Sérieuse piste en faveur du caractère inopérant de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés dont les #notaires raffolent

La SCI NEMILIA, acquéreur, fonde son action en visant à la fois la responsabilité civile pour vice caché, qui est autonome par rapport aux actions rédhibitoire et estimatoire, et qui est prévue par l’art. 1645 du Code civil; elle se fonde aussi sur la responsabilité civile contractuelle générale de l’art. 1147 du Code civil. Elle vise la faute commise par le vendeur consistant à ne pas avoir donné une connaissance complète et loyale de l’état de l’immeuble.

L’art. 1147 du Code civil a été remplacé par l’art. 1231-1 du même code. Selon le texte  le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

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La vente, par acte notarié, a bien été conclue en l’état et elle est assortie d’une clause de non garantie des vices cachés ; la SCI NEMILIA a, en connaissance de cause, acquis un immeuble vétuste à un prix qui en tient nécessairement compte ; l’acte mentionne certes deux réparations à faire, mais passe totalement sous silence le passé de l’immeuble, dont l’expert démontre qu’il est lourd ; la loyauté, qui, selon le code civil, doit présider à la conclusion et à l’exécution des contrats, exigeait que la SAS CAP DIFFUSION, venderesse, prît soin, au cas d’espèce, de signaler la multiplicité des interventions qu’elles avait requises de la SARL TGA pendant toute la période de 18 mois durant lesquelles ont duré leurs relations contractuelles ; la SAS CAP DIFFUSION aurait du fournir toutes les piècescontractuelles concernant toutes ces interventions, essentiellement l’ensemble des bons d’intervention ; elle aurait du aussi fournir les factures des réparations financées en 2011, en supplément des simples prestations d’entretien courant ; elle ne pouvait se contenter, ainsi qu’elle l’a fait, de se borner à révéler l’existence de deux chéneaux déficients lors de la vente sans révéler l’étendue exacte des difficultés rencontrées.

L’acquéreur n’a pas commis de faute ; il avait la possibilité certes de faire intervenir le technicien de son choix, mais il ne s’agissait que d’une faculté, et il ne pouvait présumer la mauvaise foi de son cocontractant derrière l’apparence de loyauté créée par la reconnaissance de certains défauts ainsi que par la promesse d’interventions pour y mettre fin à court terme. Par son importance et les perturbations qu’il engendre, ce vice qui a été caché lors de la vente, rend l’immeuble impropre à sa destination.

La cour fait siens les motifs du premier juge qui a démontré que le vendeur connaissait le vice qu’il a caché à l’acquéreur, ce qui l’oblige à en réparer les conséquences dommageables de l’exposition à ce risque qui s’est réalisé. La clause de non garantie des vices cachés a donc justement été écartée par le premier juge en raison de cette réticence délibérée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la Société CAP DIFFUSION, venderesse, pour avoir caché la véritable étendue des défauts de l’immeuble, et qui, même pour une vente stipulée en l’état, aboutissent à le rendre impropre à sa destination en perturbant l’activité économique en temps de pluie.


  • Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 5 juillet 2019, RG n° 18/00165
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