Le bailleur peut, fût-ce devant la cour, justifier de la communication du décompte par nature de charges

Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statutde la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

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Pour faire droit à la demande de restitution des charges indûment payées de M. B et Mme X, locataires, le premier juge a retenu que M. Y, propriétaire bailleur, n’apporte aucune pièce justificative des décomptes de charges dont il réclame le paiement, ni ne justifie des pièces permettant de fonder la clé de répartition sur le critère de superficie des lieux.

Il ne résulte d’aucune pièce aux débats que M. Y, bailleur, a transmis chaque année un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires et une note d’information sur les modalités de calcul.

Toutefois, le bailleur peut, fût-ce devant la cour, justifier de la communication du décompte par nature de charges pour chaque année concernée, du mode de répartition des charges et de la mise à disposition des justificatifs de celles-ci.

M. Y produit en cause d’appel :

—  un décompte du 26 mars 2016 pour l’année 2014 mentionnant un solde positif de 363,13 euro en faveur des locataires et relatifs aux frais d’entretien des locaux par la société Bio service et les frais d’ascenseur;

—  un décompte du 26 mars 2016 pour l’année 2015 mentionnant un solde dû par les locataires et relatifs aux frais d’entretien des locaux par la société Bio service, les frais d’ascenseur, et les frais d’électricité des parties communes à partir du 10 juillet 2015 pour cette dernière dépense;

—  un « récapitulatif des sommes dues » au 31 décembre 2015 reprenant le solde des charges dues en 2014 et 2015 selon les deux précédents décomptes, les sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2014-2015, un poste de dépense « consommations du 1er août 2014 au 21 décembre 2015 » et mentionnant des acomptes sur les consommations de gaz et d’eau;

—  un décompte détaillé des consommations du 1er août 2014 au 31 décembre 2015 pour l’eau, le gaz et l’électricité jusqu’au 9 juillet 2015;

—  un décompte du 7 mai 2016 relatif à la dépense de gaz du 1er janvier au 30 avril 2016;

—  un récapitulatif des comptes mentionnant que le coût de l’état des lieux et des travaux de réparation ont été mis à la charge des locataires;

—  les avis justificatifs de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014 à 2016.

M. B et Mme X (locataires) versent aux débats une correspondance du 16 août 2016 de M. Y auxquels sont joints des décomptes détaillés des 13 août 2016.

Il résulte de l’ensemble de ces documents que M. B et Mme X ont payé la somme totale de 3541,93 euro au titre des provisions sur charges et la somme de 2877,24 euro à titre d’acompte sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et les consommations d’eau et de gaz.

M. Y justifie en cause d’appel des dépenses qu’il invoque par la production des factures justificatives et des avis d’imposition sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

M. B et Mme X critiquent la clé de répartition en fonction de la surface habitable, faisant valoir que des locaux occupés situés en sous-sol sont omis du calcul et que le 10 mars 2016 M. Y leur a facturé 75 % de la consommation d’électricité.

En l’espèce, le bail stipule en son paragraphe 2.8 que les charges sont réparties au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur ou tout autre état de répartition.

Il n’est pas justifié de l’existence d’un règlement de copropriété ou de l’existence d’un règlement intérieur, tout autre état de répartition est donc envisageable, étant toutefois précisé qu’en son paragraphe 1.6, le contrat prévoit que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait l’objet d’un appel séparé une fois l’an et n’est donc pas pris en compte dans les provisions sur charges et qu’en son paragraphe 1.10, le contrat stipule que l’eau et le chauffage ont des décompteurs individuels et bénéficient d’une facturation séparée de la provision des charges.

Au vu de l’ensemble des décomptes et des écritures de M. Y:

—  les charges sont réparties en fonction de la consommation réelle s’agissant des consommations propres à M. B et Mme X lorsque des décompteurs individuels ont été installés;

—  pour le reste des charges hors celles de l’ascenseur et tant que les décompteurs n’ont pas été installés pour certaines charges, M. Y a procédé à une répartition au prorata de la superficie habitable des locaux des rez- de chaussée et premiers et deuxième étages par rapport à la superficie habitable de l’immeuble;

—  pour les ascenseurs, la clé de répartition est 2/3 pour le logement de M. B et Mme X et d’1/3 pour le logement du premier étage.

M. B et Mme X ne démontrent pas qu’une surface habitable située en sous-sol et disposant d’un chauffage par le sol a été omise alors que la charge de la preuved u caractère indu des provisions et charges acquittées pèsent sur eux.

En revanche, si M. Y justifie de la surface habitable du logement occupé par M. B et Mme X et du logement du premier étage, il ne justifie pas de la surface habitable du rez-de-chaussée, pourtant pris en compte dans la répartition des charges. Ainsi, il n’est pas démontré l’exactitude des calculs des charges opérés en fonction de la surface habitable.

Sur l’ascenseur, la répartition des dépenses d’entretien en fonction de l’utilité de l’ascenseur est énoncée par M. Y et n’est pas critiquée par M. B et Mme X.

Au vu des décomptes et des pièces justificatives des charges aux débats, les charges calculées au prorata de la surface habitable du logement par rapport à la surface de l’immeuble sont indues.

Ainsi, les charges et provisions acquittées sont indues à hauteur de 721,77 euro. M. Y sera condamné à restituer cette somme et le jugement émendé de ce chef.


  • Cour d’appel de Douai, Chambre 8, section 4, 11 juillet 2019, RG n° 18/01679

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