Seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de #vente au locataire. Non-responsabilité du #notaire

Un congé pour vendre avait été délivré par le propriétaire bailleur à un locataire sans que ce dernier n’exerce son droit de préemption (loi de 1989). Par la suite, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des tiers à un prix plus avantageux que celui mentionné dans le congé. En application de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui accorde dans ce cas un droit de préemption subsidiaire au locataire, le notaire avait notifié une nouvelle offre à ce dernier, qui l’avait cette fois acceptée. Conformément à la loi de 1989, le locataire, qui avait notifié son intention de recourir à un prêt, bénéficiait d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente à peine de nullité de plein droit de l’acceptation. Mais la vente au locataire avait été instrumentée alors que ce délai était expiré. Invoquant une fraude à leurs droits, les bénéficiaires de la promesse de vente évincés avaient alors assigné le notaire en dommages et intérêts.

Les bénéficiaires de la promesse de vente arguaient de la lettre de l’art. 15 II de la loi de 1989 qui précise que l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente rend l’acceptation du locataire nulle de plein droit. Selon eux, une fois le terme échu, la nullité devait s’appliquer automatiquement. Dès lors, la condition suspensive au terme de laquelle la vente était conclue sous la condition du non-exercice du droit de préemption du locataire se trouvait réalisée. Le notaire, qui ne l’ignorait pas, aurait dû refuser de concourir à l’acte de vente qui méconnaissait leurs droits.

La Cour de cassation retient que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente. Elle en déduit que le notaire qui instrumente l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d’une promesse de vente évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire.


  • Cour de cassation, 1re Ch. civ., 15 janvier 2015, pourvoi n° 14-11.019, FS-P+B

Texte intégral de l’arrêt

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