement puisqu’ils avaient été séduits par la vue imprenable et le calme dont lui et son mandataire faisaient leurs arguments de vente et contracté en considération de ces qualités et qu’ils ne l’auraient pas acquise s’ils avaient été informés de l’existence du projet de déviation et du risque, qui s’était finalement réalisé, de voir passer une route départementale à moins de trois cents mètres et destinée au passage de milliers de véhicules par an, dont de nombreux poids lourds, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que M. X avait commis un dol ayant vicié le consentement des acquéreurs et que la vente devait être annulée.

Le pourvoi du vendeur est rejeté.


  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, pourvoi n° 18-18.299, inédit

 

Le tour d’échelle n’est pas une servitude mais une occupation très temporaire d’un passage

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Ayant relevé que si la largeur d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle variait entre 0 mètre 95 et 1 mètre 68, alors que la convention, reprenant des usages locaux, imposait une largeur de 0,975 mètre, le non-respect strict de la distance prévue aux usages locaux n’était pas de nature à empêcher l’exercice du tour d’échelle, qui n’était pas une servitude de passage mais une occupation très temporaire pour permettre à son bénéficiaire de procéder à des réparations sur son propre immeuble, et que les progrès techniques et les échafaudages modernes permettaient d’atteindre en toute sécurité le toit de la grange bénéficiaire de la servitude, une cour d’appel en a souverainement déduit que celle-ci était respectée par les propriétaires du fonds servant.

 


  • Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 28 septembre 2005, pourvoi n° 04-14.769, publié au bulletin

Le #notaire doit réparer le préjudice de déception et d’anxiété de l’acquéreur

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’état d’un acte portant déclaration des vendeurs sur l’accès par l’arrière du bâtiment par le chemin goudronné et l’évocation d’un passage, sans plus de précision, il appartenait au notaire sinon de rechercher la nature juridique du passage ou de l’accès évoqué, du moins de s’en soucier en appelant l’attention des parties sur l’imprécision de telles notions lorsqu’elles ne sont corroborées, comme en l’espèce, par aucun acte institutif ou recognitif de servitude, et sur les risques possiblement attachés au caractère essentiellement révocable d’une tolérance même ancienne à cet égard.

Ne justifiant pas l’avoir fait, maître D, notaire, a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard des parties sur le fondement de l’art. 1382 devenu 1240 du Code civil.

Mme Y ne formule de demande en réparation contre le notaire, d’autres chefs que son seul préjudice moral, qu’à titre subsidiaire si la nullité de la vente n’est pas prononcée. Et sa demande tendant à voir M. D condamné à garantir ses vendeurs de la charge des condamnations prononcées contre eux ne peut pas s’analyser, dans les termes de la formulation des demandes telles qu’elles figurent au dispositif de ses dernières conclusions, en une demande de condamnation directe à l’égard de M. D.

La nullité de la vente ayant été prononcée, seule la demande de réparation présentée par Mme Y au titre de son préjudice moral peut être examinée.

Il est constant que depuis 2010 puis plus encore à compter de 2013 le duplex du deuxième étage est impropre à la location pour être absolument inaccessible, situation ayant fait perdre, de ce fait, à Mme Y au mois depuis 2013, le gain espéré d’un loyer de 400 euro par mois.

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Cette seule situation, source de déception et d’anxiété, a nécessairement causé à Mme Y un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocationd’une somme de 10. 000 euro à titre de dommages-intérêts.

Et faute d’insolvabilité démontrée de ses vendeurs, elle sera déboutée de la demande tendant à voir le notaire garantir ces derniers des condamnations mises à leur charge.

S’agissant de la demande des époux X, vendeurs, tendant à se voir garantir par le notaire des condamnations mises à leur charge, elle n’est pas irrecevable en appel, dès lors qu’elle est justifiée par l’évolution du litige que caractérise le fondement nouveau des demandes de Mme Y, laquelle agit non plus comme en première instance au motif d’un comportement fautif de ses vendeurs (manquement à l’obligation de délivrance ou dol) qui rendait vain, en l’état de leur propre faute, tout appel en garantie de ces derniers contre le notaire, mais en nullité au motif de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, laquelle peut être une erreur objective susceptible de fonder la nullité de la vente, même en cas d’absence de toute faute de leur part, ce qui est le cas en l’espèce et leur permet alors de recourir contre le notaire, sans s’exposer au moyen pris de leur propre faute.

