#Surendettement. Le juge dit : pas de délais de remboursement sans vente de la maison

En application de l’art. L. 733-13 du Code de la consommation, le juge saisi de la contestation prévue à l’art. L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7.

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A titre liminaire, il convient de préciser que la débitrice ne fait état d’aucun changement dans sa situation personnelle et financière de sorte que sa capacité mensuelle de remboursement arrêtée par le Tribunal n’a pas lieu d’être réévaluée.

Aux termes de l’art. L.733-3 du Code de la consommation, la durée totale des mesures mentionnées à l’art. L. 733-1 ne peut excéder sept années. Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale.

En l’espèce, le montant total du passif de Mme X, débitrice, s’élève à la somme de 215.773,93 euro. Sa capacité de remboursement a été fixée à la somme de 324,67 euro. Dans ces conditions, le passif ne peut être apuré dans un délai de 84 mois. Cependant, l’allongement de la durée des mesures ne trouve à s’appliquer que si le plan permet l’apurement total des dettes. Or, au regard de l’état du passif de Mme X, cet allongement permettant l’apurement total du plan engagerait la débitrice sur une durée déraisonnable.

Bien que la Cour constate l’existence de difficultés rencontrées par la débitrice pour procéder à la vente de son bien immobilier, seule cette vente permettrait d’apurer de manière significative son passif.

En conséquence, au regard de ces constatations, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme X doivent être subordonnées à la vente de son bien immobilier dans le délai d’un an à compter de cet arrêt.


  • Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 20 août 2019, RG n° 18/01373
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Il ne faut pas exiger du #notaire la remise d’un acte que l’on peut trouver au service de la publicité foncière (#SPF)

Aux termes des dispositions de l’art. 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructionlégalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

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Le demandeur à la mesure d’instruction in futurum, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Mme X estime que des irrégularités ont affecté l’assemblée générale du 29 avril 2014 au cours de laquelle il a été décidé de la vente du bien immobilier sis à Colombes 7 boulevard des Oiseaux, faisant valoir notamment que certains associés en la personne de MM, I et C E, qui avaient été radiés de la société depuis le 22 mai 2013, ont en réalité continué à être convoqués aux diverses assemblées générales et qu’il a été voté au nom des enfants du défunt I E sur la base d’une procuration douteuse.

Force est d’observer en l’espèce que Mme X a déjà introduit deux procédures conservatoires concernant la vente litigieuse, demandant dans le cadre d’une première procédure de référé, la consignation du prix devant provenir de la vente litigieuse, demande dont elle a été déboutée aux termes d’une ordonnance en date du 10 octobre 2014, et demandant à nouveau une telle consignation dans le cadre d’une seconde procédure de référé, procédure qui s’est soldée par une ordonnance de désistement en date du 9 janvier 2015.

Si Mme X indique dans ses conclusions d’appelante qu’elle a l’intention d’agir contre la SCI La Famille, les contours d’une telle action apparaissent particulièrement flous, étant précisé tout de même que la demande en nullité d’une assemblée générale se prescrit normalement en trois ans.

Il sera précisé tout de même qu’en l’état des pièces produites, il apparaît que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue en présence de maître U-V et dans les locaux de cette dernière, l’administrateur judiciaire représentant M E.

Surtout, la cour ne parvient pas à déterminer en quoi la production du compromis de vente et de l’acte authentique de vente qui ont été établis à la suite de cette décision seraient de nature à apporter à la requérante des informations complémentaires qui seraient indispensables à l’exercice d’une éventuelle action. En effet, il résulte des termes de la décision prise par l’assemblée générale que l’immeuble en cause devait être vendu la SCI La Famille représentée par M. D E qui exerçait les fonctions de gérant de la SARL depuis le 22 mai 2013 et qui a été confirmé dans ses fonctions dans le cadre de l’assemblée litigieuse et que cette vente devait être conclue pour le prix de 320. 000 euro pris net vendeur.

Par ailleurs, comme le fait justement observer la partie intimée, le notaire, toute personne peut obtenir copie d’un acte soumis à publicité foncière, même si elle n’est pas concernée par l’acte.

Il suffit à cet égard d’adresser une demande écrite au service de la publicité foncière (SPF) où l’acte a été publié, en précisant les données cadastrales de l’immeuble.

De la même façon, il est particulièrement difficile de comprendre en quoi la production du chèque ou du virement établi dans le cadre de l’achat pourrait être utile à l’appelante, dès lors que le prix de vente est connu et que le nom de l’acquéreur se trouvera sur l’acte de vente qu’elle aura demandé au service de la publicité foncière.

En conséquence, la partie appelante est parfaitement en mesure d’obtenir l’acte litigieux par des voies tout à fait ordinaires.


  • Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 2, 9 mai 2019, RG n° 18/24272

De pire en pire : des « gros » #notaires du Nord qui ne savaient pas qu’un extrait de la matrice cadastrale est nécessaire pour dresser un acte #immobilier

1/ Sur la faute de maître J-K A, notaire, en application de l’art. 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

  • D’une part, le notaire rédacteur de l’acte doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; il est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les conséquences et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
  • D’autre part, si le notaire rédacteur de l’acte, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique du 23 décembre 2011, maître J-K A, notaire associé au sein d’une SCP,  a reçu la vente conclue entre la société Capnor Immo et le SCI 20 Fresnoy, de sorte que maître J-K A, notaire appelé à la réception de l’acte authentique, est le notaire instrumentaire.

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Ledit acte authentique de vente décrit le bien immobilier, au paragraphe « désignation », comme « un immeuble à usage d’habitation en mauvais état à rénover ensemble les fonds et terrain en dépendant ».

Sont annexés à cet acte authentique :

• un extrait du plan cadastral édité le 27 octobre 2011 ne mentionnant aucune information sur la destination de l’immeuble,

• un état de l’installation intérieure d’électricité du 27 juillet 2009 indiquant que le bien litigieux est une maison individuelle,

• un constat amiante du 24 juillet 2009 indiquant que ‘le bien immobilier objet du présent diagnostic est une maison individuelle composée comme suit : sous-sol : cave, rez-de-chaussée : entrée, salon, séjour, cuisine, dégagement, escalier01, salle de bains, garage, 1er étage : palier, chambre1, chambre2, chambre3, escalier12, 2e étage : palier, chambre 4, chambre 5’, les plans joints à ce constat confirmant l’usage de maison individuelle,

• un constat de risque d’exposition au plomb du 16 mai 2011 indique que « le bien immobilier objet du présent diagnostic est une maison individuelle composée comme suit : sous-sol : cave, rez-de-chaussée : entrée, salon, séjour, cuisine, dégagement, escalier01, salle de bains, garage, 1er étage : palier, chambre 1, chambre 2, chambre 3, escalier1 2, 2e étage : palier, chambre 4, chambre 5 », les plans joints à ce constat confirmant l’usage de maison individuelle.

Sont également produits :

• le compromis de vente sous seing privé du 4 novembre 2011 conclu entre la société Capnor Immo et M. B X décrivant le bien litigieux comme suit : « Un immeuble à usage d’habitation avec travaux comprenant : au rez de chaussée 4 pièces avec cour et garage. 1er étage : 3 pièces et un grenier. 2e étage : 2 pièces »,

• l’acte authentique de vente du 27 septembre 2011 par lequel la société Capnor Immo a acquis l’immeuble litigieux, lequel est désigné comme « une maison à usage d’habitation en mauvais état »,

• l’état hypothécaire de l’immeuble litigieux au 4 novembre 2011, désignant l’immeuble comme une « maison »,

• en annexe d’un courrier du 19 décembre 2014 adressé par la SCI 20 Fresnoy, acquéreur, à l’administration fiscale une attestation notariée, rédigée par maître J-K A, d’acquisition de l’immeuble litigieux par ladite SCI et indiquant que celui-ci est « un immeuble à usage d’habitation en mauvais état à rénover ensemble les fonds et terrains en dépendant »,

• une attestation notariée de Maître J-K A du 8 novembre 2011 dans laquelle il certifie et atteste que M. B X se propose d’acquérir l’immeuble litigieux désigné comme un ‘immeuble à usage d’habitation’.

La cour d’appel note au surplus que la SCI 20 Fresnoy, par l’intermédiaire de son gérant, M. B X, a déclaré à l’administration fiscale dans son courrier du 19 décembre 2014 que : « une étude du bâtiment et de leurs précédents occupants démontre à l’évidence qu’il n’existait pas de commerce avant l’acquisition. Aussi, s’il y a eu changement d’affectation elle n’est pas de notre fait et a dû intervenir il y a très longtemps. Quoiqu’il en soit, pour notre part, nous avons bien procédé à l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ainsi que le prouve l’acte notarié ».

De ces éléments, il résulte que maitre J-K A, notaire instrumentaire qui a rédigé l’acte, n’avait aucun raison objective de douter de la véracité ou de l’exactitude des déclarations du vendeur quant à la destination de l’immeuble litigieux.

Pour autant, il est constant qu’en application de l’art. 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, la désignation de l’immeuble doit être faite conformément à un extrait cadastral, lequel doit être délivré avant la rédaction de l’acte afin que le notaire rédacteur de l’acte puisse respecter les exigences en matière de publicité foncière, notamment indiquer la nature de l’immeuble vendu.

Il s’ensuit que le notaire rédacteur de l’acte doit obtenir un extrait de la matrice cadastrale identifiant le bien, sa nature et le propriétaire.

