La vente de bâtiments construits dix ans après l’achat du terrain n’est pas spéculative

Pour être qualifié de marchand de biens, le contribuable doit être animé d’une intention spéculative au jour de l’acquisition de l’immeuble revendu. Ce n’est pas le cas lorsque dix années séparent l’acquisition du terrain de la construction et de la vente de l’immeuble.

UnknownUne société civile immobilière (SCI), ayant pour objet la location de biens immobiliers, achète un terrain nu en 1994. En 2004, elle y construit deux bâtiments comprenant six appartements et un local commercial. Elle met en location le local commercial et cède les six logements, en 2004 et 2005, en se plaçant sous le régime d’imposition des plus-values des particuliers.

En suite de la vérification de la comptabilité de la SCI, l’administration fiscale lui notifie un redressement, considérant que le produit de ces ventes doit être imposé à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’il est lié à une activité de marchand de biens.

Contrairement aux juges de première instance qui avaient confirmé le redressement, la Cour administrative d’appel de Paris juge que les deux critères pour que la SCI soit qualifiée de marchand de biens, à savoir le caractère habituel des opérations d’achat/vente et l’intention spéculative au jour de l’acquisition du bien revendu, ne sont pas cumulativement remplis.

Les juges administratifs constatent que la construction des immeubles cédés a été réalisée presque dix ans après l’acquisition du terrain par la SCI et que cette dernière n’a réalisé aucun bénéfice sur cinq des six lots vendus. Son intention spéculative au jour de l’acquisition du terrain en 1994 n’est donc pas établie.


  • Cour administrative d’appel de Paris,  5 juillet 2019, RG n° 17PA22522

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