Au fond, sur ces demandes :

— il sera rappelé qu’en cas de nullité d’une vente, l’obligation à restitution du prix en contrepartie de la restitution de l’immeuble vendu ne constitue pas pour les vendeurs qui retrouvent la propriété de leur bien un préjudice réparable,

—  que l’intérêt au taux légal ayant couru sur la somme, à restituer, de 100. 000 euro depuis le 1er juillet 2008 constitue en revanche pour les époux X un préjudice réparable qui sera mis à la charge du notaire,

—  et jugé que tous autres chefs de préjudice, en ce compris l’indemnité allouée à Mme Y sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile à la charge des époux X et les taxes foncières dont les époux X n’auraient pas eu à s’acquitter si l’acte de vente avait été efficace, seront garantis par le notaire D.


  • Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 25 juillet 2019, RG n° 17/04701

Pan sur le bec du ministre qui voulait taxer la dame qui a trouvé le reçu du ticket gagnant de l’Euro Millions

Madame A s’est présentée à la Française des Jeux avec un reçu d’une combinaison gagnante de premier rang au jeu de l’Euro Millions au tirage du soir du 13 septembre 2011, pour un montant de 163.049.488,40 euros. Elle a indiqué aux représentants de la Française des Jeux avoir trouvé ce reçu sur la voie publique. Le joueur effectif s’est également rendu à la Française des Jeux quelques jours plus tard, en indiquant avoir égaré le reçu et en fournissant toutes les précisions et justifications de nature à établir qu’il était l’acheteur du billet. La Française des Jeux leur ayant indiqué qu’elle ne verserait le gain à l’une ou l’autre des parties qu’au vu d’un accord entre elles, les intéressés ont alors conclu, le 5 octobre 2011, un protocole transactionnel aux termes duquel Mme A a renoncé « à revendiquer son droit au gain » ainsi qu’à la possession du reçu et permis sa remise au joueur effectif afin qu’il puisse percevoir son gain comme l’exige l’art. 11.3 du règlement de l’Euro Millions qui prévoit que le paiement du gain ne peut être remis qu’au joueur, exclusivement contre remise du reçu intact. Elle a perçu en contrepartie une indemnité forfaitaire et transactionnelle d’un montant de 12.000.000 euro.

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A la suite d’un examen de leur situation fiscale personnelle, M. et Mme A. ont été assujettis au titre de l’année 2011, selon la procédure de rectification contradictoire, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi qu’à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus résultant de la taxation entre leurs mains, sur le fondement de l’art. 150 UA du code général des impôts, de la somme de 12.000.000 d’euro au titre d’une plus-value de cession d’un bien meuble ou de droits relatifs à ce bien.

Le ministre de l’action et des comptes publics a relevé appel du jugement du 19 avril 2018 par lequel le Tribunal administratif de Paris a accordé à M. et Mme A la décharge de ces impositions.

Il résulte des stipulations de l’accord précité que l’indemnité versée par l’acheteur du billet à Mme A rémunère, dans l’intention des parties, un service consistant, pour cette dernière, à restituer le reçu afin que le joueur puisse encaisser le gain et à renoncer à toute action ultérieure en revendication du gain ou du ticket gagnant. Le ministre soutient qu’une telle rémunération entre dans le champ de l’art. 92 du Code général des impôts et demande à titre subsidiaire que les impositions litigieuses soient maintenues, par voie de substitution de base légale, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Toutefois, cette demande subsidiaire ne peut qu’être rejetée dès lors que le profit en cause, s’il est isolé, n’est pas, par nature, susceptible de se renouveler.

Il en résulte que le ministre de l’action et des comptes publics n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a prononcé la décharge des impositions en litige.


  • Cour administrative d’appel de Paris 27 juin 2019, req.  n° 18PA02470

Texte intégral de l’arrêt

Validation d’un acte de donation attaqué pour vice du consentement et non-responsabilité du #notaire

Sur la validité de l’acte de donation.

L’art. 414-1 du Code civil prévoit que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. Il incombe à celui qui agit en nullité sur ce fondement de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

L’ouverture d’une sauvegarde de justice puis d’une curatelle ne fait pas à elle seule présumer le trouble mental.