En l’espèce, il résulte des pièces produites au débat, en particulier les échanges de courrier entre l’administration fiscale et le relevé de propriété de 2011, que l’immeuble litigieux, au moment de l’acte de vente régularisé par maître J-K A le 4 novembre 2011, est en réalité composé d’un commerce avec boutique et d’une pièce d’habitation.

Il s’ensuit que maître J-K A notaire instrumentaire qui a rédigé l’acte, n’a pas vérifié par des investigations utiles, alors qu’il existe à l’évidence une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur sur la destination du bien vendu, notamment en demandant un extrait de la matrice cadastrale, et qui par leur nature et leur portée juridique ont conditionné l’efficacité de l’acte qu’il a dressé, ce dont il résulte que maître J-K A a manqué à son devoir d’authentification et de vérification et à son obligation de prudence et de diligence face à l’efficacité de l’acte de vente

En conséquence, maître J-K A, en sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes qu’il instrumente, a commis une faute délictuelle en n’accomplissant pas toutes les investigations utiles qu’implique son office pour s’assurer de la réelle destination de l’immeuble litigieux.

Le jugement dont appel est confirmé de ce chef.

2/ Sur la faute de la SCP H P O-H Q-R P, notaire en participation, il est établi, comme cela résulte de l’acte authentique de vente du 23 décembre 2011, que l’acte authentique a été reçu par maître J-K A avec la participation de maître G H, notaire à Z, assistant l’acquéreur au cours de l’opération immobilière projetée, ce dont il résulte que Maître G H, notaire admis à participer, est un notaire en participation.

Il est constant que la qualité de « rédacteur de l’acte » est reconnue tant au notaire instrumentaire qu’au notaire, appelé par une partie, à participer.

Il s’ensuit que le notaire en participation engage sa responsabilité dans les mêmes conditions que le notaire instrumentaire.

En conséquence, maître G H, notaire qui assistait la SCI 20 Fresnoy, représentée par son gérant, M. B X, était tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur sur la destination du bien vendu, notamment en demandant un extrait de la matrice cadastrale, et qui par leur nature et leur portée juridique ont conditionné l’efficacité de l’acte authentique de vente de l’immeuble litigieux.

En l’espèce, au vu des motifs précédemment énoncés, il est évident que maître G H n’a pas accompli les diligences nécessaires pour s’assurer de l’exactitude de la destination du bien déclarée par le vendeur alors qu’en sa qualité de notaire en participation à l’acte de vente litigieux, il devait s’assurer de l’efficacité de l’acte que la SCI 20 Fresnoy, représentée par son gérant, M. B X, souscrivait.

Il s’ensuit que la SCP H P O-H Q-R P, en sa qualité d’officier public chargé d’assurer la sécurité et l’efficacité des actes auxquels elle participe, a commis une faute délictuelle en n’accomplissant pas toutes les investigations utiles qu’implique son office pour s’assurer de la réelle destination de l’immeuble litigieux.

Le jugement dont appel est confirmé de ce chef.


  • Cour d’appel de Douai, 3e chambre, 6 juin 2019, RG n° 18/03022

L’insoutenable légèreté du #notaire qui vend des combles dans un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter

Le notaire en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, même si il n’en a pas été le négociateur ou qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties.

S’il n’appartient pas au notaire de faire des investigations sur place, il doit procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il rédige ; il a notamment l’obligation de contrôler les déclarations des parties, notamment celles relatives à son habitabilité, de procéder à des recherches sur la situation des biens, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, de s’assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de vente précédents concernant le même bien immobilier.

Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’espèce, l’acte de vente du 1er juillet 2004 établi par maître C, notaire, rappelle les dispositions législatives sur le logement décent et stipule que “l’ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle d’une interdiction d’habiter résultant d’un arrêté préfectoral en date du 17 octobre 2001 dont une copie est demeurée jointe et annexée aux présentes. L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette interdiction et acquérir toutes les connaissances prises de la législation en vigueur et de la situation particulière de l’immeuble. En conséquence, il déclare faire son affaire personnelle de la levée de cette interdiction à ses frais sans qu’aucune garantie ne lui soit donnée à ce titre par le VENDEUR”.

Or, ces stipulations, qui font explicitement référence à l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 tant dans son objet que dans sa portée, ne sont nullement reprises dans l’acte de vente du 4 février 2011 établi par maître G H qui s’est contentée de lister les documents annexés à son acte en faisant figurer, non pas l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 mais le certificat de salubrité et de non péril mentionnant l’arrêté préfectoral sans en préciser toutefois son objet et sa teneur. Force est donc de constater que l’arrêté préfectoral du 17 octobre 2001 n’est ni reproduis, ni annexé dans l’acte de vente du 4 février 2011, contrairement au précédent acte de vente du 1er juillet 2004.

