Le notaire a sérieusement appelé l’attention des acquéreurs sur les risques liés à l’opération immobilière qu’ils envisageaient

La Cour de cassation, par arrêt rendu le 31 janvier 2018, a cassé et annulé l’arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la Cour d’appel de Douai mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes des époux X dirigées contre le notaire Y.

La cour d’appel  est par conséquent saisie uniquement de cette portion du litige, toutes les autres dispositions de l’arrêt de la Cour d’appel de Douai étant maintenues.

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La Haute Juridiction pour casser partiellement l’arrêt d’appel concernant les demandes dirigées par les époux X contre le notaire Y a relevé que « pour rejeter leurs demandes dirigées contre le notaire au titre de sa responsabilité professionnelle, l’arrêt retient que celui-ci n’est pas intervenu au stade de la négociation du bien mais seulement pour l’établissement de l’acte authentique, qu’il ne peut donc se voir reprocher de n’avoir pas conseillé l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, condition introduite habituellement dans le compromis de vente, et qu’il justifie de ce qu’il avait obtenu, pour garantir l’efficacité de son acte, un certificat d’urbanisme dont il ressortait que le terrain litigieux était constructible« .

La Cour a ajouté « qu’en statuant ainsi alors qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se devait d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme, la cour d’appel a violé les textes susvisés« .

Il n’est pas contesté que maître Y, notaire, n’est intervenu qu’au stade de la rédaction de l’acte authentique, toutes les négociations et actes préparatoires ayant été assurés par l’agent immobilier la SARL OLIVIER DUQUESNOY IMMOBILIER.

Le notaire, préalablement à l’établissement de son acte, a sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme délivrée par la Mairie de Lomme le 3 novembre 2011 qui s’est révélé positif.

Il est constant qu’un certificat d’urbanisme, document purement informatif, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire se doit d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme.

Il ressort des stipulations mêmes de l’acte dressé le 22 décembre 2011 que maître Y a sérieusement appelé l’attention des acquéreurs sur les risques liés à l’opération immobilière qu’ils envisageaient.

Il a été ainsi expressément mentionné dans l’acte authentique de vente sous le titre INFORMATIONS RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE que « l’acquéreur (les époux X) déclare vouloir faire la présente acquisition sans attendre l’obtention d’un permis de construire pour l’édification d’une maison à usage d’habitation.

Il déclare avoir été parfaitement informé par le Notaire soussigné des conséquences pouvant résulter de cette circonstance, notamment :

—  des difficultés qu’il pourrait rencontrer pour l’obtention de ce permis de construire au cas où son projet ne respecterait pas les dispositions du PLU ou à défaut le Règlement National d’Urbanisme;

—  des difficultés ou surcoûts qu’il pourrait rencontrer pour la réalisation de son projet de construction pour le cas où certaines contraintes lui seraient imposées qu’il n’aurait pas envisagées;

—  et enfin des difficultés ou retards qu’il pourrait rencontrer pour la réalisation de son projet en cas de recours par des tiers contre son permis de construire dans le délai de deux mois suivant son affichage sur le terrain.

Malgré ces mises en garde, il déclare acheter le terrain en toute connaissance de cause et vouloir en faire son affaire personnelle« .

Il ressort de ces indications tout à fait inhabituelles dans un acte de vente, que le notaire a effectivement appelé l’attention des acquéreurs sur le fait que le certificat d’urbanisme ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme et que les époux X, parfaitement informés par maître Y des risques qu’ils prenaient, ont néanmoins souhaité poursuivre l’achat du terrain et faire leur affaire personnelle des difficultés pouvant apparaître.

S’il appartient bien au notaire de vérifier l’efficacité de son acte, il n’est pas de sa responsabilité de décider à la place de ses clients de l’opportunité de poursuivre ou non leur projet une fois que ceux-ci ont été informés des risques encourus.

En l’espèce maître Y, notaire, a assuré de façon complète son devoir de conseil et, ayant parfaitement rempli les obligations de sa charge, ne saurait voir sa responsabilité retenue.

Il convient d’infirmer le jugement rendu le 17 juillet 2015 par le Tribunal de grande instance de Lille qui avait à tort déclaré irrecevables les demandes des époux X dirigées contre maître Y, notaire à Lille et statuant à nouveau de débouter les époux X de ces demandes qui ne sont pas fondées, la responsabilité professionnelle de l’officier public ne pouvant être retenue.

Il est alloué à maître Y, qui a dû à nouveau du fait de l’appel engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 2 .000 € sur le fondement de l’art. 700 CPC.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 9 juillet 2019, RG n° 19/04967

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