La restitution du dépôt de #garantie par le propriétaire au locataire sortant

Aux termes de l’ar. 22 de la loi 89-462 issu de la loi n° 2014-366, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

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Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’art. 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il est produit un bail en date du 15 août 2014 mentionnant le versement d’un dépôt de garantie de 1.600,00 euro. Monsieur Z, propriétaire, reconnaît avoir reçu ladite somme de 1.600,00 euro.

Madame Y, locataire, déclare avoir versé en outre la somme de 750,00 euro soit la somme totale de 2.350,00 euro à ce titre. Elle verse une reconnaissance de dette pour un montant de 750,00 euro de la main de Monsieur Z, qu’il reconnaît avoir établie le 24 juillet 2014.

Monsieur Z déclare que la somme de 750,00 euro a été remise au titre d’une indemnité d’immobilisation pour une durée courant du 24 juillet au 15 août 2014. Aucun élément ne justifie cette affirmation, Monsieur Z ne justifie pas avoir remboursé la somme qu’il a reconnu devoir.

Il convient donc de considérer que Monsieur Z a reçu au titre du dépôt de garantie la somme de 2.350,00 euro.

Un état des lieux a été dressé par les parties, sur un même document qui ne permet pas de connaître l’état des lieux à l’entrée et celui à la sortie pour chacune des pièces. Cet état des lieux est très partiellement renseigné sur ses pages 2 et 3, la page 4 n’est versée par aucune des parties et seules les remarques de la page 5 permettent de connaître l’état du logement :

—  à l’entrée dans les lieux le 15 août 2014 : les chambres 3 et 4 sont en état correct, tapisseries à refaire, cellier et cave en bon état, salon à refaire suite à un dégât des eaux, volet électrique de la porte d’entrée ne fonctionne pas à changer.

—  à la sortie le 8 mars 2017 : la porte extérieure où il y a la fausse (..) n’est pas bien nettoyée ; 7 jours du mois de mars retenus sur la caution 268,00 euro ; je rendrai la caution d’ici fin mars.

Ces constatations sont signées des deux parties.

Le montant des réparations locatives s’apprécie en comparant les éléments recensés dans l’état des lieux d’entrée et dans l’état des lieux de sortie, contradictoirement entre les parties au bail.

Au vu des éléments portés par le bailleur sur l’état des lieux de sortie, la locataire est tenue de nettoyer une porte et de régler 7 jours de loyer au titre du loyer de mars.

Le bailleur ne justifie d’aucun devis ou d’aucune facture concernant le nettoyage de la porte, la seule facture produite est relative à la taille d’une haie alors que l’état des lieux ne mentionne pas l’existence et l’état du jardin à l’entrée.

Le montant du loyer convenu entre les parties est de 800,00 euro la locataire est tenue de payer la somme de 800/31 x 7 =180,64 euro.

Le bailleur ne justifie, ni du reliquat de loyer impayé pour le mois d’avril 2016, ni du non-paiement du loyer de février 2017.

Le montant de la caution à restituer à la locataire est donc de 2.350,00 – 180,64 = 2.169,36 euro.

L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est de deux mois. La caution devait donc être restituée en mai 2017, elle ne l’a pas été au jour où la cour statue soit 24 mois plus tard.

Ce montant n’étant pas restitué, la majoration de 10 % du loyer par mois échus s’applique : le loyer était de 800,00 euro, la majoration mensuelle est de 80,00 euro, sur 24 mois, il est donc dû au titre de la majoration la somme de 1.920,00 euro.

Monsieur Z est donc condamné à restituer à Madame Y la somme de 2.169,36 + 1.920 = 4.089,36 euro au titre du dépôt de garantie majoré.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Madame Y ne justifie pas d’un préjudice qui résulterait pour elle du remboursement tardif du dépôt de garantie, qui ne serait pas réparé par la majoration légale.


  • Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 24 juillet 2019, RG n° 19/00704

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