La lecture de l’acte authentique de vente du 4 février 2011 et de ses annexes ne fait donc nullement mention de l’interdiction d’habiter le bien immobilier vendu, alors que ce même acte acte de vente précise en page 11 que «les biens, objet des présentes sont affectés en tout ou partie à un usage d’habitation».

Il importe peu de connaître la profession de l’acquéreur dès lors que le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client.

Dans ces conditions, la clause par laquelle l’acquéreur reconnaît avoir «reçu du notaire toutes les explications et les éclaircissements sur la portée, les effets et les conséquences de ces charges, prescriptions et limitations» n’est qu’une clause de style insuffisante à démontrer que maître G H a respecté son obligation de conseil et d’information, et ce d’autant plus qu’elle n’est pas en mesure de justifier les raisons pour lesquelles elle s’est limitée à procéder par visa imprécis sans reprendre les stipulations insérées dans le précédent acte de vente.

Maître G H ne peut arguer ne pas avoir eu connaissance de l’acte de vente du 1er juillet 2004 dès lors que tenue à l’efficacité des actes qu’elle dresse, il lui incombait d’effectuer des recherches sur les origines de l’immeuble vendu, notamment en obtenant le précédent acte de vente avant d’établir son propre acte et de vérifier au besoin les éléments d’information y figurant, notamment s’agissant d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter pour un bien immobilier vendu à usage d’habitation.

Maître G H, notaire, alors qu’elle devait avoir connaissance des précédents actes de vente, ne s’est pas interrogée sur la contradiction existant entre l’acte de vente du 1er juillet 2004 et les éléments contenus dans le compromis de vente du 3 novembre 2010 et le règlement de copropriété et n’a effectué aucune diligence pour faire dissiper les doutes sur l’état d’habitabilité du bien immobilier.

Il n’est pas nécessaire de connaître la position actuelle de la préfecture sur l’appartement litigieux dès lors que l’appréciation de la faute du notaire s’apprécie au moment de l’établissement de l’acte authentique de vente. De même, il importe peu que l’indication de la porte d’accès au bien immobilier soit erronée dans l’arrêté préfectoral dès lors que c’est cet arrêté qui a été visé dans l’acte de vente du 1er juillet 2004.

En outre, il ne peut être soutenu que la description du bien faite par maître G H dans l’acte du 4 février 2011 est conforme à celle de l’acte du 1er juillet 2004 et du règlement de copropriété dans la mesure où l’interdiction d’habiter n’est pas explicitement stipulée dans le corps de l’acte.

En omettant de reprendre dans son acte de vente à l’identique les stipulations insérées dans le précédent acte de vente sur l’interdiction d’habiter résultant d’un arrêté préfectoral, alors qu’en qualité de rédacteur de l’acte, elle en avait eu connaissance, maître G H n’a pas attiré l’attention et éclairé monsieur B, acquéreur, sur les risques qu’il prenait en s’engageant à acheter un bien à usage d’habitation, alors qu’il existait un arrêté d’interdiction d’habiter le bien depuis le 17 octobre 2001.

Il s’ensuit que maître G H a non seulement manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur B mais elle a également commis une faute en régularisant un acte authentique de vente portant sur un appartement à usage d’habitation, alors qu’il était frappé d’une interdiction d’habiter. 

La restitution totale du prix, des intérêts et des frais de vente indus, consécutive à une annulation de la vente, ne vise qu’à replacer les parties dans l’état où elles étaient avant la vente et n’ont pas un caractère indemnitaire, de sorte que le notaire, qui a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur, ne peut être condamné à garantir l’acheteur de la restitution du prix de vente et des frais incombant au vendeur.

Toutefois, le notaire peut être condamné à garantir le paiement des restitutions dues à l’acquéreur uniquement lorsque leur versement est définitivement compromis.

Les manquements de maître G H à ses obligations de conseil et de garant de l’efficacité juridique des actes qu’elle dresse ont vicié le consentement de Monsieur B qui a accepté d’acheter un appartement à usage d’habitation, alors que répondant aux critères de combles, ce bien était frappé d’une interdiction d’habiter. Il s’ensuit que les manquements de Maître G H ont également contribué au préjudice subi par monsieur B qui a perdu une chance de percevoir des revenus locatifs de ce bien.


  • Tribunal de grande instance de Bobigny, 6e chambre, 3e section, 17 novembre 2016, RG n° 14/12656

L’#huissier est responsable des actes signifiés, alors même qu’ils ont été rédigés en projet par un #avocat

En vertu de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, il pèse sur ceux-ci, chargés notamment de procéder à l’établissement et la délivrance des actes qu’ils ont été chargés de régulariser, une obligation de soin, de diligence et un devoir de conseil.

