Vente en viager par une dame de 94 ans requalifiée en donation. Faute du notaire

Madame A épouse Y a acquis le 10 septembre 2008, par acte authentique passé devant maître G, notaire, un immeuble appartenant à madame C, veuve Y, âgée de 94 ans, au prix de 110.000 € payé sous la forme d’une rente viagère mensuelle de 2.395,89 € jusqu’au décès du vendeur sur la base d’une espérance de vie de 4,24 années.

Mme C, qui avait elle-même acquis ce bien treize jours plus tôt, est décédée le 24 février 2009.

Mme A, acquéreur, a fait l’objet d’un redressement fiscal d’un montant de 65.105 €, l’administration fiscale considérant que l’acte de vente constituait une donation déguisée eu égard à l’âge avancé de la crédit-rentière dont l’état de santé était gravement altéré, au fait que la crédit-rentière était veuve et sans descendance directe et avait désigné Mme A comme légataire universelle par testament du 31 octobre 2006, qu’elle était domiciliée chez Mme A, que le bien immobilier vendu avait été acquis par Mme C concomitamment à la revente (13 jours auparavant), que l’actif successoral s’était révélé inférieur à sa valeur vénale, que la crédit-rentière disposait de ressources suffisantes pour satisfaire à ses besoins de la vie courante, compte tenu de sa situation de santé et que Mme A ne présentait pas une situation de fortune suffisante pour lui permettre de s’acquitter de la rente viagère annuelle.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2013, Mme A a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse Me F-G pour le voir condamner à lui verser, sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil (devenu art. 1240), la somme de 65.105 €, outre les intérêts de 3.363,40 €.

L’affaire est arrivée devant la Cour d’appel de Toulouse.

La Cour rappelle que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues ; il doit, notamment, vérifier les droits des parties sans avoir cependant à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance ni engager sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d’un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Une faute est caractérisée à l’encontre du notaire G.

Il est le rédacteur de l’acte authentique du 10 septembre 2008 portant vente par Mme C de son immeuble […] à Salies du Salat au profit de Mme A moyennant un prix intégralement converti en une rente viagère annuelle.

Il lui appartenait d’informer les parties du risque de requalification de l’opération par l’administration fiscale en donation déguisée qui, en raison des circonstances particulières de l’acte, n’était nullement hypothétique.

Il ne pouvait ignorer ce risque dès lors qu’il avait lui-même passé l’acte d’achat de cette maison par Mme C le 28 août 2008 soit 13 jours auparavant, qu’il connaissait son grand âge puisque sa date de naissance figure sur les actes, qu’il savait les liens d’affection unissant les parties puisqu’elles résidaient à la même adresse, qu’aucun ‘bouquet’ n’avait été prévu à l’acte ce qui était avantageux pour l’acquéreur dans ce contexte ni réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation alors que la crédit-rentière ne disposait d’aucun autre bien lui permettant de se loger.

Le manquement à son devoir de professionnel d’éclairer les parties est avéré.

Sa responsabilité n’est pas pour autant engagée, en l’absence de lien de causalité entre la faute commise et le préjudice invoqué.

Mme A n’a jamais contesté le redressement fiscal opéré motivé par le fait que « la cession de ce bien presque sans contrepartie constitue une libéralité à votre profit. L’établissement d’un acte de vente plutôt que d’un acte de donation présentait pour vous un intérêt fiscal, les droits de mutation étant nettement plus élevés en matière de donation« .

L’opération critiquée n’est pas en elle-même source de préjudice financier pour Mme A puisqu’elle n’était pas en mesure d’éviter l’impact fiscal entraîné par cette vente ni de s’orienter vers des solutions alternatives plus avantageuses à ce titre.

En effet, Mme A n’établit pas que ses capacités financières lui permettaient de régler une partie substantielle du prix de vente sous forme de capital, seule de nature à éviter ou tout au moins à minimiser le risque de requalification.

Le relevé trimestriel de son contrat d’assurance vie versé aux débats, d’un montant de 69.391,18 €, est en date du 5 avril 2010 et donc bien postérieur à la vente litigieuse et au décès de Mme C dont elle était légataire universelle et la date de souscription de ce placement n’est pas indiquée, ce qui lui ôte toute pertinence ; le compte LEP existait déjà en 2007 mais le montant (5.014,99 €) du relevé en date du 17 novembre 2008, soit quelques semaines après la vente représentait moins de 5 % du prix de la maison ; sa pension de retraite au 1erseptembre 2008 (1.114,43 €) était de moitié inférieure au montant de la rente ; sa capacité d’emprunt était donc très réduite en septembre 2008.

La transmission de la propriété du bien au profit de Mme A, intention manifestée par les parties, ne pouvait s’envisager autrement que par donation ou, dans le futur, dans le cadre d’une succession testamentaire, ce qui ne permettait en aucun cas d’éluder ni même d’atténuer la charge fiscale, de sorte que même correctement informée et conseillée par le notaire, celle-ci aurait du s’acquitter, en toute hypothèse, d’une imposition au minimum égale à celle objet du redressement subi, étant souligné que, dans le cadre de la transaction intervenue le 9 juillet 2011, avec l’administration fiscale elle a été exonérée de toute pénalité.

En l’absence de préjudice indemnisable, Mme A doit être déboutée de son action en dommages et intérêts vis à vis du notaire.


  • Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 12 août 2019, RG n° 16/04063
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