Responsabilités de l’#agent #immobilier et du #notaire à propos d’un compromis de vente (négligences)

Sur la responsabilité de la société Kermarrec Immobilier, agent immobilier

L’agence immobilière conclut à l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre en invoquant le principe de l’estoppel. Cette fin de non-recevoirn’ayant pas été soulevée in limine litis, avant toute défense au fond, elle est écartée. Les demandes sont recevables.

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Les époux X ont signé le 1er mars 2011 avec la société Kermarrec Immobilier, un mandat « privilège » de vente de leur maison.

Le titre de propriété des époux X, en date du 15 avril 2002, mentionne l’existence d’une servitude non aedificandi de 35 mètres par rapport à l’axe de la RD 27.

Si la société Kermarrec Immobilier n’était pas en possession d’une copie complète du titre de propriété des vendeurs mais uniquement des premières pages, ainsi qu’elle le soutient, il lui incombait d’en exiger une de ses mandants, ce qui lui aurait permis de constater l’existence de cette servitude, d’effectuer toute vérification utile la concernant, comme le mandat lui en donnait pouvoir, et de la reprendre dans la promesse de vente.

L’insertion d’une condition suspensive dans le compromis tenant à la situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme, n’exonère pas l’agence immobilière de sa responsabilité puisqu’il lui appartenait de détenir un titre de propriété complet avant la rédaction du compromis.

La société Kermarrec Immobilier fait également valoir qu’elle n’était pas informée de la réalisation de travaux susceptibles de relever de la responsabilité décennale, qu’ils n’ont donc pas été mentionnés dans le compromis.

Le titre de propriété porte cependant l’indication de ce que les époux X contractent un prêt « pour des travaux à usage de résidence principale ».

De plus, la société Kermarrec a procédé à des visites du bien et en sa qualité de professionnelle de l’immobilier et au regard de l’importance des travaux réalisés, elle n’a pas pu les ignorer.

La société Kermarrec Immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat en n’exigeant pas une copie complète de l’acte de propriété avant de rédiger le compromis de vente et en ne mentionnant pas les travaux dans le compromis et elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux X.

Le jugement est confirmé.

Sur la responsabilité de Maître B, notaire

La Cour approuve le tribunal d’avoir retenu, par de justes motifs qu’elle adopte, que maître B a commis une faute en établissant et en communiquant tardivement un projet d’acte mentionnant l’existence d’une servitude d’urbanisme dont il avait connaissance depuis près de deux mois.

La pratique notariale d’adresser en un seul envoi toutes les pièces du dossier à l’acquéreur ou à son conseil et non au fur et à mesure de leur réception ne peut justifier l’absence d’information en temps utile de ceux-ci lorsqu’une difficulté apparaît en amont de la signature de l’acte.

De même, le simple constat d’une part de la mention dans le titre de propriété des époux X d’un prêt pour des travaux, d’autre part de l’écart très important entre le prix d’achatdu bien en avril 2002 ( 144 .826,57 € ) et le prix de revente en 2011 (730 .000 € ) justifiait à tout le moins que le notaire interroge les vendeurs sur l’ampleur des travaux réalisés et porte toute mention utile dans l’acte de vente s’ils entraient dans les prévisions des art. L 241-1 et L 241-2 du Code des assurances.

Maître B a commis des fautes dans la préparation et la rédaction du premier projet d’acte de vente et engagé sa responsabilité à ce titre sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil, devenu art. 1240.

Les premiers juges ont au surplus écarté à bon droit, en l’absence de faute démontrée du notaire, les griefs dirigés contre celui-ci relatifs à la rédaction du projet d’acte daté du 10 août 2011 et à l’absence de stipulation d’une condition suspensive dans le compromis de vente de la maison de Saint-Coulomb.

Le jugement est confirmé.


  • Cour d’appel de Rennes, 4e chambre, 27 juin 2019, RG n° 16/03827

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