Ils ont ainsi l’obligation d’assurer la régularité des actes qu’ils délivrent, ce qui leur impose de rechercher tous les renseignements et de procéder à toutes les vérifications nécessaires à la bonne exécution de leur mandat. Ils doivent vérifier, avant d’intervenir, les informations fournies par leur client afin d’assurer l’efficacité des actes requis.

La responsabilité du professionnel étant de droit commun, elle suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

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Au cas d’espèce messieurs W-R et J Y ont fait assigner en référé maître F, es qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Eden Car et M. N B et Mme O C en qualité de cautions solidaires de la Sarl Eden Car, preneur du bail commercial consenti le 4 février 2002, par actes d’huissier délivrés les 29 et 30 décembre 2004 par maître H E épouse A U, huissier de justice. Ces actes ont donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

Suivant ordonnance de référé du 5 décembre 2005 le président du Tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l’expulsion, condamné maître F es qualités à payer à MM. C  21. 879,60 euro, condamné M. B et Mme C à payer une provision de 30 .000 eurs à valoir sur la dette locative de la Sarl Eden Car pour les sommes exigibles avant l’ouverture de la procédure collective ou du fait de celle-ci, à l’exception des loyers de décembre 2004 à novembre 2005 inclus.

Toutefois cette ordonnance a été annulée par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 octobre 2011, motif pris d’une saisine irrégulière du juge des référés sur la base d’actes d’assignation nuls comme ayant été délivrés par l’huissier au dernier domicile connu de M. N B et Mme O C ([…] ‘la Calada’ à Colomars 06670), alors qu’il est de principe que la signification doit être faite à personne et que l’huissier ne peut procéder selon les modalités de l’art. 659 du Code de procédure civile que s’il a épuisé tous les moyens mis à sa disposition pour procéder à un telle signification.

La cour a ainsi retenu que les diligences accomplies par l’huissier telles que relatées dans les actes de signification – démarches auprès des nouveaux occupants, de la mairie, interrogation du minitel – étaient insuffisantes pour procéder à une signification selon l’article 659, évoquant la faculté que l’huissier avait d’interroger maître F –  présent en la cause en qualité de mandataire liquidateur de la société Eden Car  – pour connaître l’adresse de M. B, dirigeant de la Sarl, et celle de Mme C, ces derniers étant les seuls associés de la Sarl. Elle a également considéré que la nullité des actes de signification faisait grief à M. B et Mme C qui n’avaient pu faire valoir leurs moyens de défense.

Il est manifeste qu’en s’abstenant d’interroger le mandataire liquidateur de la société Eden Car, maître E épouse E épouse A U, huissier de justice, a procédé à des diligences insuffisantes et a manqué aux exigences de l’article 654 du code de procédure civile selon lequel la signification doit être faite à personne.

Selon les art. 1 et 2 de l’ordonnance du 2 février 1945, les huissiers de justice, qui sont les seuls officiers ministériels ayant qualité pour signifier les actes et les exploits, sont responsables de la rédaction de leurs actes, sauf lorsque l’acte a été préparé par un autre officier ministériel, pour les indications matérielles qu’ils n’ont pas pu eux-mêmes vérifier.

Maître E ne peut valablement se prévaloir de ces dispositions éxonératoires de responsabilité qui sont inapplicables à la présente espèce puisque maître X avocat n’a pas la qualité d’officier ministériel.

En conséquence, le fait que maître X, avocat, ait bien donné mandat à l’huissier de délivrer les assignations en référé à M. B et Mme C en lui adressant des projets d’assignation comportant l’adresse des destinataires telle que mentionnée sur l’acte de bail commercial, sans actualisation, ne dispensait par l’huissier de procéder aux diligences nécessaires de nature à assurer l’efficacité des actes requis, au besoin en vérifiant les informations fournies par son mandant. Par suite maître E qui n’est pas un simple exécutant, ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant d’informaiton inexactes fournies par son mandant. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une faute de l’huissier à l’égard des consorts Y.


  • Cour d’appel de Nîmes, 1ère chambre, 11 avril 2019, n° 17/04784

Responsabilités et conséquences de l’abstention des vendeurs de déclarer les servitudes au #compromis

Ayant constaté que la vente par les époux X d’une parcelle de terrain à M. A et Mme B, acquéreurs, était subordonnée à la délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées dans le compromis de vente, et relevé que l’acte de vente soumis à la signaturedes parties contenait des servitudes nouvelles et que les vendeurs étaient d’une particulière mauvaise foi pour s’être abstenus de déclarer au compromis l’existence de celles-ci alors qu’ils en avaient une parfaite connaissance pour les avoir constituées aux termes d’un acte reçu le 18 janvier 2007, soit quatre mois avant le compromis, la cour d’appel, qui n’avait pas à suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la condition avait défaillie, que l’absence de réitération des acquéreurs n’était pas fautive et que les vendeurs devaient restituer aux acquéreurs le montant du dépôt de garantie et être condamnés à leur payer la somme de 1.000 euro à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

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Ayant relevé que les époux X, vendeurs, étaient d’une particulière mauvaise foi pour s’être abstenus de déclarer au compromis l’existence des servitudes, qu’ils avaient engagé la présente procédure alors qu’ils ne pouvaient ignorer que le compromis de vente comportait des omissions de nature à entraîner la caducité de la vente et que cela relevait de la légèreté blâmable, la cour d’appel a caractérisé la faute des époux X faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice et a légalement justifié sa décision de ce chef.

