En sa qualité d’officier public, le #notaire doit veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il instrumente. En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée en présence d’une situation rendant l’erreur invincible

En sa qualité d’officier public ministériel, le notaire doit veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il instrumente, en procédant à la vérification des faits ainsi qu’à toute recherche juridique utile.

En revanche, aucune faute ne peut lui être reprochée en présence d’une situation rendant l’erreur invincible. De même, lorsqu’il reçoit un acte en l’état des déclarations erronées d’une partie ou de documents entachés d’erreur, sa responsabilité n’est engagée que s’il est démontré qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l’exactitude des faits rapportés.

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En l’espèce, ainsi que l’a rappelé de manière précise et circonstancié le premier juge :

—  l’acte authentique reçu le 31 mai 2007 par Maître Y Z, aux droits et obligations duquel se trouve aujourd’hui la SCP notaire intimée, mentionne, en son paragraphe ‘DÉSIGNATION’ : «  L’îlot RAUORO, sis dans l’île de Tahaa, district de Iripau, d’une superficie :

 –  d’après titre, de 8 hectares 90 ares, ainsi qu’il figure sur le procès-verbal de bornage n° 227 et le plan parcellaire n° 227 dressé par le géomètre J. D le 22 juin 1948, le tout ci-annexé et délivré par la direction des affaires foncières, division du cadastre ;

 – et d’après un plan établi par la SCP I-J le 2 mars 2004 et annexé à la lettre de la Direction de l’équipement du 22 mai 2017 ci-après visé, de 7 ha 95 a 93 ca avec les droits du Féo d’une superficie de 95a 02ca, soit ensemble 8 ha 90 a 95 ca«   ;

—  cet acte reprend également un extrait de la note de renseignements délivrée par la subdivision du service de l’urbanisme aux îles sous le vent le 21 juin 2006 n° 1290/AU, ISLV et dont les parties ont déclaré avoir pris connaissance, et annexée conformément à l’article D 115-1 du Code de l’aménagement de la Polynésie française, qui indique expressément : l’îlot ‘RAUORO’ d’une superficie de 08 ha 90 a ;

—  en outre, en vue de la cession susvisée, la délimitation du domaine public maritime concernant cet îlot a été effectuée et mentionnée sur un schéma annexé au courrier, visé à l’acte, n° 410/DEQ/ISLV qui a été adressé le 22 mai 2007 par la Direction de l’équipement (Subdivision des îles sous le vent) au notaire chargé d’instrumenter ;

—  et enfin l’acte litigieux précise que : « Un plan de situation, établi par la S.C.P. I-J le 2 mars 2004, sur lequel la limite du domaine public maritime a été portée en rouge, a été annexé ».

Il convient également de rappeler que le notaire n’est aucunement tenu de se rendre sur place afin de contrôler les énonciations des actes et documents qui lui sont remis, ni a fortiori de faire procéder lui-même à l’arpentage et aux mesures de la superficie du bien vendu.

En conséquence, au regard des plans et justificatifs qui lui ont été produits (procès-verbal de bornage, plan parcellaire et plan établi par un cabinet de géomètre), concordants quant à la superficie de l’îlot vendu, dûment référencés et annexés à son acte, ainsi que des autorités à l’origine de ceux-ci (la Direction de l’équipement et la Direction des affaires foncières, division du cadastre), le notaire a pleinement et correctement procédé aux vérifications que ses obligations professionnelles lui imposaient.

C’est en vain que l’appelante soutient que le notaire aurait commis une erreur en incluant, au vu du plan remis par la direction de l’équipement, dans la superficie de l’îlot acheté celle du ‘Féo’, c’est à dire du platier corallien émergent, alors que :

—  d’une part, l’existence et la délimitation de ce Féo résultaient clairement du plan de la S.C.P. de géomètres I-K, annexé à l’acte ;

—  et, d’autre part, il résulte des actes produits en défense, tous antérieurs à l’acte critiqué, que l’appelante, via son gérant M. A B, connaissait parfaitement les lieux et plus spécifiquement la question de ces ‘Féo’, usuellement inclus dans le périmètre de biens immobiliers comparables vendus ou pris à bail.

De surcroît, la S.C.I. ROA a consenti à l’acquisition de cet îlot, notamment sous la condition de : « prendre l’immeuble présentement vendu dans son état actuel, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, erreur dans la désignation ou dans les mesures et contenance sus-indiquées, toute différence en plus ou en moins, excédât-elle-même 1/20, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ». Si, comme elle le soutient, son acquisition était conditionnée par le mesurage précis de l’îlot en l’état de la difficulté posée par l’existence d’un Féo, dont elle était parfaitement informée, il lui était loisible de refuser cette clause, dépourvue d’ambiguïté.

Enfin, l’analyse du notaire, prétendument erronée quoique reposant sur le plan de géomètre précité, a été également confortée, lors de l’acte litigieux, par le titre établi au vu d’un procès-verbal de bornage et du plan parcellaire dressé le 22 juin 1948 par un autre géomètre, J. D, délivré par le cadastre, qui retenaient également une superficie de 8 ha 90 a. Or, à défaut pour l’appelante de démontrer que ces documents comportaient également une erreur identifiable par le notaire, il convient de considérer que l’analyse des pièces à laquelle il a procédé, ayant révélé une concordance entre plusieurs documents émanant de diverses autorités, n’est pas fautive.

La preuve d’une telle faute ne saurait davantage résulter du plan cadastral du 28 août 2013, mentionnant pour le motu en objet une superficie totale de 7 ha 11 a 66 ca, dès lors que la responsabilité du notaire ne peut nécessairement s’apprécier qu’à l’aune des documents et informations dont il disposait lors de la rédaction de l’acte litigieux, six ans plus tôt.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la persistance d’un préjudice certain et actuel subi par la S.C.I. ROA, malgré la signature d’un protocole d’accord transactionnel avec son vendeur lui ayant permis d’obtenir, selon les conclusions de l’intimée, non contredites sur ce point, une réfaction de son prix d’achat de prés de 20 millions FCP, l’absence de preuve suffisante d’une faute ne permet pas de retenir la responsabilité de la SCP notaire,  sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 (anciens) du Code civil.

Par conséquent, la S.C.I. ROA, appelante, sera déboutée de ses entières demandes et le jugement déféré confirmé en toutes ses dispositions.


  • Cour d’appel de Papeete, Chambre civile, 11 juillet 2019, RG n° 18/00114

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