Où l’on voit que la clause imposée par le #notaire porte un grave préjudice à l’acheteur de la maison

Par acte notarié du 19 juillet 2013, M. et Mme Y ont acheté une maison d’habitation située « aux Petites Valettes » sur la commune de La Celle à Mme X née Z et à Mme Z.

Le système de chauffage de la maison était constitué d’un poêle à bois, les époux Y ont fait appel à un professionnel afin de vérifier et ramoner les installations.

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Suivant attestation du 14 octobre 2013, l’entreprise A refusait d’intervenir sur les installations en raison de non-conformités constatées.

M. A lors de son intervention quatre mois après la vente indiquait « Déplacement après constatation sur place, poêle non conforme, gaine abîmée, conduit de cheminée non conforme. Pas de protection contre le feu. Ramonage non effectué. Risque de danger immédiat. Interdiction totale de faire du feu avec le poêle

M. et Mme Y ont donc informé leurs vendeurs et ont fait appel à leur assurance protection juridique qui a mandaté le cabinet d’expertise ELEX pour une expertise le 24 avril 2014.

Le cabinet ELEX constatait de très nombreuses défaillances dans les installations et un défaut de respect des normes.

M. et Mme Y ont alors saisi le juge des réfères du Tribunal d’instance de Montluçon qui, par ordonnance du 29 avril 2015 a organisé une mesure d’expertise judiciaire confiée a M. P-Q F, expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 novembre 2015.

L’expert judiciaire indique que l’entreprise E ayant exécuté le raccordement du poêle à bois n’a pas respecté la DTU de l’installation du poêle.

Par actes d’huissier des 18 février et 9 mars 2016, M. et Mme Y ont fait assigner leurs venderesses devant le tribunal d’instance.

En cause d’appel, pour la première fois, les consorts X-Z, acquéreurs, invoquent la clause de non garantie stipulée à l’acte notarié de vente du 19 juillet 2013 pour soutenir que l’action des époux Y-C à leur encontre fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme est irrecevable.

Cette clause de non garantie est ainsi rédigée : ‘L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recourscontre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés…

Ils soutiennent qu’en application de cette clause régulièrement acceptée (1) par les époux Y lors de la vente, ces derniers sont irrecevables à rechercher la responsabilité des vendeurs au titre d’un quelconque défaut affectant l’immeuble quand bien même il serait tiré d’une garantie légale au titre des vices cachés ou d’une non-conformité.

Les époux Y-C répliquent qu’il s’agit d’une demande nouvelle, irrecevable en cause d’appel en vertu de l’art. 564 du code de procédure civile. Ils font valoir qu’en tout état de cause, au vu des clauses de l’acte notarié de vente, la clause de non garantie invoquée ne dispense pas les vendeurs de la garantie des vices cachés et de la garantie de conformité.

Les consorts X-Z répondent que l’invocation de cette clause ne constitue pas une nouvelle demande irrecevable en cause d’appel mais une fin de non-recevoir pouvant être invoquée en tout état de cause, conformément aux dispositions de l’art. 123 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’art. 564 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée de la clause contractuelle de non garantie stipulée dans l’acte de vente constitue une prétention nouvelle dont l’objet est de faire écarter les prétentions adverses.

Dans ces conditions, au regard des termes de l’art. 564 précité cette demande est recevable.

L’action des époux Y-C contre leurs vendeurs est fondée sur les dispositions de l’art. 1604 du Code civil dès lors que les époux Y-C soutiennent que les consorts X-Z auraient manqué à leur obligation de délivrance en leur vendant un immeuble équipé d’un système de chauffage au bois non conforme aux DTU.

Le non respect des normes d’installation du poêle au bois et du conduit d’évacuation est établi de manière incontestable par l’expertise judiciaire.

Par ailleurs, si effectivement, l’acte notarié de vente stipule en page 2, la clause générale suivante intitulée ‘VENTE’ : « Par les présentes, le vendeur s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit vend à l’acquéreur qui accepte les biens dont la désignation suit :’ il est constant qu’en page 6 du même acte figure une clause spéciale, intitulée ‘ETAT DU BIEN’ ainsi rédigée :« L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance telle qu’il a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreurs dans la désignation, le cadastre, la contenance, toute différence excédant 1/20 devant faire son profit ou sa perte. »

Cette clause insérée dans un acte de vente entre particuliers s’analyse en une clause de non garantie rendant irrecevable l’action des acquéreurs à raison du défaut de conformité de l’installation de chauffage de l’immeuble acquis par les époux Y-C.

Les époux Y-C seront en conséquence déclarées irrecevables en leurs demandes dirigées contre les consorts X-Z.

–o–

(1) Ecrire que la clause de l’acte notarié exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés a été « régulièrement acceptée » par les acquéreurs est faux. Cette clause, comme toujours, est imposée par le notaire et ce alors même que le vendeur n’a rien demandé. Elle n’est jamais expliquée aux acquéreurs. Le serait-elle que ces derniers la refuseraient, sauf s’ils sont masochistes.


  • Cour d’appel de Riom, 1ère chambre, 14 mai 2019, RG n° 17/02822

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