La propriétaire doit remettre au locataire un #logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes

L’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 impose au bailleur, à titre d’obligation principale et essentielle, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

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Le même texte lui fait obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

L’expert judiciaire a constaté :

—  que l’installation électrique du logement n’était pas conforme aux normes techniques applicables (une prise de courant dépourvue de capot et présence de fils nus dans un placard),

—  que l’installation sanitaire n’était pas conforme alors que la cuisine avait un accès direct sans fermeture à la salle d’eau et que le logement n’était pas équipé d’une VMC conforme,

—  qu’il existait d’importantes traces d’humidité dans le placard de la chambre,

—  que l’insert de chauffage était dépourvu de toute protection.

Après avoir relevé que les travaux réalisés par la bailleresse et achevés en novembre 2015 avaient consisté en la pose d’une boîte aux lettres, d’une rampe d’escalier et d’un radiateur ainsi qu’en divers travaux de peinture, l’expert judiciaire a fait état de ce qu’il n’avait pas été justifié devant lui de l’exécution effective de travaux de nature à mettre fin aux infiltrations d’eau dans la chambre.

Il a enfin chiffré le coût des travaux de mise en conformité du logement à la somme de 8 .280,80 € TTC au titre de la réfection de l’installation électrique (1.796 €), de la pose d’une fermeture entre la cuisine et la salle d’eau (1.068 €), de la création d’une VMC (1.364 €), de la reprise de l’étanchéité de la toiture (1.560 €) et de l’habillage de l’insert de chauffage (1.740 €).

L’agence régionale de santé (ARS) de la région Provence Alpes Côte d’Azur, auprès de laquelle Madame E-F Y a déposé une plainte, a dépêché sur place deux techniciens qui aux termes de leur rapport adressé le 22 août 2016 au maire de la commune ont décrit de façon précise et circonstanciée les désordres et non-conformités constituant des manquements aux prescriptions du règlement sanitaire départemental.

Ce service a notamment mis en évidence :

—  l’absence de dispositif de renouvellement de l’air (amenée et évacuation) dans la pièce principale équipée d’un poêle à bois de type insert (art. 2.5 et 3.1 du décret),

—  la présence d’une salle d’eau aménagée dans la cuisine sans porte de séparation,

—  la non-conformité de l’installation électrique caractérisée par la résistance insuffisante des conducteurs de terre sur l’ensemble des prises du logement, par la présence de fils électriques dénudés et par l’absence de mise sous gaine des fils dans la pièce de débarras abritant le compteur,

—  le dépôt en toiture de tuiles inutilisées risquant de tomber.

Si l’ARS estime que la mise en oeuvre de la procédure d’insalubrité du code de la santé publique n’est pas nécessaire, ses constatations, corroborant et complétant celles de l’expert judiciaire, permettent de retenir de nombreuses atteintes à la décence du logement d’habitation au regard :

—  des art.  2.5 et 3.1 du décret du 30 janvier 2002 selon lesquels les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, tandis que l’installation de chauffage doit être munie d’un dispositif d’évacuation des produits de combustion adapté aux caractéristiques du logement,

—  de l’art.  3.5 du décret selon lequel l’installation sanitaire doit être séparée de la cuisine et aménagée de manière à garantir l’intimité personnelle,

—  de l’art.  2.4 du décret aux termes duquel les réseaux et branchements d’électricité ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements,

—  de l’art.  2.3 du décret qui proscrit la présence de matériaux de construction présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ( défaut d’habillage de l’insert de chauffage et amoncellement sur la toiture de tuiles inutilisées risquant de chuter),

—  de l’art.  2.1 du décret selon lequel le logement assure le clos et le couvert et protège contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Sur ce dernier point il sera observé que la facture de travaux de couverture du 3 mars 2015 n’est pas de nature à établir qu’il a été définitivement mis fin au désordre d’infiltrations, l’expert n’ayant pas pu émettre un avis technique sur l’efficacité de ces travaux, qui en raison de leur nature et de leur très faible montant (266,40 euro pour la fourniture et la pose de deux plaques de fibrociment) doivent être qualifiés de réparation de fortune, ce que confirment les photographies annexées au constat d’huissier du 1er avril 2016, mais aussi, et surtout, celles versées au dossier en pièce 4 par l’appelante elle-même.

Quant aux travaux réalisés par la bailleresse, ils n’étaient manifestement pas de nature à remédier aux désordres et non-conformités relevés tant par les services de l’ARS que par l’expert judiciaire, puisqu’ils n’ont porté ni sur la ventilation du logement, ni sur l’installation électrique, ni sur les équipements sanitaires, ni enfin sur l’étanchéité générale de la toiture.

Eu égard à l’importance des remèdes préconisés par l’expert judiciaire pour un coût supérieur à deux années de loyer, il est ainsi formellement établi que le logement, qui ne garantit pas la sécurité physique et la santé des locataires, ne satisfait pas aux conditions posées par les art. 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, et ne peut donc être qualifié de logement décent au sens de l’art. 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le tribunal a par conséquent justement considéré qu’en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, la locataire était fondée à demander la résiliation du bail aux torts exclusifs de madame B Z, alors qu’elle avait dû renoncer à emménager dans les lieux et que l’art. 20-1 de la loi, qui confère au locataire la faculté d’exiger la mise en conformité du logement, ne la privait pas du droit de faire prononcer judiciairement la résiliation du contrat de location.

Au demeurant, par lettre recommandée du 17 août 2015 suivie d’un courrier électronique du 30 septembre 2015, madame Z a été en vain mise en demeure, en la personne de son mandataire, de remédier sous quinzaine à l’insalubrité des lieux, ce qui autorisait Madame Y à opter pour la voie contentieuse (l’assignation en référé expertise et en suspension du paiement des loyers a été délivrée dès le 30 octobre 2015).

C’est enfin à tort qu’il est soutenu que la locataire se serait fautivement opposée à la remise en état des lieux, alors que ce n’est que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, plus d’une année après la signature du bail, que la propriétaire a offert de réaliser divers travaux selon devis ABCD du 3 septembre 2016 d’un montant de 1.870 € seulement, qui ne suffisaient manifestement pas à rendre le logement décent eu égard au chiffrage proposé par l’expert judiciaire.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de madame Z, bailleresse, à la date du 18 juillet 2017.


  • Cour d’appel de Grenoble, 2ème chambre, 2 juillet 2019, n° 17/04170

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