Ayant constaté que l’acte définitif de vente mentionnait toutes les servitudes existant sur le bien vendu et relevé qu’il ne pouvait être reproché aux notaires d’avoir fait figurer à l’acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis, alors que les époux X, vendeurs,  en avaient pleine connaissance de cause pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant la signature de l’acte authentique, la cour d’appel a pu en déduire qu’aucun manquement ne pouvait être reproché aux notaires et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.


Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2013, pourvoi n° 12-21.989, inédit

La restitution du dépôt de #garantie par le propriétaire au locataire sortant

Aux termes de l’ar. 22 de la loi 89-462 issu de la loi n° 2014-366, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

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Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’art. 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il est produit un bail en date du 15 août 2014 mentionnant le versement d’un dépôt de garantie de 1.600,00 euro. Monsieur Z, propriétaire, reconnaît avoir reçu ladite somme de 1.600,00 euro.

Madame Y, locataire, déclare avoir versé en outre la somme de 750,00 euro soit la somme totale de 2.350,00 euro à ce titre. Elle verse une reconnaissance de dette pour un montant de 750,00 euro de la main de Monsieur Z, qu’il reconnaît avoir établie le 24 juillet 2014.

Monsieur Z déclare que la somme de 750,00 euro a été remise au titre d’une indemnité d’immobilisation pour une durée courant du 24 juillet au 15 août 2014. Aucun élément ne justifie cette affirmation, Monsieur Z ne justifie pas avoir remboursé la somme qu’il a reconnu devoir.

Il convient donc de considérer que Monsieur Z a reçu au titre du dépôt de garantie la somme de 2.350,00 euro.

Un état des lieux a été dressé par les parties, sur un même document qui ne permet pas de connaître l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie pour chacune des pièces. Cet état des lieux est très partiellement renseigné sur ses pages 2 et 3, la page 4 n’est versée par aucune des parties et seules les remarques de la page 5 permettent de connaître l’état du logement :

—  à l’entrée dans les lieux le 15 août 2014 : les chambres 3 et 4 sont en état correct, tapisseries à refaire, cellier et cave en bon état, salon à refaire suite à un dégât des eaux, volet électrique de la porte d’entrée ne fonctionne pas à changer.

—  à la sortie le 8 mars 2017 : la porte extérieure où il y a la fausse (..) n’est pas bien nettoyée ; 7 jours du mois de mars retenus sur la caution 268,00 euro ; je rendrai la caution d’ici fin mars.

Ces constatations sont signées des deux parties.

Le montant des réparations locatives s’apprécie en comparant les éléments recensés dans l’état des lieux d’entrée et dans l’état des lieux de sortie, contradictoirement entre les parties au bail.

Au vu des éléments portés par le bailleur sur l’état des lieux de sortie, la locataire est tenue de nettoyer une porte et de régler 7 jours de loyer au titre du loyer de mars.

Le bailleur ne justifie d’aucun devis ou d’aucune facture concernant le nettoyage de la porte, la seule facture produite est relative à la taille d’une haie alors que l’état des lieux ne mentionne pas l’existence et l’état du jardin à l’entrée.

Le montant du loyer convenu entre les parties est de 800,00 euro la locataire est tenue de payer la somme de 800/31 x 7 =180,64 euro.

Le bailleur ne justifie, ni du reliquat de loyer impayé pour le mois d’avril 2016, ni du non-paiement du loyer de février 2017.

Le montant de la caution à restituer à la locataire est donc de 2.350,00 – 180,64 = 2.169,36 euro.

L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est de deux mois. La caution devait donc être restituée en mai 2017, elle ne l’a pas été au jour où la cour statue soit 24 mois plus tard.

Ce montant n’étant pas restitué, la majoration de 10 % du loyer par mois échus s’applique : le loyer était de 800,00 euro, la majoration mensuelle est de 80,00 euro, sur 24 mois, il est donc dû au titre de la majoration la somme de 1.920,00 euro.

Monsieur Z est donc condamné à restituer à Madame Y la somme de 2.169,36 + 1.920 = 4.089,36 euro au titre du dépôt de garantie majoré.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Madame Y ne justifie pas d’un préjudice qui résulterait pour elle du remboursement tardif du dépôt de garantie, qui ne serait pas réparé par la majoration légale.


  • Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 24 juillet 2019, RG n° 19/00704

Pour obtenir le paiement de son prix du #notaire, le vendeur doit faire intervenir la gendarmerie, le #tribunal d’instance et la cour d’appel

Suivant acte reçu le 3 octobre 1987 par maître E, alors notaire à Y, les époux M. H-J A et Mme F G ont vendu la nue- propriété d’un immeuble leur appartenant en commun, moyennant un prix de 400 .000 F, dont 320. 000 F payés par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire.

Se plaignant de ne rien avoir perçu sur le prix de vente, M. H-J A a engagé contre le notaire une action en responsabilité qui s’est achevée par une transaction en vertu de laquelle la Sécurité Nouvelle, se disant assureur du notaire, lui a versé, le 15 juin 1994, une somme de 49. 265,90 F, représentant la moitié du solde du prix de vente qui aurait dû lui revenir.

Mme F G étant décédée, ses enfants, Z et H-I A, agissant en qualité d’héritiers de leur mère, ont à leur tour introduit, par actes d’huissier en date des 4 et 10 avril 2006, une action contre le notaire et son assureur, afin d’obtenir paiement de la part du prix de vente que leur mère n’a pas perçue.

Par jugement en date du 29 janvier 2007, le Tribunal d’instance de Luxeuil-les-Bains a débouté les demandeurs de leurs prétentions, aux motifs qu’il n’était pas établi que la Sécurité Nouvelle ait la qualité d’assureur du notaire, et que, si l’action dirigée contre ce dernier n’était pas prescrite, elle n’était pas étayée d’éléments de preuve suffisants.

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Appel a été relevé par les vendeurs ou ayants droit.

En cause d’appel, la société La Sécurité Nouvelle ne conteste plus sa qualité d’assureur du notaire E.

C’est en qualité de mandataire des vendeurs que le notaire a perçu les fonds qui lui ont été remis par l’acquéreur ; que l’obligation qui pesait sur lui de rendre compte de l’emploi de ces fonds et, après paiement des créanciers, d’en verser le solde aux vendeurs, avait une origine contractuelle ; que, dès lors, la responsabilité encourue par le notaire, du fait du non-respect des ces obligations, est de nature contractuelle, et le délai de prescription, d’une durée de trente ans  (durée réduite depuis); que, l’acte de vente ayant été reçu par le notaire le 3 octobre 1987, la prescription n’était pas acquise lorsque les appelants ont engagé leur action, par actes des 4 et 10 avril 2006.

En cause d’appel, Z et H-I A versent aux débats des éléments extraits de la comptabilité du notaire, des échanges de courriers et une enquête de Gendarmerie, desquels il ressort que, sur la somme de 320. 000 F qu’il a perçue des acquéreurs, le notaire a effectué des versements de 169. 468,32 F, 33. 437,37 F et 18.562,50 F en faveur de plusieurs créanciers, et qu’il restait ainsi un solde disponible de 98. 531,81 F devant revenir aux vendeurs, que ceux-ci n’ont pas perçu ;

Par ailleurs, que dans le cadre de la première action en responsabilité engagée par le père des appelants, la Sécurité Nouvelle a accepté, à titre de transaction, de lui verser, en qualité d’assureur du notaire, sa part du solde du prix de vente, soit la moitié .

Les appelants sont donc fondés à réclamer au notaire et à son assureur la part du prix de vente qui aurait dû revenir à leur mère ; ainsi, il convient d’infirmer le jugement déféré, et de faire droit à la demande principale des appelants.


  • Cour d’appel de Besançon, Première chambre civile section a, 25 juin 2008, RG n° 07/00393

Gonflé le #notaire qui « oublie » de vérifier la situation hypothécaire du bien vendu et qui fait appel de sa condamnation légitime !

Dans l’affaire qui va être relatée, la faute du notaire, due à son incompétence, était flagrante. La condamnation était inévitable. Mais, comme toujours, quand il est mis en face de sa responsabilité par la victime de sa faute, le notaire dit « mon assurance paiera ». Or l’assurance de la responsabilité civile des notaires (Société MMA, avec pour courtier « LA SECURITE NOUVELLE ») ne paie jamais spontanément. La victime se trouve alors contrainte d’engager une action judiciaire contre le notaire et son assureur, sur le fondement de l’art. 1240 du Code civil (précédemment art. 1382). Il en résulte des lenteurs, des tracas, des frais, car les avocats du notaire vont multiplier les escarmouches et voies de recours ; le but, décourager le plaignant et l’épuiser.

Mais alors où est-elle cette fameuse sécurité juridique prétendûment apportée par le notariat français ? Une telle affirmation relève de la communication fallacieuse, disons de la propagande.

Une solution au problème ainsi soulevé, problème récurrent, serait un système qui, à l’instar de l’assurance dommages-ouvrage en matière de contruction, permettrait le préfinancement de l’indemnisation du client victime de la faute d’un notaire.