En l’espèce, si le docteur O D a conclu lors de son expertise de Mme L F veuve X suite à son examen du 20 février 2012 à la mise en place d’une mesure de protection au moyen d’un régime de tutelle, il a cependant relevé « une absence de délire et de syndrome dépressif vrai, 

– Au jour de l’examen, elle peut nous citer le nom des élus.

(…) Au jour de l’examen, cette personne pouvait encore voter, mais il est difficile de dire si cet état pouvait perdurer, et à quel terme. (…) Elle semble encore en mesure d’exprimer sa volonté« .

Il convient de constater que l’acte de donation litigieux n’a été reçu que trois semaines après cet examen, et les seules constatations antérieures du docteur D ne peuvent suffire à établir l’existence d’un trouble mental au moment de la signature de l’acte.

Maître C explique qu’extérieurement rien ne lui permettait de douter de la sanité d’esprit de sa cliente, et à cet égard, force est encore de constater qu’aucune des parties ne conteste l’affirmation du notaire selon lequel il connaissait la donatrice depuis de nombreuses années.

Il n’est pas non plus démontré que Mme L F veuve X P manifesté un comportement incohérent lors de la signature de la donation, et Mme I X épouse Y ne justifie pas son affirmation selon laquelle sa grand-mère était souffrante le jour de l’acte.

Enfin, le médecin a noté dans son rapport que si M. M X avait conduit sa mère à l’examen, il n’était intervenu d’aucune manière dans le cours de l’expertise.

Dès lors, Mme I X épouse Y échouant à démontrer l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte, le jugement déféré sera infirmé sur ce point, et il n’y a pas lieu d’annuler l’acte de donation reçu par le notaire C le 14 mars 2012.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme I X épouse Y à l’encontre de maître C compte tenu du préjudice subi par l’acte de donation du 14 mars 2012.

Compte tenu de l’infirmation du jugement critiqué et de la validité de l’acte de donation, il n’y a pas lieu à condamner le notaire rédacteur de cet acte, faute de préjudice qui en découle.

Par ailleurs, et au surplus, c’est à bon droit et par une juste appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu l’absence de faute de la part du notaire s’agissant de l’omission de la cause dite « de droit de retour », compte tenu du fait que cette clause envisage l’absence de descendant du donataire, ou le décès de ces descendants sans postérité, alors que le donataire avait une fille.

D’autre part, Mme I X épouse Y ne démontre pas de complaisance de la part du notaire par le seul fait de ne pas avoir requis de certificat médical compte tenu de l’âge de la donatrice.

Enfin, maître C, notaire, ne saurait être tenu pour responsable de l’acte de donation entre époux reçu en 2008 par un de ses confrères, non plus que de l’ordre des décès.


  • Cour d’appel de Dijon, 3e chambre civile, 25 juillet 2019, RG n° 18/01003

La vente de bâtiments construits dix ans après l’achat du terrain n’est pas spéculative

Pour être qualifié de marchand de biens, le contribuable doit être animé d’une intention spéculative au jour de l’acquisition de l’immeuble revendu. Ce n’est pas le cas lorsque dix années séparent l’acquisition du terrain de la construction et de la vente de l’immeuble.

UnknownUne société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers, achète un terrain nu en 1994. En 2004, elle y construit deux bâtiments comprenant six appartements et un local commercial. Elle met en location le local commercial et cède les six logements, en 2004 et 2005, en se plaçant sous le régime d’imposition des plus-values des particuliers.

En suite de la vérification de la comptabilité de la SCI, l’administration fiscale lui notifie un redressement, considérant que le produit de ces ventes doit être imposé à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’il est lié à une activité de marchand de biens.

Contrairement aux juges de première instance qui avaient confirmé le redressement, la Cour administrative d’appel de Paris juge que les deux critères pour que la SCI soit qualifiée de marchand de biens, à savoir le caractère habituel des opérations d’achat/vente et l’intention spéculative au jour de l’acquisition du bien revendu, ne sont pas cumulativement remplis.

Les juges administratifs constatent que la construction des immeubles cédés a été réalisée presque dix ans après l’acquisition du terrain par la SCI et que cette dernière n’a réalisé aucun bénéfice sur cinq des six lots vendus. Son intention spéculative au jour de l’acquisition du terrain en 1994 n’est donc pas établie.


  • Cour administrative d’appel de Paris,  5 juillet 2019, RG n° 17PA22522