Le #notaire doit réparer le préjudice de déception et d’anxiété de l’acquéreur

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’état d’un acte portant déclaration des vendeurs sur l’accès par l’arrière du bâtiment par le chemin goudronné et l’évocation d’un passage, sans plus de précision, il appartenait au notaire sinon de rechercher la nature juridique du passage ou de l’accès évoqué, du moins de s’en soucier en appelant l’attention des parties sur l’imprécision de telles notions lorsqu’elles ne sont corroborées, comme en l’espèce, par aucun acte institutif ou recognitif de servitude, et sur les risques possiblement attachés au caractère essentiellement révocable d’une tolérance même ancienne à cet égard.

Ne justifiant pas l’avoir fait, maître D, notaire, a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard des parties sur le fondement de l’art. 1382 devenu 1240 du Code civil.

Mme Y ne formule de demande en réparation contre le notaire, d’autres chefs que son seul préjudice moral, qu’à titre subsidiaire si la nullité de la vente n’est pas prononcée. Et sa demande tendant à voir M. D condamné à garantir ses vendeurs de la charge des condamnations prononcées contre eux ne peut pas s’analyser, dans les termes de la formulation des demandes telles qu’elles figurent au dispositif de ses dernières conclusions, en une demande de condamnation directe à l’égard de M. D.

La nullité de la vente ayant été prononcée, seule la demande de réparation présentée par Mme Y au titre de son préjudice moral peut être examinée.

Il est constant que depuis 2010 puis plus encore à compter de 2013 le duplex du deuxième étage est impropre à la location pour être absolument inaccessible, situation ayant fait perdre, de ce fait, à Mme Y au mois depuis 2013, le gain espéré d’un loyer de 400 euro par mois.

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Cette seule situation, source de déception et d’anxiété, a nécessairement causé à Mme Y un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocationd’une somme de 10. 000 euro à titre de dommages-intérêts.

Et faute d’insolvabilité démontrée de ses vendeurs, elle sera déboutée de la demande tendant à voir le notaire garantir ces derniers des condamnations mises à leur charge.

S’agissant de la demande des époux X, vendeurs, tendant à se voir garantir par le notaire des condamnations mises à leur charge, elle n’est pas irrecevable en appel, dès lors qu’elle est justifiée par l’évolution du litige que caractérise le fondement nouveau des demandes de Mme Y, laquelle agit non plus comme en première instance au motif d’un comportement fautif de ses vendeurs (manquement à l’obligation de délivrance ou dol) qui rendait vain, en l’état de leur propre faute, tout appel en garantie de ces derniers contre le notaire, mais en nullité au motif de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, laquelle peut être une erreur objective susceptible de fonder la nullité de la vente, même en cas d’absence de toute faute de leur part, ce qui est le cas en l’espèce et leur permet alors de recourir contre le notaire, sans s’exposer au moyen pris de leur propre faute.

Au fond, sur ces demandes :

— il sera rappelé qu’en cas de nullité d’une vente, l’obligation à restitution du prix en contrepartie de la restitution de l’immeuble vendu ne constitue pas pour les vendeurs qui retrouvent la propriété de leur bien un préjudice réparable,

—  que l’intérêt au taux légal ayant couru sur la somme, à restituer, de 100. 000 euro depuis le 1er juillet 2008 constitue en revanche pour les époux X un préjudice réparable qui sera mis à la charge du notaire,

—  et jugé que tous autres chefs de préjudice, en ce compris l’indemnité allouée à Mme Y sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile à la charge des époux X et les taxes foncières dont les époux X n’auraient pas eu à s’acquitter si l’acte de vente avait été efficace, seront garantis par le notaire D.


  • Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 25 juillet 2019, RG n° 17/04701

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