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Mon exemple du jour.

Par acte du 15 décembre 2005 reçu par maître Z, notaire à Troyes, l’EPIC C Immobilier, un OPH, a fait l’acquisition pour un montant de 15.7 000 € d »un ensemble immobilier auprès de la SCI La Bucherie sis à Bouilly, […], cadastré […].

L’acte authentique fait mention de deux paragraphes intitulés «charges et conditions générales» et «situation hypothécaire» aux termes desquels un renseignement sommaire hors formalités délivré le 17 août 2005 et certifié à la date du 27 juillet 2005, en cours de renouvellement du chef de la partie venderesse ne relève aucune inscription.

L’intégralité du prix de vente a été versée au vendeur.

Par acte du 18 janvier 1989 reçu par un autre notaire que celui de la vente, K L, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Champagne Bourgogne (devenue CRCAMCB) avait consenti à la société GHB un prêt de 3. 000 000 F (457. 300 €) avec la caution réelle de la SCI La Bucherie qui a fourni en garantie une hypothèque de premier rang sur l »immeuble susvisé.

L’inscription hypothécaire a été prise au bureau des hypothèques de Troyes le 14 février 1989 et a été renouvelée.

Par courrier du 31 octobre 2012, la CRCAMCB, non intégralement payée du solde du prêt garanti par l’inscription hypothécaire sur cet immeuble, a informé C Immobilier de sa décision d’engager une procédure de saisie immobilière sur l’immeuble susvisé suite à un jugement du Tribunal de grande instance (TGI) de Troyes du 11 mars 2011 qui avait retenu l’existence d’une faute civile du notaire.

Par courrier du 27 février 2013, la CRCAMCB a précisé qu’elle procéderait à la mainlevée de l’inscription d »hypothèque de premier rang sur l’immeuble contre paiement du prix de vente.

Dans ces conditions, C Immobilier a, par acte des 7 et 10 mai 2013, fait assigner le notaire  Z et la CRCAMCB devant le TGI de Troyes.

Par acte des 8 et 20 novembre 2013, maître Z a fait assigner en garantie les époux Y-I et les époux X en se prévalant de leur qualité de cautions solidaires et hypothécaires de l’emprunt souscrit par la société GHB ainsi que la SCI La Bucherie devant cette même juridiction.

Par jugement du 28 juillet 2016, le TGI de Troyes  a dit que maître Z avait commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil dans la mesure où il n’avait pas vérifié la situation hypothécaire du bien immobilier avant la vente et où il n’avait pas rempli ses obligations en cas d’existence de créanciers inscrits, le notaire ayant ainsi mis en échec l’exercice du droit de préférence et du droit de suite du créancier inscrit et dépossédé, dans le même temps, le tiers acquéreur de la possession dudit bien immobilier.

Le tribunal a ajouté que le préjudice subi par C Immobilier était certain et actuel dans la mesure où il allait être dépossédé de son bien par la procédure de saisie immobilière et de la valeur de celui-ci à hauteur du prix qu’il avait réglé pour son acquisition, après avoir rappelé que la SCI La Bucherie contestait la validité de son cautionnement. a condamné maître Z à payer à C Immobilier à titre de dommages et intérêts la somme de 157. 000 euro outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par déclaration reçue le 26 août 2016 , la SCP notaire Z et E et maître Z, son notaire associé, ont relevé appel de la décision.

Devant la cour d’appel, les appelants n’ont pas vraiment contesté la faute notariale mais en revanche ils ont contesté la réalité du préjudice invoqué par l’EPIC C Immobilier. Ils soutenaient que le préjudice n’est pas certain, la CRCAM ayant simplement menacé l’EPIC C Immobilier d »une procédure de saisie immobilière sans jamais la diligenter.

Bien entendu, la Cour d’appel de Reims confirme le jugement rendu par le TGI de Troyes dans toutes ses dispositions et condamne le notaire et sa société à payer des sommes importantes au titre de l’article 700 CPC (remboursement des frais des autres parties).

Les notaires ne se sont pas pourvus en cassation.

Dans cette même affaire, noter que la vente « fautive » remonte à 2005, que l’assignation a été délivrée en 2013 et que l’arrêt de la cour est de 2017.


  • Cour d’appel de Reims, 1ere chambre sect. civile, 12 décembre 2017, RG n° 16/02412

 

 

La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un #lotissement constitue une règle d’urbanisme

Par sa décision n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l’application de l’art. L. 442-9 de ce code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme.,,,

1) Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. Si une majorité de colotis avait demandé le maintien de cette règle, il en est allé de même à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.,,,

2) Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’art. L. 442-9 du code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son art. L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point.


  • Conseil d’État, 1re et 4e chambres réunies, 24 juillet 2019, RG n° 430.362